不動産投資で自己破産する原因と3つの回避策

不動産投資 破産

ミドルリスクミドルリターンで長期的に安定した収益を得られる不動産投資は、金融機関が低金利で積極的に融資するようになった金融緩和策を発端に活発になりました。

一般的にはリスクが低いと言われている不動産投資ですが、運用方法によっては失敗し、自己破産に追い込まれるケースも十分に考えられます。

この記事では不動産投資で自己破産する原因と、自己破産を回避するための方法を詳しく解説していきます。

そもそも自己破産とは

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はじめに、自己破産の意味から説明していきましょう。

財産や収入が不足し、抱えている借金を返済できる見込みがないと裁判所が認めた場合、自己破産することで借金の支払い義務が免除されます

自己破産を利用できるのは、以下に該当する方のみです。

POINT
  • 支払不能であると認められた方
  • 過去7年以内に免責を受けていない方

支払不能であると認められるのは、現在の収入と財産では借金を返済するのが著しく困難であると判断された場合のみです。一般的には、現在の借入総額を36で割った金額が毎月の返済可能金額を上回っている状態です。

自己破産には、法的に借金がなくなり返済する義務がなくなるメリットがある一方、99万円を超える現金、および時価20万円を超える財産が処分されるというデメリットがあります。

不動産投資による自己破産の原因

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ここからは、不動産投資で自己破産する原因を紹介していきます。

金融緩和策の影響

冒頭でも触れた金融緩和策が影響して、不動産投資による自己破産が増加したと言われています。その理由は、金融緩和により貸付の条件が緩くなったことで不動産投資を始める方が増え、悪い条件の物件でも簡単に購入できるようになってしまったからです。

金融緩和とは、金利を下げる施策のことです。企業や個人は低い金利で資金を調達できるためお金を借りやすくなり、まとまったお金を調達しようとする人が増えました。

2013年に打ち出された金融緩和策により、金融機関は積極的に不動産投資への融資を行うようになりました。結果、ローンを組んで不動産投資を始められるということで、返済計画に多少の無理があっても条件の悪い物件を購入する人が増加したのです。

当然ですが条件が悪い物件であればリターンは少なく、少ないだけならまだしも入居者がいない状況が長く続き収入が0円というケースも考えられます。

いくら金利が安くても収益がなければローンの返済は自分の生活を圧迫していきますので、結果的に条件の悪い物件と膨大なローンだけが残り、自己破産を選択するしかなくなってしまうというわけです。

情報収集の不足

金融緩和策の影響で条件の悪い物件を購入してしまった方が自己破産するケースが多いと前述しましたが、それは自分自身の情報収集不足が原因であるとも言えます。

情報収集不足が原因で自己破産になる代表的な事例は、以下の通りです。

POINT
  • 需要が低いエリアを選んでしまった
  • 老朽化が進んでいる物件で修繕費が高かった
  • 相場よりも高い値段で購入してしまった

賃貸需要が低いエリアに賃貸マンションを購入しても入居者は決まりにくいですし、周辺相場よりも高い家賃が設定されている家も当然人気は低いです。悪質不動産会社の中には利回りを良く見せるためにわざと家賃設定を高くしているケースもありますので、自分で周辺相場などの情報収集をせずに、条件が悪い物件を購入してローン返済に困窮するという方もいます

この点に関しては、自分の目でしっかりと購入希望の物件を現地調査して、周辺情報を収集することで解消できます。

減価償却の終了による税金増加

減価償却の期間であれば損金として税金を安くできますが、その期間が終了すれば今まで控除されていた分がなくなりますので納めるべき税金が増えます。

会計上は黒字なのにキャッシュフローは赤字という事態に陥るので、赤字分はオーナーが自腹で補填しなければいけません。このような無理な返済計画が長期間進んでいけば、自己破産を選択するしかないという状況まで追い込まれてしまいます。

資金のショートは税金の支払いだけではなく、他にもフルローンによる高額な返済費用の負担、設備の故障や修繕などの突発的な出費などでも、ギリギリの資金計画で回しているとショートする危険性があります。

不動産投資による自己破産の回避策

不動産投資 破産

最後に、不動産投資で自己破産しないための回避策を紹介していきます。

綿密なシミュレーション

投資物件を購入する際の検討材料に『利回り』があります。利回りには表面利回りと実質利回りがあるのですが、購入時に検討しなければいけないのはランニングコストを差し引いて実際に残る金額が分かる実質利回りです。

綿密な収支シミュレーションの検討は、購入時だけ行ってはいけません。数十年単位で所有することが多い不動産投資においては、10年後、20年後の未来を現実的に見据えた収支シミュレーションを行う必要があります

修繕費、改修費などの将来的に必要になる諸経費だけではなく、10年後も空室リスクを回避できるエリアにあるかなど、将来を見据えた綿密なシミュレーションを行えば、自己破産を回避できる優良物件を見つけることができるはずです。

リスクの把握

不動産投資は良いことばかりではありません。

自己破産した方、または自己破産の危機に直面している多くの方は、不動産投資のメリットだけに目を向けてリスクヘッジを行っていない傾向にあります。事前にリスクの存在を理解し、対策を打っておくことで自己破産の危機を回避できます

不動産投資のリスク
  • 空室
  • 滞納
  • 金利上昇
  • 老朽化
  • 天災
  • 事故

天災や事故などの避けられないトラブルに関しては、火災保険や地震保険の加入でリスクを低減できます。金利上昇は借入期間の短期化、固定金利の選択などでリスクヘッジができるでしょう。

不動産投資におけるリスクで最も気を付けなければいけないのが、空室と滞納です。入居者の家賃が収入となりますので、空室または滞納されると収入がありません。

これらのリスクに対しても、賃貸管理会社を貸主にして空室時も家賃が入ってくるようにするサブリース契約や、入居者との契約の際に保証会社を間に入れるなどの対応でリスクヘッジができます。

不動産投資によるリスクを考慮したうえで、万が一の事態に遭った時にも大きなダメージを受けないリスクヘッジへの対応は、自己破産を回避するために不可欠です。

優良不動産会社を選ぶ

不動産投資を成功させるうえで、物件探しから管理までを一任する不動産会社の存在は欠かせません。

購入時に良物件を紹介してくれるか、その物件に安定して入居者が集まる戦略を描いているかどうかが重要で、いくら良い物件を保有していても、それを管理している不動産会社が適切な営業をしてくれなければ入居者は集まりません

優良不動産会社を見つけるコツは、長い視点で入居者が集まる戦略を考えていて、借主目線で良い物件をこちらに提案してくれているかどうかです。

不動産投資を成功させるためには優良不動産会社をパートナーにすることは不可欠なので、信頼できる担当者を見つけるということは忘れてはいけません。

まとめ

不動産投資で自己破産する原因と回避策を解説してきましたが、参考になりましたか?

自己破産は生活を再生させるための制度で、破産法に基づく救済措置なので悪いことではありませんが、保有財産の破棄が義務付けられていますので、『自己破産=不動産投資の失敗』を意味します。この記事で紹介した自己破産する原因と回避策を駆使すれば、失敗しない不動産投資を行えます。

ミドルリスクミドルリターンの長期的な安定収入を確保できる不動産投資ですが、失敗するリスクはあります。自己破産を避けるため、綿密なシミュレーション、リスクヘッジ、管理会社の選定は慎重に行いましょう。

記事を監修した不動産会社-株式会社SORA

株式会社SORA

不動産の売買、仲介、賃貸管理などの事業を展開する不動産会社。大手不動産会社での経験から、マンション投資だけでなく、保険や通信費、光熱費など生活で必要な資金を見直すライフプランニングまで行う。不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基本を初心者向けにわかりやすく解説しています。

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