不動産投資の利回りとは？最低ラインや計算方法を紹介

不動産投資を考えている方にとって、利回りは非常に気になるところです。

最も重要視される指標のひとつである利回りですが、実は数値が高ければ良いというものではありません。利回りに対する考え方は、投資する目的によって変わっていきます。

この記事では、不動産投資における利回りの基本概要、最低ライン、計算方法、注意点などをまとめて紹介していきます。

不動産投資の利回りとは

不動産投資に慣れ親しんでいる方でなければ、利回りという言葉自体に馴染みが薄いでしょう。はじめに、不動産投資における利回りの意味や計算方法を詳しく解説していきます。

2種類の利回り

不動産投資における利回りとは、投資金額に対してどれ位の収益を得られるかを数値化したものです。利回りにより投資金額に対する見込み収益が分かるので、この数値を参考に月々どれ位のリターンが見込めるかを計算できます。

不動産投資には『表面利回り』と『実質利回り』の2種類があり、それぞれで異なる特徴があります。

最初に投資物件を絞り込む目安として表面利回りを使い、そこから具体的に投資物件を探す時に実質利回りを活用するのが一般的です。

多くの物件情報では表面利回りのみが掲載されていますが、実際に不動産投資を行えば諸経費は必ずかかります。表面利回りだけでなく実質利回りを考慮した上で、投資用物件を見極めることが重要です。

計算方法

表面利回りと実質利回りの計算方法は、以下の通りです。

家賃収入が100万円、年間諸経費20万円、物件購入価格が1,000万円、購入時の諸経費が50万円の物件を例にして、表面利回りと実質利回りの数値を算出してみましょう。

表面利回りと実質利回りは大きく異なりますので、表面利回りだけで見込み収益を想定するのではなく、必ず実質利回りの数値も参考にしたうえで購入を検討しましょう。

実質利回りで差し引く諸経費に関しては、管理費や固定資産税などの必ず必要になるもの以外に修理代なども含まれますので、その多寡によって毎年数値が変動することも忘れてはいけません。

最低ライン

利回りは高ければ高いほど投資効率が良いという指標になりますので、最低ラインはどれ位なのかと考えている方も多いでしょう。

しかし不動産投資には、明確な利回りの最低ラインというものは存在しません。その理由は、投資目的により利回りに対する考え方が変わるからです。

家賃収入を長期的に得る目的であれば利回りが低くても常に入居者がいる人気物件を選ぶ方が多いですし、将来的に売却して利益を得ることを目的にしている方であれば利回りはそこまで気にならないでしょう。

たとえば投資目的が売買益の場合は表面利回り4％が最低ラインと言われていますが、これもあくまで目安なので明確に決まっているわけではありません。マンション、アパート、一軒家、一棟買いなど、購入物件によっても利回りの期待値は変わります。

融資を受けながら不動産投資を行う場合は利回り5％は最低でも欲しいところなので、それをひとつの指標として考えてみるのも良いかと思いますが、前述したように投資目的で利回りに対する考え方は変わりますので、利回りだけを指標にするのはやめましょう。

不動産投資で重要なのは利回りだけではない

不動産投資において利回りは重要な指標ではありますが、利回りだけを気にして投資物件を決めてはいけません。ここからは、不動産投資における利回りの考え方について解説します。

高利回りでも空室なら利益は0円

投資価格が同額で利回りが10％と7％の物件があった場合、多くの方は利回り10％の物件の方が投資効率が良いと考えます。しかし、一概に高利回り物件の方が良いとは断言できません。

不動産投資の利益は入居者から払ってもらう家賃なので、利回り10％でも入居者がいなければ収入は0円です。利回り7％の物件が常に入居者がいる状態であれば、こちらの物件の方が利回りが低くてもリターンは多いというケースも十分に考えられます。

高利回りでも、空室なら利益は0円です。これを念頭に把握しておかなければ、高利回りの物件ばかりに投資してリターンが低いという事態に陥りかねませんので注意が必要です。

資産価値の見極めが大切

利回りが重要な指標であることは確かですが、それよりも大切なのは自分の投資目的に合った資産価値の高い物件を見極めるということです。

不動産投資にはインカムゲイン（資産を保有することで継続的に得られる利益）とキャピタルゲイン（保有資産を売却した際に得られる利益）がありますが、どちらを選択するかでも投資物件の見極め方が大きく異なります。

インカムゲインは家賃が収入となりますので空室になりにくい物件の人気が高い一方、キャピタルゲインは将来性を見込んで購入する場合が多いので、空室リスクを念頭に考える必要性はありません。

インカムゲインで安定した家賃収入を確保するためには、利回りだけではなくその物件の資産価値を見極める必要があります。なぜなら、入居者に長く住んでもらえなければ安定した収益を得ることができないからです。

郊外か都心かで考え方は変わりますが、例えば東京であれば投資物件の駅までの距離や周辺環境は非常に重要です。上記でまとめたポイントを踏まえたうえで、利回り以外の投資物件の資産価値を多角的に見極める必要があることを把握しておきましょう。

低利回りでも資産形成は可能

一般的には、利回りが高すぎる物件はリスクも高いと言われています。

そのリスクに対して投資家が許容できるかどうかの判断が重要で、リスクが低いにも関わらず利回りが高い物件というのは、ほとんど市場には流通しません。

しかし、利回りが低くても不動産投資による資産形成は可能です。

投資目的により異なりますが、インカムゲインの場合は最も重要なのは空室になりにくい物件を選ぶという点です。前述したように利回りが低くても常に入居者がいれば安定した収入を長期で確保できますので、高利回りで入居者がいない物件よりもリターンが大きいのです。

さらに高利回りの投資物件だけを対象にしてフルローンで購入した場合、借入金額が多くなりローン返済でキャッシュフローを圧迫することも考えられます。

不動産投資を成功させるには、長期的な視野が求められます。低利回りでも資産価値が高く常に入居者がいる物件であれば、資産形成は実現できます。利回りだけにとらわれるのではなく、相対的なバランスを考えながら投資物件を検討しましょう。

まとめ

不動産投資における利回りの基本概要、最低ライン、計算方法、注意点をまとめて紹介してきましたが、参考になりましたか？

確かに高利回りの物件は魅力的ですし、投資効率も良いです。しかし、不動産投資の場合は入居者がいなければいくら高利回りでも収入は0円です。この点を失念し、高利回りの投資物件だけを購入してキャッシュフローを圧迫してしまう方が多くいます。

失敗しない不動産投資の考え方は、長期的な視野です。利回りは確かに投資を決定するうえでの重要な指標ではありますが、利回りだけを気にするのではなく、全体的なバランスと投資物件の資産価値をしっかりと見極めましょう。