住宅ローン4000万はきつい？後悔しないために年収や注意点を解説

4,000万円の住宅ローンを組もうと考えたとき、「本当に返していけるのか」「家計が苦しくならないか」と不安になる人は少なくありません。

毎月の返済額だけでなく、教育費や老後資金、家のメンテナンス費用まで考えると、想像以上に長期的な負担になることも。

実際、同じ4,000万円でも、年収や金利、返済方法の違いによって家計への影響は大きく変わります。

4,000万円の住宅ローンがきつくなる理由と、後悔しないための考え方を理解しておきましょう。

4000万円のローンが組める年収

住宅ローンで4,000万円を借りる場合、金融機関が重視するのは「返済負担率」です。

これは、年収に対して年間返済額が、どれくらいの割合になるかを示す指標のこと。

多くの銀行で、25～35％以内を目安に審査されます。仮に金利1.3％、35年返済で4,000万円を借りると、毎月の返済額は約11万8,000円、年間では約142万円になります。

返済負担率を30％以内に抑えるなら、必要な年収はおよそ470万～500万円が目安です。

一方、余裕を持って返済したい場合、返済負担率を25％以下に抑えるのが理想。その場合は、年収560万円前後が現実的なラインになります。

ボーナス払いを組み込めば年収のハードルは下げられますが、景気や会社の業績次第で支給額が変わるリスクもあります。

4,000万円という金額は、家計に与える影響が大きいため、単に「借りられる年収」だけでなく、「無理なく返せる年収」で判断しましょう。

4000万円のローンの返済負担率を年収別に解説

4,000万円の住宅ローンを35年で組んだ場合、金利が低めなら毎月約10万円台前半、高めなら12万円台後半になるイメージです。

ここでは毎月11万円で返済するケースを想定してみました。

年収450万円だと手取りに対して返済の重さが目立ち、教育費や修繕費の積み立てが厳しくなりがちです。

550万円以上なら家計の調整で吸収しやすく、650万円になると余裕を作りやすい水準になります。

金利が1％上がると月々で1〜2万円増えることもあるため、返済負担率は今だけでなく将来の金利上昇も織り込んで考えたいですね。

4000万円ローンの月々の返済額

35年返済で4,000万円を借りた場合、金利タイプで月々の重さは大きく変わります。

ここでは低めの変動金利（年0.5％前後）と固定金利（年1.8％前後）を想定し、実務でよく使われる元利均等返済のイメージで整理しました。

変動はスタート時の負担が軽く、月で約2.5万円、年で30万円ほど固定より安くなります。

一方、固定は金利が上がっても返済額が変わらないため、将来の家計を読みやすい点が特徴。

金利が1％上がると月々で1～2万円増える可能性もあるため、今の安さを取るか、将来の安定を取るかを軸に選びたいですね。

4000万円の住宅ローンの負担を軽減する方法

①住宅ローン控除を活用する

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税が戻ってくる制度。

例えば、控除率0.7％、借入残高4,000万円なら、1年あたり最大28万円が税金から差し引かれます。

これが13年間続くと、単純計算で最大364万円分の節税効果になりますよ。

実際の控除額は年収や納税額によって変わりますが、フルに使える世帯なら毎月約2万3,000円分の負担軽減に近い感覚になります。

返済額そのものは変わらなくても、手元に戻るお金が増えるため、家計への圧迫感を下げやすい仕組みです。

②補助金を利用する

国は、住宅取得やリフォームで省エネ性能を高める工事に対して補助金を用意しています。

代表的なのが、みらいエコ住宅2026事業で、省エネ基準をクリアした新築や改修に対して金銭的支援が受けられます。

みらいエコ住宅2026事業は、住宅の断熱性能・エネルギー性能を高めることで補助額が大きくなる仕組みです。

例えば、窓の断熱改修を含む省エネリフォームでは、他の制度と併用できる場合もあり、合計で100万円前後の支援につながることも。

いずれも申請には工事前の手続きが必要で、仕様や証明書の提出が求められるため、施工会社と計画段階から相談しておきましょう。

③繰り上げ返済を検討する

繰り上げ返済は、毎月の返済とは別に元金を減らす方法で、利息を大きく減らせるのが強みです。

例えば、借入から5年後に100万円を繰り上げ返済すると、残りの期間で支払う利息が50万〜80万円程度減ることもあります。

返済初期は利息の割合が高いため、早い時期の繰り上げほど効果が大きくなるでしょう。

ただし、手元資金を使いすぎると急な出費に対応しにくくなるため、生活防衛費を残したうえで無理のない範囲で行うのがポイントです。

「4000万円の住宅ローンがきつい」と後悔しないための方法

余裕を持った金額でローンを組む

4,000万円という金額が「きつい」と感じるかどうかは、年収だけでなく返済負担率によって大きく変わります。

目安として、年間返済額を手取り年収の20〜25％以内に収めると、家計に余裕を持ちやすくなるでしょう。

例えば、手取りが500万円なら年間返済は100万〜125万円、月々にすると8万〜10万円台前半がひとつのラインです。この水準を超えると、教育費や修繕費、老後資金の積み立てが後回しになりやすいので注意が必要。

借入額を4,000万円から3,500万円に下げるだけでも、35年での総返済額は数百万円単位で変わります。

希望額ではなく「生活に残るお金」を基準に決めるようにしましょう。

頭金を準備する

頭金を入れると、借入額そのものが減るため、利息の負担を大きく抑えられます。

例えば、4,000万円の物件で300万円を頭金に充てれば、借入額は3,700万円に下がり、35年返済なら利息だけで70万〜100万円前後の差が出る計算になります。さらに、借入額が減ることで月々の返済も数千円〜1万円程度軽くなり、家計の余裕につながるでしょう。

フルローンは手元資金を残せるメリットがありますが、長期的な負担を考えると、無理のない範囲で頭金を用意した方が安心です。

金利が低い住宅ローンを吟味する

住宅ローン4,000万円では、金利0.5％の違いだけで総返済額が大きく変わります。

例えば35年返済で、金利0.8％と1.3％を比べると、月々の返済額は約8,000円前後、総返済額では約330万〜400万円の差が出ることもあります。

金利が低い住宅ローンを探すためには、まずネット銀行とメガバンク、地方銀行を横断的に比較することが欠かせません。

ネット銀行は広告費や店舗コストが少ないため、0.3〜0.6％台の低金利を提示するケースが多く、同じ条件でも返済額を抑えやすくなります。

一方、給与振込やクレジットカードの利用で金利優遇を受けられる銀行もあるため、自分の取引状況も確認したいところです。

住宅ローンは「どこで借りるか」で支払う利息が決まるため、複数の金融機関で仮審査を出し、金利と諸費用を比較して選ぶようにしましょう。

まとめ

4,000万円の住宅ローンは、年収や返済期間、金利の選び方によって「無理のない負担」にも「家計を圧迫する重さ」にもなります。

返済負担率を意識し、頭金や住宅ローン控除、補助金を組み合わせることで、支払いの重さを変えることができます。さらに、金利の低いローンを選ぶことで、総返済額を数百万円単位で抑えられることも。

大切なのは、借りられる金額ではなく、将来の生活を守りながら返せる金額を基準に判断することです。