不動産投資は、将来の資産形成に向けて注目されていますが、節税効果も大きな魅力のひとつです。しかし、節税効果を得るためには、投資の前に不動産投資に関する知識や税金のルールを理解することが必要です。
本記事では、不動産投資による節税の仕組みや対象となる税金の種類、また節税を成功させるための注意点などを解説します。
将来の資産形成に向けて不動産投資やマンション経営を検討している方は、ぜひ最後までご覧ください。
不動産投資を活用した節税の種類
不動産投資には、将来の資産形成や収益確保といった大きなメリットがありますが、実は税金対策にも効果的なことをご存知でしょうか？
うまく活用することで、所得税や住民税、相続税などの節税が期待できるため、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。
以下で、それぞれの節税方法について詳しく説明します。
所得税・住民税の節税
不動産投資は、所得税や住民税の節税に役立ちます。不動産所得が赤字になる場合、確定申告時に他の所得と損益通算することができ、課税額が低くなります。
また、適切に経費を計上することで、収入から経費を差し引いた金額に対して課税される所得税の支払いを抑えられるという仕組みです。
給与所得者の場合、給与から源泉徴収されます。住民税は、都道府県と市区町村から課される税金で、所得額に応じて税額が決まります。
所得税には、総合課税と分離課税の2種類があり、不動産所得は総合課税の対象です。
黒字所得から赤字所得を差し引く「損益通算」ができるため、不動産投資で赤字が発生しても、給与所得と損益通算することで赤字と黒字を相殺できます。
不動産投資における計上可能な経費は、以下のようなものがあります。
- 租税公課
- 損害保険料
- 減価償却費
- 修繕費
- 借入金の支払利息
- 管理費
- 広告宣伝費
- 交通費
- 通信費
- 新聞図書費
- 接待交際費
- 消耗品費
- 税理士報酬
これらの経費を計上することで、不動産投資にかかる費用を抑え、節税効果を得ることが可能になります。ただし、経費の計上には細かいルールがあるため、詳細については税理士や専門家に相談することをおすすめします。
贈与税の節税
不動産投資家が生前贈与を検討する場合、不動産贈与によって相続税評価額を活用し節税を図ることができます。
贈与税とは、他人から財産を無償で譲り受けた場合に課される税金です。年間合計110万円までの贈与は、基礎控除により課税されない場合があります。
不動産を贈与した場合、贈与税は国税庁が定める相続税評価額で計算します。相続税評価額は不動産の時価より2～3割低いため、現金に換金するよりもそのまま贈与した方が節税になります。
しかし、不動産取得直後の贈与は節税対策と疑われる可能性があるため注意が必要です。また、不動産の贈与には登録免許税や不動産取得税が課される場合があり、こちらも注意するようにしましょう。
相続税の節税
相続税は、故人から財産を相続する際に課される税金です。基礎控除額を差し引いた課税遺産総額から各相続人の取得金額に所定の税率をかけ、控除額を差し引いた額を合算することで算出されます。
不動産投資による節税の仕組みは贈与税と同様で、相続税評価額により算出されるルールを利用します。
具体的には、相続する不動産の評価額が時価よりも2割～3割ほど下がるため、課税対象額が引き下げられ、相続税も下がることになります。
現金1億円を相続する場合よりも、1億円の不動産を相続する場合の方が、節税効果があるといえます。ただし、借地や借家を相続する場合は、相続税評価額がさらに下がる可能性があることにも注意しましょう。
不動産投資を始めるにあたり心がけておきたいこと
不動産投資は、将来の収益獲得や資産形成を目的に取り組むことが大切です。税金対策は節税効果を期待できますが、目的を見失ってしまうと投資の本質を忘れることにつながります。
ここでは、節税と資産形成の両立を目指すために心がけたいことを紹介します。
節税だけにとらわれず資産形成を重視する
不動産投資は、節税効果があることが魅力の一つですが、それだけではありません。不動産は、長期的に見ると資産価値が上昇する傾向があるため、将来的には資産価値が増加する可能性があります。
つまり、不動産投資は将来的な資産形成につながるものであり、節税効果だけにとらわれず、長期的な視野で投資を行うことが大切です。
具体的には、土地や建物の周辺環境や将来的な開発計画、需要の見通し、物件の状態などを見極め、将来的に資産価値が上昇する可能性が高い物件に投資するようにしましょう。
また、物件の維持管理にも注意を払い、投資した物件を長期的に保有し、資産価値を高めていくことが資産形成につながります。
節税方法を多角的に考える
不動産投資以外にも、節税効果が期待できる方法があります。例えば、個人年金保険に加入すれば、個人年金保険料控除を受けることができます。
また、個人型確定拠出年金「iDeCo（イデコ）」の活用もおすすめです。iDeCoは控除の上限がなく、税制面で優遇されています。
このように、不動産投資に限らず、自分に合った節税方法を選び資産形成を進めることが重要です。節税効果だけでなく、将来の収益を見据えた資産構築を目指し、さまざまな選択肢を常に考えるようにしましょう。
不動産投資のリスクを理解し、対策を講じる
不動産投資は節税効果が高い反面、リスクも伴います。例えば、空室や入居者トラブル、修繕費の増加、資産価値の下落、ローンの返済困難などが挙げられます。
これらのリスクを回避するためには、事前に物件の選定や管理について十分な調査・検討を行うことが必要です。また、リスクに備え、キャッシュフローを管理し、資金計画を立てておくことも忘れないようにしましょう。
不動産投資は節税だけでなく、収益性や安定性も考慮する必要があります。リスクを理解し、対策を講じることで、不動産投資を成功させることができるでしょう。
不動産投資で節税を失敗するパターン
不動産投資は節税効果が大きな魅力の一つですが、節税目的だけで投資を進めると失敗するリスクがあります。以下に、不動産投資での節税失敗例を3つ紹介します。
需要のない土地に投資
需要がない土地に投資することは避けるべきです。節税効果を追求し、周辺環境や賃貸需要について調査を怠ってしまうと、空室が発生して投資元本を回収できなくなることがあります。
節税効果が見込めない物件を購入する
節税効果が期待できない物件を購入することは無駄なコストがかかります。投資資金を使ってしまい、本来優良物件を購入できるはずの資金が不足することにもつながります。
そのため、節税効果が少ない物件を購入する前に、長期的な収益性を見据えた投資を行うことが重要です。
競合する物件を建設
同じエリアに複数の物件を建設することは、入居者の取り合いになり、空室率が高くなる可能性があります。
競合する物件があるということになるため、賃料や入居条件などで入居者に比べられる対象となり、結果的に収益が低下してしまうことになりかねません。
したがって、節税のために同じエリアに複数の投資用不動産を建設することは避けるべきでしょう。
まとめ
この記事では、不動産投資による節税の仕組みについて詳しく説明しました。不動産投資には、所得税や住民税、贈与税、相続税など、節税効果がある税金が存在します。
また、節税対策を行う上で注意すべき点として、節税方法を多角的に考えることや、節税でよくある失敗パターンを避けるなどが挙げられます。
将来の資産形成に向け、不動産投資やマンション経営を検討している方は、この記事を参考に節税効果を上手に活用していきましょう。
