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親や祖父母、配偶者から不動産を譲り受ける際に気になるのが「贈与税」ではないでしょうか？
不動産の贈与に際しては贈与税が課されますが、「どのようなケースで支払い義務が発生するのかわからない」「自分は贈与税を支払う必要があるのか気になる」とお考えの方も多いでしょう。
この記事では、不動産の贈与にかかる贈与税について詳しく解説します。また、贈与税を節税する方法や注意点についてもご紹介します。親や親族から不動産を譲り受ける予定がある人は、ぜひ記事を参考にしてみてください。
不動産の贈与でかかる贈与税とは
「贈与」とは、無償で財産を渡すことを指し、贈与者（財産を渡す側）と受贈者（もらう側）がお互いに合意することで成立します。
この際に課されるのが「贈与税」です。土地や建物といった不動産の他にも、自動車や貴金属を買ってプレゼントすることも贈与となり、課税対象となります。
贈与税は、1年間で受け取った財産の金額が110万円を超えた場合に、受贈者に支払い義務が発生します。不動産の贈与の場合、金額が大きくなりがちであるためほとんどの場合で贈与税がかかると考えられるでしょう。
贈与税の申告・納税について
不動産の贈与を受けたことで贈与税の支払い義務が生じた場合、贈与税を申告する必要があります。ここでは、贈与税の申告について見ていきましょう。
贈与税は誰が申告すべき？
贈与税の申告を行うのは、財産を贈られた側である「受贈者」です。贈与税の申告手続きに不安がある場合は、税理士に依頼することも可能です。
贈与税の申告・納税の期限はいつまで？
贈与税の申告・納税は「贈与を受けた翌年の2月1日〜3月15日まで」に行います。（3月15日が土日祝であった場合は次の平日が期限）
期限に遅れてしまったり、申告をしなかったりすると税金が追加で課されることになってしまうため、必ず期限を守り、忘れずに申告しましょう。
この時期は所得税の確定申告も行われるため、税務署が混み合います。前もって準備を行い、早めに申告を済ませておくと安心です。
贈与税の申告方法・申告場所は？
贈与税の申告先は、課税対象者の住所地を管轄する税務署です。申告方法・申告場所は、以下の3つがあります。
- 税務署の窓口で申告する
- 郵送で申告する（郵便または信書便）
- e-Tax（国税電子申告・納税システム）で申告する
贈与税の納付方法
申告書を提出した後は、以下のような方法で贈与税を納付します。
- 現金で納付する……所轄の税務署、金融機関に行って現金で納付する
- e-Taxで納付する……インターネットバンキングや預貯金口座からの振替で納付する
- クレジットカードで納付する……「国税クレジットカードお支払サイト」から納付する（決済手数料がかかる）
- コンビニで納付する……国税庁のWebサイト「［手続名] コンビニ納付（QRコード）」で作成したQRコードを使ってコンビニで納付する。（30万円以下の場合のみ利用可能）
なお、クレジットカードやコンビニでの納付の場合、領収書は発行されないため注意しましょう。領収書が必要な場合、所轄の税務署窓口や金融機関で納付する必要があります。
贈与税の課税方式
贈与税の課税方式は「暦年課税方式」と「相続時精算課税方式」の2つがあります。ここからは、それぞれの課税方式について見ていきましょう。
暦年課税方式
暦年課税方式は、1月1日〜12月31日までの1年間のうちの贈与に対して適用される課税方式です。
1年間で110万円までの基礎控除額が設定されているため、これを年間の贈与総額から差し引き、規定の税率をかけて計算します。
【贈与税額 ＝ （年間の贈与総額 − 基礎控除額110万円） × 税率】
税率は「一般贈与財産」であるか「特例贈与財産」によって変わります。
特例贈与財産とは、直系尊属（両親や祖父母など）から20歳以上の子や孫に対して贈与された財産のことで、特例贈与財産の場合は特例税率が適用されます。特例贈与財産に該当しないものは、一般贈与財産として一般税率で計算します。
相続時精算課税方式
相続時精算課税方式は、60歳以上の父母もしくは祖父母が18歳以上の子や孫に不動産を贈与する場合に選択できる方式で、合計で2,500万円までの贈与が非課税となります。
2,500万円を超えた場合には贈与税が課され、税率は一律20％となります。
贈与以外で贈与税がかかるケースもある
不動産を無償で譲り受けた場合以外でも、「贈与」とみなされて贈与税がかかることがあります。例を挙げると、以下のようなケースです。
- 不動産を市場の相場よりもはるかに安い価格で購入した場合（低廉譲渡）
- 不動産を購入した際の借金が免除された場合
- 共有名義不動産の取得で資金の負担割合と共有持分割合が異なる場合 など
例えば、評価額が6,000万円の不動産を親から100万円で売ってもらったとしましょう。常識的に考えれば、6,000万円の価値があるものを100万円で譲渡するのは不自然です。
このように市場相場からかけ離れた価格での譲渡の場合、実質的には「贈与」とされ、贈与税の課税対象となります。
上記の例の他にも、実質的には贈与とみなされる場合には贈与税の課税対象となるため注意しましょう。
不動産の贈与で贈与税以外にかかる税金
不動産の贈与時には、贈与税の他にも下記の3つの税金が発生します。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 譲渡所得税
それぞれどのような税金なのか、見ていきましょう。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産の取得時に課せられる税金です。固定資産税評価額に税率をかけて計算します。地方税に該当するため、都道府県の税事務所に申告して納税します。固定資産税とは異なり、取得時に一度だけ支払います。
登録免許税
登録免許税は、不動産取得時の登記手続きの際に国に納める税金です。固定資産税評価額に税率をかけて計算します。税率は登記の種類によって異なります。
譲渡所得税
譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益に対して発生する所得税・住民税・復興特別所得税を総称したものです。譲渡所得税は分離課税方式となり、給与所得や事業所得といったその他の所得とは別に計算します。
贈与税の優遇措置を活用すれば節税できる
不動産の贈与ではさまざまな特例が設けられているため、このような制度を活用することで税負担を軽減することも可能です。いずれも要件が設定されているため、該当するかどうか確認してみるといいでしょう。
- 住宅取得等資金の非課税の特例……子や孫の不動産の購入資金の贈与の場合、1,000万円までが非課税になる（令和5年12月31日までの贈与が対象）
- おしどり贈与（夫婦間での贈与の控除）……配偶者に対して居住用の不動産あるいはその購入資金を贈与した場合は2,000万円までが非課税になる
まとめ
親や親族から不動産を譲り受ける際には、贈与税がかかります。年間で受け取った財産の金額が110万円を超えた場合、もらった側に贈与税の支払い義務が生じるため申告を行いましょう。
不動産の贈与は、要件を満たすことで税負担を減らせる特例を利用できることもあります。特例が適用されるかどうか、申告はどのように行うのか、あらかじめ確認しておくといいでしょう。
なお、不動産は贈与か相続かによっても税金に大きな違いがあります。贈与税と相続税のどちらが得になるかはケースによって異なるため、税理士や弁護士など専門家に相談すると安心です。
