ミドルリスクミドルリターンの不動産投資において、最も注意しなければいけないリスクは空室ではないでしょうか。物件を貸して家賃を得るという仕組み上、借主がいなければ収入は得られません。
空室リスクを避けるのが重要という話はよく耳にするかと思いますが、多くの方は「空室になる位であれば自分で住んだ方がいい」と考えるはずです。
また、初めは投資用物件として購入したマンションや戸建てでも、人に貸すのではなく自分が住みたくなるというように考えが変わることもないとはいえません。
現実的に投資用物件に自分が住むことは可能ですが、その際にはさまざまな注意点を理解しておく必要があります。この記事で詳しく紹介していくので、ぜひ最後までご覧ください。
投資用物件に自分が住むことはできる
結論からいうと、不動産投資用で購入した物件に自分が住むことはできます。
そもそもの話ですが、結局のところ人に貸すために購入した物件も自分で住むために購入した物件も大きな差があるわけではないため、自分で住むのに不便があることはありません。
また、投資用で購入した物件は利便性、立地条件、間取りなどが良いケースが多いため、人に貸すのではなく自分で住みたいと考えるのも不思議ではありません。
冒頭でも説明した空室リスクが不動産投資では大きなリスクになりますが、自分で住んでしまえばそのリスクはなくなるため、一見すると一石二鳥の解消方法のように感じます。
しかし、投資用物件が空室になっても自分で住めば全てが解消されるわけでもありません。自分で住む注意点に関しては、下記の項目で詳しく紹介していきます。
投資用物件に自分が住む際の注意点を紹介
投資用物件として購入したマンションや戸建てに自分で住むことはできますが、少なからずリスクや注意点があることは把握しておく必要があります。
以下では、投資用物件に自分が住む際の主な注意点を詳しく紹介します。
家賃収入が得られない
1つ目の注意点は、家賃収入が得られなくなるという点です。
そもそもの大前提として、投資用物件は人に貸して家賃を支払ってもらうことで収入を得る仕組みです。ミドルリターンの投資なので、継続して人に貸し続けることで利益が増えていきます。
投資用物件に自分が住んでしまうと、入居者から得られるはずの家賃収入は0円になります。
住宅ローンの支払いが終わっていれば自分で住んでも問題ないように感じますが、マンションの維持費や管理費、固定資産税はかかり続けるため、資金計画は入念な確認が必要です。
空室リスクを抑えるために自分で住もうと考える方は少なくありませんが、その場合は家賃収入がなくても支払いができる金銭的な余裕が求められます。
使途変更が契約違反になる可能性がある
2つ目の注意点は、金融機関とのローンの契約上で問題がある可能性がある点です。
現金一括で支払い購入していれば問題ありませんが、多くの方は金融機関からお金を借りてローンを組んで投資用物件を購入します。
その際、金融機関は投資用物件を購入するためにお金を貸しているわけですから、その物件に自分が住むことになると使途が変更になるため、契約違反になる可能性が高いです。
ローンを契約する際に設定した“投資用”という使途を、契約途中に“居住用”へ変更するのは簡単ではありません。
金融機関によっては、当初の返済プランから前倒しにする形で繰り上げ返済を求められたり、一括返済を求められる可能性があるということも把握しておきましょう。
ローンの借り換えは認められないケースが大半
3つ目の注意点は、ほとんどの場合でローンの借り換えが認められないという点です。
一般的に不動産投資ローンの年利は約1.5～4.5％で、住宅ローンの年利は0.5～2.0％です。投資用物件を買うよりも、居住用物件を買うために組むローンの方が金利は安くなります。
そのため、初めは投資をするために購入した物件を居住用へ変更する際、多くの方はローンの借り換えを検討しますが大半の場合は認められません。
金融機関からすれば、わざわざローンの借り換えを行い年利が安いローンを組むメリットは一つもありませんので、当初の契約通りに進めていくのが当然です。
つまり、投資用物件に自分が住むというのは、普通よりも高いローンを支払いながら暮らすということを意味します。ローンの年利が高いという点は必ず把握しておきましょう。
節税効果が少なくなる
4つ目の注意点は、投資用物件に自分が住むと節税効果が少なくなる点です。
不動産投資の大きな節税対策として、減価償却費の経費計上が挙げられます。従来の不動産投資であれば、損益通算することで課税対象となる所得額を大きく減らすことができるため、実際は黒字経営でも帳簿上は赤字経営とすることが法的に可能です。
しかし、投資用物件に自分が住んでいる場合は事業用ではなくなるため、減価償却費を経費として計上できなくなります。さらに、居住用住宅として購入していれば受けられる住宅ローン控除も適用されないため、税金の面では大きな負担がのしかかります。
不動産投資を節税の観点で始めたいと考えている方も多くいるため、投資用物件に自分が住むことで節税効果が少なくなる点は必ず把握しておきましょう。
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入居者がいる場合は簡単に退去させられない
5つ目の注意点は、入居者がいる場合は簡単に退去させられない点です。
立場の弱い入居者を保護する観点で作られている借地借家法では、正当の事由があると認められる場合でなければオーナーは更新拒絶や契約解除ができないと定められています。
正当の事由がある場合でも、貸主の都合で立ち退きを求める際は賃貸契約の契約期間満了の1年前から6ヵ月までに勧告をして交渉を始める必要があります。
そのため、自分で購入した投資用物件だからとはいえ、すでに入居者がいる場合は自分の意志で入居日を簡単に決めることはできません。
もちろん入居者と交渉する余地はありますが、契約期間中であれば一筋縄ではいかないという点は把握しておく必要があります。
まとめ
投資用物件に自分が住む際の注意点を詳しく紹介しました。
投資用にマンションや戸建てを購入する際は、多くの方が金融機関とローンを組みます。その際、不動産投資ローンで融資を受けるため、通常の住宅ローンとは契約内容が異なります。
ローン返済中の投資用物件に自分が住む場合は、一見すると空室リスクを抑えることができるというメリットがあるように感じますが、実際は単純な問題ではありません。
当然ながら家賃収入は得られなくなりますし、ローンの使途変更が問題になる可能性が高いため、事前に金融機関へ承諾を得る必要があります。
その際、ローンの借り換えは基本的にはできないため、投資用物件に自分が住む場合は、普通に居住用の物件を買うよりも高い年利がかかることを把握しておきましょう。
結論をいえば、投資用物件に自分が住むメリットはほとんどありません。
もちろん空室が発生して借り手が見つからない場合に一時的に住むなどは問題ありませんが、長い目で見れば家賃収入がなく金利も高いので、デメリットの方が多いです。
投資用物件が空室になったから自分が住むと安易に考えるのではなく、資金計画を考えながら適切な対応を検討していきましょう。
