住宅ローンは頭金がなくても組める？後悔しないために知っておきたいメリット・デメリットを解説

人生における大きな買い物の一つであるマイホーム。

近年、「頭金なし」で住宅ローンを組めるケースが増えており、マイホームへの夢が近づいたように感じる方もいるかもしれません。

しかし、頭金ゼロで住宅ローンを利用することには、魅力的なメリットがある一方で、しっかりと理解しておきたいデメリットも存在します。

この記事では、頭金なしで住宅ローンを組む際に知っておくべき重要なポイントを徹底的に解説します。

メリットとデメリットを比較検討し、後悔しないための注意点をご紹介しますので、マイホーム購入を検討している方はぜひお読みください。

住宅ローンは頭金がなくても組める？

住宅ローンは、必ずしも頭金を用意しなければ組めないわけではありません。

物件価格だけでなく、購入時のさまざまな諸費用や、場合によってはリフォーム費用まで借り入れることが可能です。

特に近年では、金融機関が「フルローン」という物件価格の100%まで融資する商品を提供しています。

これにより、自己資金が少ない方でも住宅を購入できるチャンスが広がっています。

しかし、フルローンを利用する際には注意すべき点もあります。

金融機関は、借り入れ希望者の年齢、年収、勤務先、信用情報などをより一層重視し、審査基準が厳しくなる傾向があります。

さらに、フルローンの場合、通常の住宅ローンに比べて金利が高く設定されたり、保証料が高くなることもあります。

そのため、フルローンを選択する際には、メリットとデメリットを十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

住宅ローンで頭金を用意する場合の金額目安

一般的に、住宅ローンを組む際に推奨される頭金の目安は、「物件価格の2〜3割程度」と言われています。

自己資金を物件価格の2〜3割用意できれば、住宅ローンの借入額を少なく抑えることができ、毎月の返済額や最終的に支払う利息の総額を減らす効果が期待できます。

以下に、物件価格ごとの具体的な頭金の目安をまとめました。

しかしながら、この金額を必ず準備しなければならないというわけではありません。

実際には、1,000万円以上の自己資金を用意できる方は少数派です。

住宅ローンを利用することにもメリットがあるため、頭金が多ければ多いほど良いというわけでもありません。

ご自身の資金計画やライフスタイルに合わせて、頭金の金額を慎重に判断することが大切です。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

頭金なしで住宅ローンを組む最大のメリットとして、「自己資金が少ない人でもマイホームを購入できる」点が挙げられます。

しかし、頭金を用意しないことには、それ以外にも見逃せないメリットが存在します。

ここでは、頭金なしで住宅ローンを利用する場合の代表的なメリットを詳しくご紹介します。

メリット①頭金を貯める時間が不要

マイホームの購入には、まとまった資金が必要です。

頭金を目標額まで貯めるには、数年単位の時間を要することも少なくありません。

しかし、頭金なしで住宅ローンを組むことができれば、この「貯金期間」を待つことなく、すぐにマイホームを手に入れることが可能です。

特に、これから出産や子どもの教育費など、何かと費用がかかる子育て世代にとっては、住宅購入のタイミングと重なることがあります。

そのようなご家庭にとって、自己資金を 長期間貯めるのを待たずに、早めに住環境を整えられることは大きなメリットと言えるでしょう。

メリット②資金を手元に残せる

頭金を支払わずに住宅ローンを組むことで、まとまった生活資金や不測の事態に備えるための予備資金を手元に残せるというメリットがあります。

例えば、転職や病気など、いつ何が起こるかわからない将来のために、数百万円の余剰資金を確保しておくことは非常に重要です。

また、引っ越しや新生活で必要となる家具・家電の購入費用など、住まい以外にも現金が必要になる場面は多くあります。

頭金を支払わないことで、これらの費用に充てられるお金を残せるため、生活の自由度が高まり、万が一の際の備えにもつながります。

メリット③理想の物件を逃さずに購入できる

人気のエリアや条件の良い物件は、市場に出るとすぐに買い手がつくことが多くあります。

もし頭金を貯めてから購入を検討していると、その間に魅力的な物件が売れてしまい、購入の機会を逃してしまうかもしれません。

さらに、不動産市場は常に変動しており、数年後には不動産相場が高騰している可能性も否定できません。

頭金なしでも住宅ローンを組める準備を整えておくことで、魅力的な物件が出たタイミングを逃さずに、理想の住まいを手に入れるチャンスを広げることができます。

メリット④住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる可能性がある

住宅ローン控除(住宅借入金等特別控除)は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を上限として、所得税から控除される制度です。

頭金なしで住宅ローンを組むということは、借入額が多くなるため、結果的に住宅ローン控除の控除額も大きくなり、節税効果が期待できます。

もちろん、住宅ローン控除を最大限に受けるためには、年収や納税額などの条件を満たす必要があります。

実際に、自己資金を十分に用意できる方の中にも、住宅ローン控除の恩恵を最大限に受けるために、あえてフルローンを選択し、借入額を大きくするケースも珍しくありません。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリット

頭金なしで住宅ローンを組むことには、魅力的なメリットがある一方で、見過ごすことのできないデメリットも存在します。

頭金なしの住宅ローンの恩恵を最大限に受けるためには、これらのデメリットや潜むリスクをしっかりと理解しておくことが不可欠です。

安易に「頭金なしで買える」という言葉に飛びつくのではなく、冷静にその両面を把握することが、後悔しない住宅購入へとつながります。

デメリット①金利上昇のリスクがある

頭金が少ないということは、住宅ローンの借入額が多くなるということです。

そのため、金利が変動した場合の影響も大きくなります。

例えば、3,000万円の住宅ローンを金利1%で35年間借り入れた場合の毎月返済額は約11.3万円です。

しかし、金利が2%に上昇すると、毎月返済額は約13.2万円となり、月々の負担が2万円近くも増加します。

日本でも、2023年以降、長らく続いた低金利政策に変化の兆しが見え始めており、住宅ローンの優遇金利は2024年から変動金利の場合、約0.2〜0.4%上昇しています。

今後、金利が上昇するリスクも考慮し、住宅ローンの動向を注視していく必要があります。

特に、借入額が大きい頭金なしの住宅ローンを検討する際には、金利変動に対する備えも念頭に置いておくことが大切です。

デメリット②返済の負担が増える

頭金なしで住宅ローンを組むということは、当然ながら借入額が多くなるため、毎月の返済額も増加します。

例えば、4,000万円の物件を購入する場合、頭金を20%の800万円用意すると、金利1%・35年ローンの場合、毎月の返済額は約9万円で済みます。

しかし、頭金なしで借り入れた場合は、毎月の返済額が11万円を超えることになります。

毎月の返済額が増えることは、家計に余裕がない状態では生活の質を下げる要因になりかねません。

さらに、予期せぬ収入減など、家計環境に変化があった場合、住宅ローンの返済が困難になるリスクも高まります。

特に、これから教育費の負担が増える子育て世帯や、近い将来で転職を考えている方などは、より慎重な資金計画を立てる必要があります。

デメリット③タイミングによっては売却できない

住宅を購入してすぐに売却を検討するような事態になった場合、住宅ローンの残高が物件の売却価格を上回る「オーバーローン状態」に陥ることがあります。

住宅を売却する際は残債を一括で返済する必要があり、オーバーローン状態だと返済資金が足りず、売却することができません。

特に、頭金を入れずに住宅ローンを組んだ場合にこのリスクは高まります。

その理由として、住宅ローンは返済当初、利息の支払いが元金の支払いに比べて多くなる傾向があり、なかなか元金が減らないことが挙げられます。

そのため、購入して間もない期間で売却を考えると、ローン残高が多く残ってしまいます。

住宅ローンを頭金なしで組む場合の注意点

頭金なしで住宅ローンの利用を検討する際には、将来にわたって安心できる住まいと生活を守るために、以下の点に十分注意しましょう。

注意点をしっかりと理解し、慎重に検討することで、頭金なしでの住宅ローン利用におけるリスクを減らし、安心してマイホームを手に入れることができるでしょう。

1. 審査が厳しくなることを理解する

フルローンは、金融機関にとって貸し倒れのリスクが高くなるため、借り入れ希望者の返済能力がより厳しく審査されます。

勤続年数、年収の安定性、過去の借入状況などの信用情報が特に重要視されることを覚えておきましょう。

2.最低限の貯蓄は必ず確保しておく

住宅購入後には、予期せぬ修繕費が発生したり、家電製品が故障したりと、突発的な出費が必要になる可能性があります。

また、万が一の収入減に備えるためにも、頭金に充てる予定だった資金の全てを使ってしまうのではなく、最低限の貯蓄は手元に残しておくようにしましょう。

3.金利上昇や収入減少に備えた返済計画を立てる

将来的な金利の上昇や、転職や病気などによる収入の減少も考慮した上で、無理のない返済計画を立てることが重要です。

現在の収入だけでギリギリの返済額になるようなフルローンは、将来的に返済が困難になるリスクが高いため注意が必要です。

4.長期的なライフプランとのバランスを考える

住宅ローンの返済は長期間にわたります。将来の教育費、老後資金など、住宅購入以外のライフイベントにかかる費用とのバランスを考慮した資金計画を立てることが大切です。

目先の「頭金なしで買える」という点だけでなく、長期的な視点で資金計画を見直しましょう。

まとめ

頭金なしで住宅ローンを組むことは確かに可能であり、自己資金が少ない状況でも理想のマイホームを手に入れるための有効な選択肢となり得ます。

しかし、その一方で、借入額が増えることによる金利負担の増加や、毎月の返済額が大きくなるリスクも伴います。

最も重要なのは、ご自身のライフプランに合わせた無理のない資金計画をしっかりと立て、頭金なしで住宅ローンを組むことのメリットとデメリット、そして注意点を十分に理解した上で判断することです。

夢のマイホームを現実にするために、自分に最適な住宅ローンの組み方を見極めましょう。