不動産売却で確定申告は必要?手続きの流れを分かりやすく解説

不動産売却 確定申告

不動産売却で確定申告をしなければいけないケースを知っていますか?

一般的にはサラリーマンで給料以外の所得がない方は勤めている会社が年末調整で手続きを行ってくれるので、確定申告をする必要はありません。ゆえに、確定申告の手続きの流れや必要性について詳しく知らないという方も少なくないでしょう。

不動産を売った時に売却益が発生した場合は、譲渡した翌年に確定申告をしなければいけません。

この記事では、不動産売却で確定申告が必要になる場面と手続きの流れをわかりやすく解説していきます。今まで確定申告をしたことがないという方にも分かるように説明していきますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

不動産売却後の確定申告の必要性について

不動産売却 確定申告

不動産売却をした後に必ず確定申告をしなければいけないのかと言うと、そうではありません。確定申告が必要なケースと、不要なケースがあります。

まず始めに、不動産売却後の確定申告の必要性について解説していきます。

確定申告が必要なケース

不動産を売却した後に確定申告が必要なケースは、売却益が発生した時です。

売却益とは譲渡所得額のことで、簡単に説明するとその不動産を売却して得た利益のことを指します。例えば、2,000万円で購入した不動産が3,000万円で売却できた場合、売却益は差額の1,000万円ということになります。

譲渡所得額の算出方法

譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用

固定資産税などの清算金を加算した売却代金が収入金額、土地や建物の購入額が取得費、仲介手数料や売却するための必要経費が譲渡費用となります。収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた額が譲渡所得額(売却益)となり、その所得に対して確定申告が必要になります。

一般的に会社からの給料以外で所得がないサラリーマンは会社が年末調整で国へ申請を出してくれますが、不動産を売却した後に得た譲渡所得に関しては、会社は把握できない所得です。

今まで確定申告をしたことがない会社勤めの方でも、不動産売却時に売却益を得た場合は、必ず確定申告をしてその分の税金を国へ納めなければいけません。

確定申告が不要なケース

不動産を売却して売却益が出なかった場合は、確定申告は不要です。

不動産を売却した時、必ずしも得をするとは限りません。収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いた時に赤字になってしまった場合は余分な所得はありませんので、所得に対する税金を納める必要はありませんが、確定申告はすることをおすすめします。

不動産を売却して赤字になっているにも関わらず確定申告が推奨される理由は、その他の所得と税金を相殺することができるからです。

これは損益通算と呼ばれるもので、不動産を売却して赤字になった年の所得と相殺して、所得税と住民税を減らすことができるというものです。他にも、所得が600万円で損失が2,000万円なら3年間は課税が0円になるなど、さまざまな制度が用意されています。

これらを適用するためには確定申告を行い譲渡損失が発生したことを証明しなければいけませんので、不動産を売却して赤字になった場合でも、確定申告は行いましょう。

不動産売却後の確定申告の手続きの流れ

不動産売却 確定申告

上記で不動産売却後の確定申告の必要性について解説してきましたが、ここからは実際に確定申告を行う時の手続きの流れを紹介していきます。

期間を確認

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得をまとめて税金を計算し、国に納めなければいけない税額を報告する手続きのことを指します。簡単に説明すると、私は1年間でこれだけ稼いだので、これだけ国に納めますという報告です。

確定申告の期間は、原則として毎年2月16日から3月15日です

期限日が土日や祝日になってしまっている場合は休日が明けた平日が期限になることもありますので、確定申告をする前に必ず期限を確認しておきましょう。

場所

確定申告をする場所は、方法により異なります。確定申告する方法は、以下の3通りです。

  • 窓口提出
  • 郵送
  • e-Tax

窓口提出の場合は税務署へ行く必要がありますが、e-Taxや郵送の場合は自宅でも確定申告をすることが可能です。普段から帳簿をつけておき、領収書などをしっかりと保管しておくと個人で確定申告書類を作るのは楽ですが、普段から準備していないと余計な手間がかかる可能性もあります。

税理士に依頼することで手間をかけることなく確定申告ができますが、その場合は依頼費用が必要になります。自分の収入や確定申告しなければいけない所得額、領収書の量などを考慮し、税理士の利用を検討しましょう。

手続きの流れ

前述したように、確定申告は個人で行う方法と税理士に依頼してお願いする方法の2種類あります。一昔前までは税務署へ行き窓口へ書類を提出するのが一般的でしたが、2004年から導入されているe-Taxを使えば、スマホやパソコンからいつでも個人で確定申告ができるようになりました。

また、パソコンで確定申告書類をダウンロードして記入し郵送するという方法も、自宅にいながら簡単に確定申告ができるものとしておすすめです。

標準で電子証明書機能が搭載されているマイナンバーカード持っている方であれば、e-Taxを活用して確定申告を行いましょう

e-Taxを使った確定申告の流れ
  1. 電子証明書として利用できるマイナンバーカードの用意
  2. ICカードリーダーライトで電子証明書を読み取る
  3. 確定申告に必要なソフトウェアをインストール
  4. 確定申告書作成コーナーから必要書類を作成

e-Taxを使った確定申告は最初は手間を感じてしまうかもしれませんが、始めに設定してしまえば翌年からは楽になります。毎年必ず確定申告をしているという方であれば、始めの年だけ少しの手間を覚悟し、e-Taxの設定をしておくことをおすすめします。

しかし、不動産売却で得た利益を確定申告するだけという方であれば、必ずしもe-Taxで行うことを推奨するわけではありません。前述したように窓口での提出や郵送もありますので、確定申告を毎年するわけではないという方は、面倒な設定がない方を選択しましょう。

必要書類

不動産を売却した後は、売却益で得をした場合も損をした場合も、確定申告をすることをおすすめします。不動産を売却した後の確定申告では、通常の確定申告では必要がない書類も用意して提出する必要があります。

税務署でもらえる書類と自分で用意しなければいけない書類は、以下の通りです。

税務署
  • 譲渡所得内訳書
  • 確定申告書B様式
  • 確定申告書第三表
自分で用意
  • 売買契約書
  • 譲渡費用の領収書
  • 取得費用の領収書
  • 全部事項証明書

税務署で入手できる書類は今はわざわざ現地に行く必要なく、税務署のホームページからコピーすることが可能です。不動産売買が完了しており、譲渡費用や取得費用がいくらでどれ位の売却益が自分にあったのかを国へ証明する必要がありますので、不動産売却後の確定申告では上記書類が必須となります。

居住用財産の3,000万円特別控除や、10年超所有軽減税率の特例を適用する場合は、別途で戸籍などの居住を証明できる書類の提出が必要となるケースもあります。

もちろん、すべてコピーの提出で問題ありませんが、不動産の売買契約に関する契約書や領収書に関しては、必ず捨てずに大切に保管しておくようにしましょう。

まとめ

不動産を売却した後の確定申告の必要性と、確定申告の手続きの流れを紹介してきましたが、参考になりましたか?

譲渡所得で利益を得た場合はその分の税金を納めなければいけませんし、譲渡所得で利益が発生しなかった場合も、所得と税金を相殺する制度があることから、確定申告を行うことを推奨します。

不動産を売却した翌年に確定申告は行うわけですが、毎年必ずしている慣れ親しんでいる方ならともかく、今まで一度もしたことがないという方はもしかしたら忘れてしまうかもしれません。

確定申告をする必要があるにも関わらず行わなかった場合、追徴課税といったペナルティが課せられてしまいますので、不動産売却後は確定申告も忘れずに行いましょう。

監修者-近藤会計事務所 税理士 近藤弘之

近藤会計事務所
中央大学卒業後、近藤会計事務所に入所。平成25年税理士資格取得。平成28年近藤会計事務所を父から引き継ぎ、良質なサービスをリーズナブルな価格で提供。2手3手先を読んだ提案で常にオーナーシップを持って接してくれる渋谷区の税理士。様々な場所で講演会やセミナーも実施中。

近藤会計事務所
東京都渋谷区西原3-13-11 TSビル2階
03-3485-3061
http://www.kondo-kaikei.net/
[所属]東京税理士会渋谷支部

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