不動産投資を行う多くの人々が抱える疑問として、「不動産投資は本当に成功するのか？」というものがあります。
実際に、不動産投資には多くのリスクやコストが伴います。
しかし、適切な投資戦略やリスクマネジメントを行い、目的に合った物件選びを行うことで、不動産投資は非常に有益な投資手段となり得るでしょう。
この記事では、不動産投資を成功させるために必要なポイントと、成功率を上げる方法などを詳しく紹介します。
不動産投資に興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資の成功率とは
不動産投資の成功率は、何を成功とするかにより変わってきます。
不動産投資には、家賃収入による生計の確立や副業としてのお小遣い稼ぎ、相続税の節税対策など、さまざまな目的があります。
まず理解していただきたいのが、不動産投資の成功率に関する公式なデータは公表されておらず、成功の定義も人それぞれ異なるという点です。
ここでは、不動産業界のデータを基に、各目的に沿った成功率の目安をみていきましょう。
家賃収入による生計の確立を目的とする場合、成功率は10％以下となっています。毎月のキャッシュフローが永続的にプラスになることを目指す場合は、20〜30％程度が成功率の目安です。
相続税の節税対策や副業による安定収入の確立を目指す場合は、50％以上の成功率が見込まれます。
不動産投資家としての事業を成長させることを目的とする場合は、成功率は10％以下となっています。
ただし、毎月のキャッシュフローが少々赤字であっても、生命保険代わりの効果や節税効果、将来の年金代わりにすることを目的とする場合は、成功率が70％以上と高い目安が見込まれます。
とはいえ、繰り返しになりますが不動産投資の成功は人により異なる形があり、明確な成功率に関するデータも存在しません。
家賃収入が黒字だから成功、赤字だから失敗、いくら稼げているから成功といった基準は人により変わるため、不動産投資により何を目指すかが重要になります。
不動産投資のメリットとは？
ここでは、不動産投資のメリットを詳しく解説します。
不労所得を得られる
不動産投資の最大のメリットは、家賃収入によって不労所得を得ることができる点です。
家賃収入で生計を立てられるほどになれば、万が一病気や怪我などで働くことができなくなった場合でも、収入が減少する心配が減ります。
年金の代用
定年後は年金を受け取りながら生計を立てていくことになります。
しかし、高齢化により年金を支える働く世代が年々減少する一方で、年金を受け取る高齢化世代が増加しており、年金制度の維持が難しくなっています。
このような状況下で、不動産投資によって得られる不労所得は、将来にわたる年金の代用となる可能性があります。
節税効果
不動産投資による収入とは別に、給与所得を得ている場合には、２つの収入を合算して確定申告を行うことができます。
不動産所得が赤字である場合、その分の損失を課税所得から差し引くことができるため、所得税が減少させる効果があります。
また、不動産は時間が経つにつれて価値が減少するものとされているため、価値の減少分を経費として計上することができます。
相続税の対策
遺産相続を行った場合には、相続税を支払わなければなりません。金融資産については、時価に基づいて評価がされて課税対象となります。
不動産の場合は固定資産税評価額や路線価に基づいて評価されるため、課税対象となる金額が少なくなります。そのため、不動産を所有することで相続税対策となることがあります。
しかし、不動産投資によって得られる収益によっては、相続税がかかる場合があります。不動産投資において相続税を考慮する場合は、投資の目的や相続する人物など、さまざまな要因を考慮しなければなりません。
また、相続税に対する節税対策としては生前贈与があります。親から子供に贈与する形で贈与税をかけることで、相続税を軽減することができます。
とはいえ、相続税が軽減されても贈与税を支払う必要があるため、贈与する金額や時期などは慎重に検討しなければなりません。
相続税対策は、その場しのぎの対応ではなく将来的にも長期的に有効な対策が必要です。専門家のアドバイスを受けたうえで、自身に合った相続税対策を検討することが大切です。
不動産投資のリスクとは？
不動産投資にはメリットも多いものの、さまざまなリスクがあることも覚えておきましょう。ここでは、具体的に不動産投資のリスクを紹介します。
空室リスク
物件が空室になった場合には、家賃収入が得られなくなるため収益が低下します。
また、空室になっている期間が長引くと、管理費用や修繕費用などの固定費用がかさんでしまい、投資効果が薄れてしまいます。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納すると、家賃収入が得られなくなります。
特に、故意に家賃を滞納する入居者の場合には、解約手続きをするまで家賃が入らなくなるため収益が低下します。
家賃下落リスク
不動産投資は、将来の家賃収入を見込んで投資を行うため、将来的に家賃が下落すると収益が低下します。特に築年数が経過すると、家賃の下落幅が大きくなる傾向があります。
管理不行き届きリスク
入居者とのトラブルや、修繕や清掃などの管理不行き届きが原因で入居者が退去すると、空室リスクが生じます。
また、入居者からの苦情が多い場合には口コミで評判が悪化し、将来的な入居希望者が減少するリスクもあります。
市場リスク
不動産市場全体の動向によって、物件の価値や家賃相場が変動する市場リスクがあります。
景気の好転やインフレの進展によって、家賃相場が上昇する場合もあれば、景気の悪化やデフレによって下落する場合もあります。
自然災害リスク
火災や地震などの自然災害によって、物件が被害を受けるリスクがあります。被害が大きい場合には、修繕費用がかさんでしまい、収益性が低下する可能性が高まります。
不動産投資の成功率を上げるための方法
不動産投資は、多くの場面で重大な決断を迫られることがあります。
不動産の購入や不動産会社の選定など、一度決めたら取り返しがつかないこともあるため重大な決定となります。
ここでは、不動産投資の成功率を上げるためのポイントを紹介します。
知識の習得
まずは、不動産投資に必要な知識を習得しましょう。
不動産の査定額は業者によって異なりますが、正しい相場額を知らずに契約を進めてしまうと、低い査定により損をしてしまうことがあります。
また、利回りやキャッシュフローの知識がなければ、収益を上げることができる最適な物件を選ぶことができません。
さらに、税金や法律についての勉強も怠らずに行いましょう。
時間をかけて納得した上で選ぶ
時間をかけて納得したうえで不動産や依頼業者を選定しましょう。収益が見込める不動産は競争率が高く、簡単に購入することはできません。
しかし、簡単に妥協することは避け、投資の成功を大きく決める不動産は慎重に選ぶことが重要です。また、依頼する不動産会社の選定についても同じことが言えます。
不動産会社によって得意とするエリアや種類が異なるため、自分の希望に沿った売買活動が行える会社を選びましょう。
資産価値の見極め
資産価値を見極めることが重要です。不動産を選ぶ際には利回りだけでなく、将来的な資産価値も重要なポイントとなります。
インフラ整備が整いアクセス環境も良い都市部の不動産は、資産価値が変動する心配はなく将来的には上昇する可能性もあります。
反対に、地方や築年数の古い資産価値の低い不動産は、将来的に資産価値が下落する傾向があります。
長期的な視点で考え、利益を生み出す不動産を選択することが重要です。
まとめ
この記事では、不動産投資を成功させるために必要なポイントやメリット・デメリットについて解説していきました。
不動産投資にはリスクやコストが伴いますが、適切な投資戦略やリスクマネジメントを行い、目的に合った物件選びを行うことで有益な投資手段となり得ます。
成功率を高めるためには、しっかりとした知識の習得、妥協をしない物件選び、資産価値の見極めなどが重要です。
また、不動産投資の目的や投資戦略に合わせたポートフォリオ構築も大切です。
不動産投資は多くの人々にとって未知の世界かもしれませんが、本記事で解説したポイントを押さえれば、成功への道が開けるはずです。
