老後の資金形成の方法として、アパートやマンションなどに投資を行う不動産投資が注目されています。
「不動産投資を始めたいけどリスクが怖い」「老後の資金対策のために不動産投資はあり？」など、疑問や不安を持つ方はいるでしょう。
老後資金のために不動産投資を始める場合、メリットだけでなくリスクもしっかりと理解しておく必要があります。
この記事では、不動産投資で老後の資金対策を行うメリットやリスクを紹介します。
不動産投資が老後の資金形成におすすめの理由
老後の資金形成における手段として不動産投資が注目されています。ここでは、不動産投資が老後の資金形成におすすめの理由を紹介します。
老後の年金代わりになる
不動産投資はマンションやアパートを賃貸管理することで、安定した家賃収入を得られるため、老後の年金代わりになるメリットがあります。
誰にとっても必要である住む場所は、経済状況の影響を受けにくく、他の投資に比べて不安定さが少ないことも特徴です。
アパートやマンションの購入でローンを組んだとしても、完済したあとは老後に安定的な家賃収入が得られ、生活資金不足への不安も軽減されます。
また、不動産投資はインフレによる価値の低下が起こりにくく、現預金のように景気に左右されにくいことも魅力です。
赤字になっても節税ができる
不動産投資のメリットは、確定申告を行うことで所得税や住民税など各種税金の節税につながる場合がある点です。
これは、不動産投資で得た所得と給料が合算され総所得に対して課税されるためで、経費が多くかかった場合は所得から差し引くことができます。
不動産投資の経費とは投資にかかった費用のことで、減価償却費や物件の管理費用、ローンの手数料、修繕費用、税理士の報酬などです。
例えば、年間に給料が300万円、家賃収入が100万円、不動産投資にかかった経費が150万円だったとします。
このケースだと不動産投資の所得は－50万円となるため、給料と合算すると年間所得は250万円となり、課税所得が減って節税につながるわけです。
ただし、不動産投資における税金対策は運用上のマイナスを損益通算させることで得られるため、黒字の場合だと税金は多くなります。
手間がかからないため
不動産投資が老後の資産形成に向いている理由は、株式や為替取引のように日々の値動きをチェックする必要がなく手間がかからないためです。
マンションやアパートを購入したあとの客付けや物件の内見、賃貸借契約にかかわる業務などは専門の賃貸管理会社に任せることができます。
また、不動産投資を始める段階においても専門の不動産会社に相談すると、優良物件の探し方や融資先の確保など、サポートやアドバイスを受けることも可能です。
専門家の力を借りることで専門知識がなくてもチャレンジできる点は、不動産投資の大きなメリットといえるでしょう。
不動産投資で老後の資産形成を行う際に知っておきたいリスク
不動産投資で老後の資産形成を行う場合は、どのようなリスクがあるかを知っておくことも大切です。ここでは、さまざまなリスクについて紹介します。
空室リスク
空室リスクは、投資しているアパートやマンションが空室になることで家賃収入を得られなくなるリスクのことです。
空室の発生期間が長期化すると借りたローンの返済ができなくなり、大きな損失を被る可能性もあります。
空室リスクを抑えるためには、利便性と入居者人気が高い物件を選ぶことや、入居者募集業務に強い不動産会社を選ぶことがポイントです。
なお、空室対策として空室保証やサブリースを利用する方法もありますが、手数料がかかることからキャッシュフローが悪化する可能性がある点に注意しましょう。
金利上昇リスク
アパートやマンションをローンを利用して購入する場合、金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。
金利の上がり方によっては、家賃収入よりも金利を含めた諸経費であるキャッシュアウトが増えてしまう可能性もあるでしょう。
変動金利を選択していて金利上昇に不安を感じる場合は、固定金利への変更を視野に入れる方法もあります。
ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高く設定されているため、変更を検討する場合は十分に収入を得られるかどうかをシミュレーションしましょう。
また、現在ローンを組んでいる金融機関よりもさらに金利が低い金融機関でローンを組み直す借り換えローンも対策としてあります。
⇒住宅ローンの金利は今後どうなる？変動金利の指標と金利上昇対策を紹介
災害リスク
不動産投資のリスクとして、災害によって所有物件の価値が低下し、家賃収入を得られなくなることも挙げられます。
災害大国である日本では、地震、津波、火山、豪雨災害、台風など、さまざまな災害リスクがあります。
災害が起こると、建物の損傷や住んでいる人がケガをするなどの被害が生じ、空室率の上昇や住めなくなることで家賃収入が途絶えるリスクがあります。
このようなリスクに備えるためには、ハザードマップを利用し、できるだけ災害リスクが低い物件を選ぶことが重要です。
また、火災保険や地震保険に加入し、災害に巻き込まれた場合に補償されるように備えておくこともポイントとなります。
不動産投資を始める際のポイント
不動産投資は初心者でも始められる投資ですが、成功するためには事前準備をしっかり行うことが大切です。
ここでは、不動産投資を始める際のポイントを紹介します。
早いタイミングから行動して情報収集を行う
老後の資金形成のために不動産投資を始める際は、できるだけ早いタイミングで情報収集をして行動に移すことが大切です。
その理由は、年齢が高くなればなるほど病気やケガのリスクが高まり、不動産投資に必要な融資を受けられない可能性があるためです。
また、年齢が若いほど返済期間も短くなるため、収支計画を立てやすく老後の早いうちから安定した収入を得られるようになります。
このように、資産形成に向けた不動産投資は先延ばしにしてもいいことはないため、運用に向けて早めに行動に移しましょう。
資金力に合った投資を行う
不動産投資を始める際は自らの資産や年収などを考慮し、資金力に合った投資を行うことも大切です。
不動産投資はローンを組むことでレバレッジを効かせた運用ができるものの、預貯金がない状態だと、大きな出費が発生した場合に返済できなくなる可能性があります。
不動産投資を始めるにあたって資金力の目安となるのは、物件価格の15％程度の初期費用で、3,000万円の物件なら450万円前後です。
もちろん、不動産投資で必ずしも自己資金15％を用意する必要はなく、フルローンで運用する人もいます。
信頼できる不動産会社に依頼する
老後に向けて不動産投資を始める場合は、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。
不動産投資は長期的な運用が基本となることから、オーナーとして投資の専門家である不動産会社と有益な関係を構築し情報を得る必要があります。
信頼できる不動産会社とは、顧客目線で物件選びをしてくれることや、不動産投資のリスクについても正しく説明してくれる会社のことです。
まとめ
この記事では、老後の資産形成に向けて不動産投資を行うメリットやリスクなどを紹介しました。
不動産投資は運用に手間がかからずに安定した家賃収入が得られ、さらにインフレにも強いメリットがあります。
一方で、空室リスクや金利上昇リスク、災害リスクなどもあるため、リスク対策を行いながら不動産投資を始めましょう。
