不動産売却でかかる3つの税金と賢い節税対策を紹介

不動産を売却した後に納めなければいけない税金を知っていますか?

人生で最も大きな買い物であるマイホームの売却は、売却額が大きいことから支払いが必要になる税金もとても高額です。事前に売却後の税金がいくら必要なのか、何に対して必要なのかという点を把握しておかなければ、後々大きく損をしてしまう可能性もあります

この記事では、不動産売却でかかる税金と賢く節税できる特例や控除についてご紹介していきます。不動産売却を考えているけど税金が気になる…そんな方は、是非この記事を最後までご覧になって下さい。

不動産を売却する時にかかる税金を紹介

不動産を売却した時にかかる税金の考え方は、とてもシンプルです。

例えば3,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却できた場合、単純計算で利益は2,000万円になります。この2,000万円の収益に対して、税金を支払う必要があります。

2,000万円の利益に対して支払う税金を譲渡所得税と言い、これが不動産売却時の主な税金となります

以下の項目では、不動産を売却する時にかかる税金をまとめてご紹介していきます。

譲渡取得税

不動産を売却した時に最も注意しなければいけないのが、譲渡取得税です。土地や建物を売却して得た利益に対して所得税と住民税がかかるので、これらを総称して譲渡取得税と呼びます。

譲渡所得税で支払わなければいけない税金は不動産を売却した額にかかるのではなく、その不動産を購入した額や売る時にかかった費用を差し引いた額にかかります

POINT
譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用

上記計算式を見てもらえれば分かる通り、収入金額からその物件を購入した費用と譲渡費用を差し引いた額が、譲渡取得額になります。

前述したように譲渡所得税は所得税と住民税のことなので、本来であれば利益によって税率が段階的に分かれ、15%から最高55%まで変わります。しかし不動産売却で得た利益に対しては、どれだけ大きな金額になってもかかる税率は最高で20%です。

所有期間で税率が変わる

譲渡所得税で気をつけなければいけないのは、物件所有期間が5年以上か未満かで税率が変わるという点です。

POINT

所有期間が5年を超えている長期譲渡所得の場合は税率20.315%。所有期間が5年以下の短期譲渡取得の場合は税率39.63%となります。

5年以上か未満かで、20%から40%と倍近い税率の違いがあります。

もうひとつ注意しなければいけないのは、所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされるという点です。購入してから5年目に入る家はまだ5年以内なので、その年に売却してしまうと短期譲渡取得に該当します。

短期で建物や土地を売買しないようにさせる税率の決まりではありますが、20%と40%では大きな差が出ますので、不動産売却時には必ず確認しなければなりません。

譲渡費用には仲介手数料なども含まれる

譲渡取得の算出計算式を『譲渡所得=収入金額−取得費−譲渡費用』と上記で説明しましたが、この譲渡費用には物件を売却する時にかかる仲介手数料なども含まれます

POINT
  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 違約金
  • 名義書換料

自宅を売却する時にかかった金額はほとんど経費譲渡費用に含まれており、経費として計上することで譲渡取得を減らすことができ、納める税金を少なくできます。

印紙税

不動産売買のような重要な契約の時は多くの契約書が必要になりますが、その契約書の有効性を担保するために印紙を添付する必要があります。その印紙を入手するために必ず必要になってくるのが、この印紙税です。

印紙を入手する際に必要な印紙税は、取引金額の大きさにより値段が変わります。

1万円未満 非課税
1万円〜50万円 200円
〜100万円 500円
〜500万円 1,000円
〜1,000万円 5,000円
〜5,000万円 10,000円
〜1億円 30,000円
〜5億円 60,000円
〜10億円 160,000円
〜50億円 320,000円
50億円〜 480,000円

宅地建物取引業法では不動産の売買価格、支払い時期、方法、引き渡し時期などは全て書面で交付することが義務付けられていますので、上記印紙税が必ず必要です。

不動産の売買契約では買主と売主双方の契約書を作成する必要があり、2通とも課税文書となりますのでそれぞれに印紙税が課税されることになります。

登録免許税

原則として不動産を売却する時は、あらかじめ抵当権を抹消した上で買主に引き渡さなければなりません。ただ住宅ローンを完済して売買代金の支払い前に済ますことは難しい方が多いと思います。タイミングとしては、買主が支払った売買代金で売主が借入金を一括で返済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。引渡し日に所有権移転と同時に抵当権抹消手続きが行えるように、銀行や不動産会社と準備しておくとよいでしょう。

自分で抵当権の抹消手続きをする場合に必要な費用は、『登録免許税』と『登記事項証明書の発行手数料』のみです(司法書士に依頼する場合は手数料も必要)。
重要な手続きですので、基本的には司法書士へ依頼することをおすすめします。
おおよそ5,000円〜20,000円程度です。

登録免許税とは、不動産を売却した後に所有権の移転に伴う名義変更の時に必要になる税金のことです。建物と土地を外から見ただけでは所有者は誰か分かりませんので、買主と売主以外の第三者へ持ち主の権利関係を明示するために、登記変更は必須です。

登録免許税の支払いは申告の必要がなく、通知書が国から届くこともありません。登記内容を変更する際に法務局へ支払えば納税が完了します。

登録免許税の計算式は、以下の通りです。

POINT
登録免許税=固定資産税評価額✕税率

登録免許税の根拠になるのは固定資産税評価額であり、実際に不動産を売却した価格ではないという点がポイント。

税率は相続で0.4%、贈与・遺贈・売買で2%ですが、令和4年3月31日までは軽減税率が適用されていますので、1.5%となっています。

節税対策で覚えておきたい特例を紹介

不動産売却でかかる税金を上記で説明してきましたが、ここからは節税対策におすすめの特例を紹介していきます。

3,000万円特別控除

不動産売却の中で最も大きな税金である譲渡所得税ですが、3,000万円特別控除を使えば所有期間の長短に関係なく、最大で3,000万円を課税対象から除外することができます。

この3,000万円特別控除を利用するためには、以下の要件を満たしている必要があります。

POINT
  • 自分が住んでいる家屋を売ること
  • 売った年の前年および前々年にこの特例を適用していない
  • 売った時その前年および前々年にマイホーム交換特例を適用していない
  • 住まなくなった日から3年後の年末までに売却すること

主なものは上記4点ですが他にも細かい要件がありますので、全て気になるという方は国税庁が公開している『マイホームを売ったときの特例』を確認してみて下さい。

10年超所有軽減税率

10年以上所有していた土地と建物を売却して得た譲渡所得に関しては、税率が軽減されるという特例があります。上記で紹介した3,000万円特別控除も併用できるので、同時に使うという方も多くいらっしゃいます。

POINT
  • 6,000万円以下⇒税率14.21%(所得税10.21%+住民税4%)
  • 6,000万円超え⇒税率20.315%(所得税15.315%+住民税5%)

10年超所有軽減税率を利用する場合は確定申告が必須であり、6,000万円を区切りにして上記のように税率が変わります。条件はその家と土地を10年以上保有していた場合のみで、3,000万円特別控除と併用すれば大きく節税できます。

まとめ

不動産売却でかかる税金と節税におすすめの特例を紹介してきましたが、参考になりましたか?

人生で最も大きな買い物であるマイホームは買うのも大変ですが、大きな金額になることから売るのもとても大変です。売った時に利益が出た場合は前述したように税金を納めなければいけませんので思わぬ大金を支払わなければいけなくなり、特例を知っていなければ逆に損をしてしまうというケースも十分に考えられます。

大きな金額が動く不動産売却は自分ひとりで全てをこなそうと考えるのではなく、信頼できる不動産会社に高値で売れるようにお願いし、個々の税金に関する悩み事は税務署や税理士の方、または法律関係に詳しい不動産会社の担当者に相談するということも忘れてはいけません。

不動産を売却した際に必要になる税金に対する理解を深め、損をしない選択を心がけましょう。

記事を監修した不動産会社-株式会社アイデアル

株式会社アイデアル

不動産売買・賃貸・管理・資産運用など包括したワンストップサービスを提供する総合不動産会社。それぞれのセクションに専門家が在籍し、不動産売却に関する税務・法律相談などもしっかりサポートしている。不動産売却や査定に関する知識が豊富なメンバーが不動産売却の基本を初心者向けにわかりやすく解説しています。

株式会社アイデアル [Web]
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Homeeeマガジン編集部

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