成功の鍵を握る!不動産投資の現地調査で見るべき5つのポイントを紹介

不動産投資 現地調査

不動産投資で成功する物件を選ぶためには、建物の状況・立地・周辺環境を実際に自分の目で見て確かめる現地調査が重要です。

現地に足を運び実際に見ておかなければ、「事前に得ていた情報とは違う」「思っていた状況ではない」など、購入後に後悔してしまうケースも考えられます。

しかし、投資用物件購入前の現地調査で見るべきポイントがよくわからないという初心者の方も多いのではないでしょうか。

そこで本記事では、不動産投資で成功する物件を選ぶために、購入前の現地調査で見るべきポイントを詳しく紹介します。ぜひ最後までご覧ください。

投資用物件の現地調査を実施すべき理由

不動産投資 現地調査

不動産投資用の物件を購入する際は、必ず現地調査へ行くようにしてください。それも1回で決めるのではなく、条件を変えて複数回実施することをおすすめします。

投資用物件は市街地に近ければ需要があると思われていますが、一概に100%そうであるとはいえません。その理由は、入居者は立地だけではなく周辺環境を重視する場合も多いからです。

どれだけ市街地に近い物件でも、騒音や治安が悪ければ住環境が良いとはいえません。

不動産投資は、入居者に長く住んでもらうことで安定した収益を得られるため、入居者目線で安心して暮らせる物件を選定するためにも、現地調査は不可欠であるといえます

また、建物の状況、正確な間取り、周辺環境などは、インターネットや図面で見ても正確なイメージができない部分でもあります。

現地調査により自分の目で見て確認することで、整合性があるかを確認することができます。そういった点においても、現地調査は必ず実施すべきだと断言できます。

投資用物件の現地調査で見るべき5つのポイント

不動産投資 現地調査

ここからは、実際に投資用物件を購入する前の現地調査で見るべきポイントを紹介します。

第一印象

物件を見た時の第一印象は非常に重要です。

入居者も、まずは写真を見てから内見をします。その際、建物の外観や内観を初めて見た時の第一印象は記憶に残りやすいため、どのような印象を受けたかは忘れずに覚えておきましょう

当然ではありますが、写真で見るよりも良い印象を与えることを目指すべきで、そのためには常日頃から外観やエントランスを清潔にしておくなどの努力が必要です。

現地調査する際は、入居者と同じ目線に立ちながら考えることが重要なので、第一印象の良し悪しは重要な判断基準として捉えておきましょう。

周辺環境

物件の周辺環境は、現地調査を行うことで隅々まで細かく把握することができます。都心部であれば、実際に駅まで歩いてみるのもいいでしょう。

入居者目線に立ちながら歩けば、コンビニが近くにある、美味しそうな飲食店がある、駅からの帰り道が夜でも明るいなど、さまざまなメリットとデメリットを見つけることができるはずです

また、不動産投資を成功に導くための考え方としては、周辺地域の将来性が高いかどうかを見極める必要もあります。

たとえば、近隣に新しい駅や路線が延伸する予定、大型ショッピングモール開業予定など、将来的に物件の価値が上がる情報があれば、不動産投資が成功する確率も上がります。

現地視察で周辺環境を調べる際は、現状だけではなく、将来的な動向も考えてみるといいかもしれません。

嫌悪施設の有無

投資用物件の現地調査を行う際は、周辺に入居率に悪影響を及ぼす可能性がある嫌悪施設の有無をチェックしてください。

主な嫌悪施設は以下の通りです。

主な嫌悪施設
  • 廃棄物処理場
  • ゴミ処理場
  • 下水処理施設
  • 食肉処理所
  • 軍事基地
  • 火葬場
  • 墓地
  • ギャンブル店
  • 風俗店
  • 保育園/幼稚園
  • 線路

嫌悪施設の対象は、主観的判断・イメージ・時代性もあるため一様ではありませんが、周囲の人から嫌われる可能性があるため、物件の価値を下げるマイナス要因になり得ます

不動産会社から重要事項として説明される場合もありますが、物件の周辺を歩いてみなければわからない部分もありますので、必ず有無をチェックするようにしてください。

外観・内観

入居者が物件を決める際の大きな決め手となる外観・内観は、現地調査の際に念入りにチェックすべき重要なポイントです。

外観は、ヒビ・汚れ・修繕の形跡をチェックしてください。築年数が浅いのに古い印象を受ける物件の場合は、外壁の状態が悪い可能性が高いです。

また、管理会社からの許可が下りるのであれば、屋上の状態を自分の目で確かめてみることをおすすめします。

屋上に防水シートが貼られているのであれば、劣化具合を確かめてください。物件購入後すぐに防水工事が必要になるなどのトラブルを避けられます。

内観をチェックする際は、清潔感を重視して確認することをおすすめします

おおよその広さや間取りは事前に確認できますが、お風呂やトイレ、キッチンなどの雰囲気や清潔感は実際に自分の目で見なければ確認できません。

入居者目線に立ち、隅々までチェックするようにしましょう。

設備

建物だけではなく、共有スペースのチェックも重要です。現地調査時に、主に確認すべき設備は以下の通りです。

見ておくべき設備
  • エントランス
  • ゴミ置き場
  • 階段
  • 駐輪場
  • 駐車場

駐輪場に大量の放置車両がある、ゴミ置き場が必要以上に汚れているなどは、適切な管理が行き届いていない可能性があります。

管理が行き届いていない物件に住みたいと思う入居者はまずいませんので、投資用物件として買う前にこれらの設備は必ず確認してください

また、エントランスは第一印象を良くするために重要な部分でもありますので、安心して暮らせる印象を与えられるかどうかにおいて重要です。

投資用物件の現地視察時にあると便利なアイテム

不動産投資 現地調査

最後に、投資用物件の現地視察時に持っていくと便利なアイテムを紹介します。

カメラ

現地視察時にカメラは不可欠です。

最近はスマホのカメラも十分に高性能なので、デジカメがない場合は代用できます。物件内外の状態はもちろん、気になる周辺環境も撮影しておきましょう。

投資用物件を購入する際は、複数の物件を内見することが想定されるため、どのような特徴がある建物かを忘れないようにするためにもカメラは重要です

また、物件に修繕箇所がある場合は、契約時に交わす物件状況報告書の添付書類で写真が必要な場合もあるため、ヒビなども撮影しておきましょう。

メジャー

現地視察時は、サイズを測るために必ずメジャーを持参してください。

建物の内部はもちろん、道路幅や奥行きなども測っておくと便利です。法務局で地積測量図が取得できない場合もあるため、測量データを保管しておきましょう。

他にも、各部屋の採光部を確かめるための方位磁石、点検口や床下を見るための懐中電灯、歪みを計測する水平器なども持って行くと便利です。

まとめ

投資用物件を購入する前の現地視察で見るべきポイントを紹介しました。

不動産投資は、入居者が長く住み続けてくれることで初めて安定した家賃収入を得られます。長く住み続けてもらうには、需要が高いエリアにある住環境がいい物件の選定が不可欠です。

投資用物件を購入する前は、必ず現地視察を行い直接目で物件をチェックしてください。

周辺環境、嫌悪施設の有無、内観・外観などは、写真や図面で見るよりも、自分の目で見て確かめた方が安心感があります。

実際に現地視察を行う際は、この記事で紹介した見るべきポイントを忘れないようにしてください。

記事を監修した不動産会社-株式会社SORA

株式会社SORA

不動産の売買、仲介、賃貸管理などの事業を展開する不動産会社。大手不動産会社での経験から、マンション投資だけでなく、保険や通信費、光熱費など生活で必要な資金を見直すライフプランニングまで行う。不動産投資や金融知識が豊富なメンバーが不動産投資の基本を初心者向けにわかりやすく解説しています。

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