不動産売却で贈与税が発生する2つのケースと控除できる特例

不動産売却 贈与税

不動産売却で贈与税が発生するケースを知っていますか?

個人から年間110万円を超える財産を受け取った場合、受け取った側は贈与税という形で国へ税金を納める必要があります。これは不動産売却や譲渡でも該当するもので、親族や知人へ良かれと思って行った贈与が原因で、受け取った側が多額の贈与税を支払わなければいけなくなってしまったという事態は、贈与税に関する知識がなければ誰にでも起こり得るものです。

この記事では、不動産売却で贈与税が発生する可能性があるケースと、贈与税を控除することができる特例について紹介していきます。自分が保有している財産を手放そうと考えている方は、この記事をぜひ参考にして下さい。

そもそも贈与税とは

不動産売却 贈与税

贈与とは無償で譲り渡すことで、譲渡とは対価を受け取り譲り渡すことです。

贈与と譲渡は良く混同されてしまう言葉ですが、意味は大きく異なります。自分が保有する不動産を親族へ無償で譲り渡した場合、譲り受けた側は多額の贈与税を支払う必要があります。

まず始めに、贈与税について詳しく紹介していきます。

受贈者が支払う税金

贈与税とは、贈与者が財産を渡す意思を示し、受贈者が受け取る意思を示した時に発生する税金です。贈与税は個人で発生する税金で、贈与者が法人の場合は受贈者が支払う税金は贈与税ではなく所得税になります。

現金、宝石、貴金属、不動産、時計、車など、財産になり得るものを無償で貰った場合、それが親族間であっても受贈者は贈与税を国に納めなければなりません。受贈者は財産を貰った翌年に確定申告を行い、納税する義務があります。

例えば父と息子の関係で、父が不要になった自宅と車を息子へ無償で譲ったとします。そうなった場合、贈与税を支払う義務があるのは自宅と車を無償で受け取った息子ということになります。

親族間であっても発生する贈与税ですが、そうなると親から子への仕送りなども贈与税の対象になるのではないかと思ってしまうかと思いますが、そうではありません。

贈与税には基礎控除が設けられていて、その額は年間で110万円です。要するに、年間110万円を超えなければ、いくら無償で譲り渡しても贈与税に該当することはないということです。

贈与税がかからないケース

原則として贈与税はすべての財産に対して発生するものですが、贈与された財産の性質や目的によって、贈与税がかからないケースもあります。

贈与税がかからないもの
  • 扶養義務者(夫婦、親子、兄弟、姉妹)から生活費や教育費に充てるために通常必要と認められるもの
  • 宗教、慈業、学術などを目的とする事業を行う一定の者が、取得した財産でその公益を目的とする事業に確実に使われるもの
  • 個人から受ける香典、年末年始の贈答、祝物、見舞いの金品など、社会通念上相当と認められるもの

上記以外にも、社会通念上必要であると認められるもの対しては、贈与税が発生しないものがあります。詳しくは、国税庁が発表している下記資料をご確認下さい。

⇒国税庁『No,4405 贈与税がかからない場合

不動産売却で贈与税が発生する2つのケース

不動産売却 贈与税

ここからは、不動産売却で贈与税が発生するケースについて紹介していきます。

金銭が発生していない名義変更

親族間であれば、両者の合意で不動産の名義は簡単に変更することができます。

しかし、この時に金銭が発生していなかった場合は贈与行為にあたりますので、受贈者は贈与税を支払う必要があります。不動産は登記が変更されると法務局から税務署へ連絡がいき、税務署は税金が納められているかどうかをチェックします。この時に税金が納められていなければ、ペナルティと共に贈与税が課せられます。

これは贈与税の中で最も分かりやすいもので、贈与者が贈与税というものを知らない場合は誰にでも起こり得るものです。自身が保有する不動産を無料で贈与した場合、受贈者に贈与税が課せられるという仕組みは必ず覚えておきましょう。

時価80%未満の取引

不動産売却における贈与税は前述した無償で提供したものだけにかかるわけではなく、時価80%未満の取引に対しても該当すると言われています。

これは『みなし贈与』と呼ばれるもので、本当は無料で譲渡したいけど贈与税を回避するために時価よりも低い額で販売するという行為です。時価との差額が贈与税の課税対象となり、例えば時価5,000万円の不動産を500万円で販売した場合、差額の4,500万円が課税対象となります。

みなし贈与は故意でなくても、『社会通念上著しく低い価格で取引されているもの』に対して税務署から指摘が入ります。社会通念上、1,000万円で売れる物件を100万円で第三者に販売するのは考えにくいので、故意でなくてもみなし贈与に該当する可能性は多いに考えられます。

社会通念上著しく低い価格での取引は、明確な目安がある訳ではありません。個別に判断されることが原則となっていますが、不動産取引の場合は80%未満が目安になる場合が多いです。

贈与税が控除される特例を紹介

不動産売却 贈与税

年間110万円の基礎控除が設けられている贈与税ですが、その金額を超えた場合でも、贈与税を控除される特例があります。ここからは、贈与税を法的に控除できる制度を2つ紹介していきます。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは60歳以上の父母または祖父母から、20歳以上の子または孫へ生前贈与する際に選択可能な制度で、最大2,500万円の特別控除があります

同一の父母または祖父母からの贈与であれば、限度額の2,500万円に到達するまでは何度も控除することが可能です。こちらの制度を利用して2,500万円を超えた額に対しては、一律で20%の贈与税が課税されます。

相続時精算課税制度を利用した年は基礎控除額110万円を控除することはできませんが、最大2,500万円の特別控除とあって、贈与税を大きく減額することができる制度です。

生前贈与を行い子または孫へ財産を贈与したいと考えている方は、ぜひ相続時精算課税制度の活用をご検討下さい。

⇒国税庁『No,4103 相続時精算課税の選択

最高2,000万円の配偶者控除

今住んでいる不動産、または不動産を取得するための金銭が婚姻期間が20年以上の夫婦の間で行われた場合、基礎控除110万円にプラスして最高2,000万円まで控除されます

最高2,000万円の配偶者控除の適用要件は、以下の通りです。

POINT
  • 夫婦の婚姻期間が20年を過ぎてから贈与が行われている
  • 配偶者から贈与された財産が、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭
  • 贈与を受けた翌年3月15日までに贈与を受けた者が住み、引き続き住む見込みがある

20年以上の婚姻関係が続いている夫婦間での財産譲渡に関しては、上記控除が適用されます。多額の贈与税が控除される制度なので、夫婦間での贈与を考えている方は活用をご検討下さい。

⇒国税庁『No,4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除

まとめ

不動産売却で贈与税が発生する可能性のあるケースと、贈与税を控除できる特例について紹介してきましたが、参考になりましたか?

タダより怖いものはないという言葉は昔から日本人には馴染みが深いものですが、良かれと思ってした贈与が、受贈者による多額の贈与税の支払いに直結する可能性があるため、不動産贈与時にはこの点は十分に気をつけなければいけません。

不動産売却における贈与税に関しては無料贈与はもちろん、社会通念上著しく低い価格で売買された不動産も贈与税の対象となりますので、この点も注意が必要です。もちろん、親族間であっても時価で取引された不動産売買であれば、贈与税が発生するなどの問題は全くありません。

贈与税が発生すると知らずに、受贈者に対して多額の税金の支払い義務を押し付けてしまうのは良くありません。贈与税に関する仕組みを理解し、適切な不動産売買を行いましょう。

監修者-近藤会計事務所 税理士 近藤弘之

近藤会計事務所
中央大学卒業後、近藤会計事務所に入所。平成25年税理士資格取得。平成28年近藤会計事務所を父から引き継ぎ、良質なサービスをリーズナブルな価格で提供。2手3手先を読んだ提案で常にオーナーシップを持って接してくれる渋谷区の税理士。様々な場所で講演会やセミナーも実施中。

近藤会計事務所
東京都渋谷区西原3-13-11 TSビル2階
03-3485-3061
http://www.kondo-kaikei.net/
[所属]東京税理士会渋谷支部

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