特に新婚夫婦や老夫婦2人だけの世帯、一人暮らしの方にとっては、一戸建てに住むよりマンションに住む方が便利な場合もあります。
とはいえ、その費用や新築との違いなど、気になっている方もいるのではないでしょうか。今回は、中古マンションの初期費用の目安や内訳など、購入時に気になる情報をまとめました。
- 中古マンション購入の初期費用の目安
- 初期費用の内訳
- 引き渡し時の諸費用
- 入居後に発生する費用
- 中古と新築の違い
こちらについて、詳しく紹介します。
中古マンション購入の初期費用の目安
中古マンション購入にかかる初期費用は、ケースによって異なりますが、一般的には物件価格の5～8％程度といわれています。
例えば、2,500万円の中古マンションを購入する場合、2,500万円だけ用意すれば良いのではありません。2,500万円の他に125万円～200万円の諸費用が必要になります。
金融機関によっては諸費用の支払いに対応した住宅ローンもありますが、基本的に諸費用の支払いは現金の支払いを前提に準備しておくことをおすすめします。
初期費用の内訳
ここでは、初期費用の内訳を詳しく解説していきます。
不動産仲介手数料(半金)
中古マンション購入の初期費用で大きな割合を占めるのが、不動産仲介業者に支払う手数料です。不動産仲介業者が受け取ることのできる手数料（報酬額）は、宅地建物取引業法（宅建業法）で定められています。
物件価格が400万円を超える場合、不動産仲介手数料は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」が上限となります。仲介手数料は、契約時に半額、物件の引き渡し時に半額を支払うケースが多いです。
不動産譲渡契約時の印紙税（半金）
不動産売買契約や住宅ローン契約などの不動産譲渡契約には、印紙税という国税が課されます。
印紙税の金額は、契約書に記載された契約金額によって決まります。仲介手数料と同様に、契約締結時に半額、物件引渡し時に半額を支払うケースが多いです。
引渡し時の諸費用
中古マンション引渡し時に支払う諸費用の内訳は以下の通りです。
購入代金の残金
物件の引渡し時に、売買代金から手付金を差し引いた残額を支払います。売主が個人の場合、売買代金に消費税はかかりません。
売主が消費税課税法人（住宅会社等）の場合は、建物価格に対してのみ消費税がかかります。
住宅ローン関連費用
住宅ローンを組む際には、金融機関による審査があります。審査に合格して初めて住宅ローン契約を締結できます。
住宅ローン関連費用の内容は金融機関によって異なりますが、一般的には以下の通りです。マンション購入価格2,000万円、頭金0円、フラット35を利用した場合を想定して金額を算出しています。
印紙税
納品時に印紙税残額を支払います。金額は契約書の内容により異なります。
火災保険料
中古マンションでは火災保険への加入が義務付けられています。
火災保険の保険料は、保険会社や補償内容によって異なりますが、通常、年間1万円から2万円程度です。地震保険は任意ですが、セットで加入する場合は35,000～40,000円が目安となります。
ローン保証料
フラット35を利用する場合、ローン保証料はかかりませんが、事務手数料（融資額の2.16％）がかかります。
フラット35のマンション適合証明費用
フラット35を利用する場合、適合証明書発行手数料が発生します。通常は5,500円ですが、別途物件検査料がかかる場合があります。物件検査手数料は一般的に10万円前後です。
登記費用
所有権の移転登記を行うための費用です。中古マンションの場合、建物移転登記と抵当権設定登記に登記費用が必要となります。
登記費用は固定資産税評価額の一定割合（概ね2％）で、2022年3月31日以前に取得した物件には軽減税率が適用される場合があります。
司法書士報酬
登記手続を代行する司法書士に支払う費用です。内容や件数によって異なりますが、概ね5万円から10万円程度になります。
管理費
不動産管理費および修繕積立金は、不動産物件の維持・管理のために必要な費用です。これらの費用は、通常、物件の引渡し日から日割りで支払われます。
しかし、契約内容によっては、これらの費用を支払う必要がない場合もあります。
税金の精算
固定資産税や都市計画税などの税金を日割りで精算します。
不動産取得税
中古マンションを取得する際に課される税金です。居住用不動産の場合、固定資産税評価額の4％が原則ですが、特例措置により2021年3月31日までは3％が適用されます。
また、一定の要件を満たせば、固定資産税評価額から控除される制度があります。
入居後に発生する費用
ここでは、入居後に発生する費用について紹介します。これらはランニングコストであり、初期費用とは別に考える必要があります。
不動産取得税
土地や建物などの不動産を購入した際に課税される税金です。購入後数ヶ月で通知書が届きます。
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点でマンションなどを所有してる方に課税される税金で、購入した年の翌年4月に通知書が届きます。
管理費・修繕積立金
管理費、修繕積立金は、マンション管理組合に毎月支払われます。管理費は毎月の清掃費などに、修繕積立金は大規模修繕や設備交換などに使用されます。
中古マンションと新築マンションの違い
新築マンションと中古マンションのどちらを購入するかを決める際、購入にかかる費用は重要な要素です。
いずれにしても大きな買い物ですから、新築マンションと中古マンションの費用の違いについて、きちんと理解しておくことが大切です。
購入金額
立地が似ていてエリアが似ている場合は、中古マンションの方が新築マンションより安いのが一般的です。
とはいえ、中古マンションでも立地が良く、比較的新しく人気のあるマンションであれば、新築マンションよりも高くなることもあります。
つまり、必ずしも中古マンションが新築マンションよりも安いとは言い切れません。
仲介手数料
新築マンションと中古マンションの大きな違いは、仲介手数料です。新築マンションは販売自体が販売代理店や販売提携であっても、売主から直接購入する場合は仲介手数料がかからないのが一般的です。
一方、中古マンションを購入する場合は、不動産会社が売主となり、不動産会社から直接購入する物件を除き、仲介手数料が発生します。
修繕積立基金
新築マンションでは、将来の大規模修繕に備えるために修繕積立基金が設けられます。これは、入居後に毎月支払う修繕積立金に加えて、引き渡し時にまとまった金額を支払う仕組みです。
具体的な金額は、購入した物件や住戸の専有面積によって異なりますが、一般的には数十万円程度が目安とされています。
管理準備金
管理準備金も新築マンション特有の費用で、新築マンションの最初の購入者のみに請求されます。
マンション管理に必要な資金を確保する必要があるため、新築当初に一括して徴収されます。中古マンションの場合は、修繕積立金と同様、購入時に日割りで精算されます。
消費税
新築・中古を問わず、マンションを購入する際、売主が消費税課税事業者である場合は、購入時に発生した建物価格およびその他の費用に対して消費税が課されます。
一方、中古マンションを購入する場合、売主（所有者）が個人であれば、売買価格のうち建物部分には消費税は課税されません。
新築マンションを購入する場合、土地に相当する部分の価格には消費税はかからず、建物の価格にのみ消費税がかかります。
固定資産税と都市計画税
固定資産税と都市計画税は、住宅や土地などの不動産を所有している人に毎年課税される税金です。新築マンションの場合、購入後に毎年支払う建物の固定資産税について、一定の期間軽減措置があります。
リフォーム、リノベーション、修繕費
新築マンションの場合は、一定期間売主の負担で瑕疵を補修することができるので、購入直後のリフォームや補修の費用を検討する必要は基本的にありません。
一方中古マンションの場合、築年数や劣化などの物件の状態によってはリフォームや修繕が必要になることもあります。
光熱費
新築マンションと中古マンションでは光熱費に差が出る場合があります。
新築マンションの場合、エアコンや給湯器などに最新の省エネ性能などの設備が採用されていて、中古マンションに比べて月々の光熱費が安くなる場合があります。
一方、中古マンションの家電や設備がまだ古い場合、新築マンションよりもランニングコストが高くなる可能性があります。
まとめ
中古マンションを購入するためには、登記費用や司法書士報酬、手付金など購入に関わる費用が別途現金で請求されるため注意が必要です。
また、新築マンションを購入する場合と中古マンションを購入する場合では、手続きや流れが異なり、購入前後にかかる費用も違ってきます。
信頼できる不動産業者や専門家のアドバイスを受けながら、自分の予算やライフスタイルに合った選択をしましょう。
