不動産投資による確定申告のやり方は?必要書類や計上できる経費を紹介

毎年1年間の所得をまとめて国へ支払う税額を報告する確定申告ですが、個人事業主やフリーランスだけが行うものではありません。企業に勤めているサラリーマンであっても、不動産投資で家賃収入を得ている場合、確定申告をする義務があります。

老後の資産形成などで人気が高い不動産投資は副業に最適なので、確定申告を今まで一度もしたことがないサラリーマンの方は、手続き方法が分からないという方も多いでしょう。

この記事では、不動産投資を始めた際に必ず必要になる確定申告のやり方、必要書類、計上できる経費をまとめて紹介していきます。申告しなければペナルティを課せられることもありますので、必ず覚えておきましょう。

不動産投資には確定申告が必要

まず始めに絶対に覚えておかなければいけないのが、不動産投資で家賃収入を得ている方は必ず確定申告をしなければいけないということです。

厳密に言えば不動産投資による所得が20万円を超えている場合は義務であり、20万円以下の場合は義務ではありません。しかし、不動産投資による所得が20万円以下であっても確定申告をした方がお得なので、義務ではありませんが申告した方が良いでしょう。

サラリーマンの方は給料から税金が引かれているため、確定申告を行って国へ支払う税金を決めるというのはイメージしにくいかもしれませんが、たとえサラリーマンであっても実は年収が2000万円を超えている場合は確定申告しなければいけません。

確定申告の義務があるにも関わらずしなかった場合、納税額50万円までは15%、50万円を超える部分は20%の本来納めるべき税額に応じた罰金を支払わなければなりません。

不動産投資をするのであれば確定申告は毎年必ず行わなければいけないものなので、必ず期限までに手続きを完了するようにして下さい。

不動産投資の確定申告のやり方

不動産投資による家賃収入は不動産所得なので、所得税と住民税がかかります。税金がかかる所得である以上、税務署に対して確定申告を行う義務があります。

ここからは不動産投資による確定申告のやり方を、準備、作成、提出の3つの段階に分けて詳しく解説していきます。

準備

確定申告の時期は原則として翌年の2月16日から3月15日までなので、それまでに申告ができるように1月に入ってから少しずつ確定申告の準備を進めておきましょう。

大まかに分けて準備とは、必要書類の用意と申告の環境を整えることです。

必要書類
  • 売買契約書
  • 賃貸借契約書
  • 送金明細
  • 借入返済表
  • 損害保険証券
  • 管理費や修繕の領収書
  • 固定資産税通知書

収入や必要経費に関する帳簿を作成するために上記書類が必要なので、家賃の入金履歴が分かるものだけではなく管理費や修繕費などの領収書も必ず保管しておきましょう

確定申告は税務署へ行けば提出できますが、今は会計ソフトを利用することで自宅で作成可能です。小規模の不動産所得であればExcelを使って帳簿を作成できますが、会計ソフトを利用すれば仕分け項目をあらかじめ設定して自動的に計算してくれるので、楽に確定申告を作成できます。

e-Taxで電子申告を行う場合はマイナンバーカードとカードリーダーが必要になるので、申告と作成の環境作りも事前に行っておきましょう。

作成

確定申告には白色申告と青色申告がありますが、不動産投資を行っている方におすすめなのは特別控除が受けられる青色申告です。

白色申告は簡易帳簿による提出が許可されていますが、青色申告は複式簿記で帳簿をつけることが義務付けられています。日々の記録から仕訳帳と総勘定元帳を作成し、損益計算書と貸借対照表を作成する手間はかかりますが、面倒な複式簿記は会計ソフトを使うことで自動で生成されるので、今は楽に作成できます。

作成書類
  • 現金出納帳⇒不動産投資における現金の出し入れ状況を記載
  • 収入帳⇒家賃収入を記載
  • 経費帳⇒不動産購入、運用に関する必要経費を記載
  • 固定資産台帳⇒物件の取得費用を減価償却費として計算する帳簿

青色申告の場合は上記書類の他に総勘定元帳と仕訳帳を作成する必要がありますが、前述したように会計ソフトの利用で自動で生成できます。

これらの作成作業は、税理士へ依頼することも可能です。もちろん費用は必要ですが面倒な作業がなくなるため、不動産収益の規模が大きくなってきたら外注も検討しましょう。

提出

作成した確定申告書類は、期限内に管轄の税務署へ提出します。提出には以下の3通りの方法があります。

提出方法
  • 直接持参
  • 郵送
  • 電子申告

税務署へ直接持っていく、郵送する、インターネットで電子申告するという3つの提出方法があります。前述したように期限を過ぎた提出には罰則が課せられる可能性があるので注意が必要です。提出した確定申告の情報をもとに、それぞれの自治体が税額を計算して6月以降に納付書が送られてきます。

確定申告で計上できる経費

税金は不動産所得総額に対してかかるのではなく、必要経費を控除した後の利益に対してかかってきます。そのため、必要経費を漏らさずに計上しなければ余分な税金を支払わなければならなくなります。

経費を計上するためには経費帳に記載する必要がありますので、いつ、どこで、誰と、どんな目的かという項目に関しては忘れずに記載しておきましょう。不動産投資の経費として計上できるのは、主に以下のものです。

計上できる経費
  • ローンの金利
  • 保険料
  • 管理費(委託料含む)
  • 物件の修繕費
  • 固定資産税
  • 減価償却費
  • 交際費
  • 物件購入時の仲介手数料、広告宣伝費
  • 司法書士や税理士への報酬

投資物件の購入や運用に関する費用は、経費として計上できると覚えておくと良いでしょう。

不動産会社や管理会社との連絡手段でスマホやパソコンは必要不可欠なツールなので、これらは通信費として経費にできます。さらに投資用物件を購入するための現地訪問、不動産会社へ訪問するためにかかった公共交通機関の運賃やホテルなどへの宿泊費も、旅費交通費として計上できます。

不動産会社や管理会社の担当者と打ち合わせのために飲食した代金も、交際費として経費で計上できます。必ず領収書をもらい、誰と何のために行った食事会なのかを記録しておく必要がありますので、不動産投資とまったく関係のない人との食事を経費で計上しないように注意して下さい。

このように投資物件の購入や運用に関わる大部分のものが経費として計上できる一方で、経費として認められないものもあります。

よく勘違いされるのが税金で、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産所得税などの不動産投資に関係する税金は経費として計上できますが、所得税、住民税、法人税などの不動産投資には関係なく発生する税金は経費で計上できません。

まとめ

不動産投資の確定申告のやり方、必要書類、計上できる経費についてまとめて紹介してきましたが、参考になりましたか?

不動産投資は節税できるというメリットもありますが、そのメリットを享受するためにも確定申告は不可欠です。不動産投資による節税は減価償却費を利用し、会計上の赤字を作り所得を減らすというものなので、確定申告を行わなければ税金を減らせません。

確定申告は毎年必ず訪れる面倒な決まりではありますが、後々の修正や手間を防ぐためにも慎重にミスなく行いましょう。書類の記入ミスはもちろん、悪意はなくても所得を隠していると思われる申告をしてしまえば、重加算税という追加の税金も課せられます。

今後不動産投資で確定申告をしなければいけない方はもちろん、税理士へ依頼している方も確定申告の意味や仕組みは覚えておきましょう。

記事を監修した不動産会社-株式会社SORA

株式会社SORA

不動産の売買、仲介、賃貸管理などの事業を展開する不動産会社。大手不動産会社での経験から、マンション投資だけでなく、保険や通信費、光熱費など生活で必要な資金を見直すライフプランニングまで行う。不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基本を初心者向けにわかりやすく解説しています。

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