不動投資のメリットとデメリットを知っていますか？
投資は、リターンが大きい代わりにリスクも大きいというイメージを持っている方が多いかと思います。実際に、株やFXなどの投資は大きなリターンが見込める一方でリスクも抱えているので、常に安定した収益を得られるものではありません。
不動産投資が高い人気を集めている理由は、長期に渡り安定した収益を上げられる点にあります。リスクヘッジがしやすいなどのメリットもあり、安定収益を得たい人に人気の投資先ですが、当然投資なのでデメリットもあります。
メリットとデメリットに関する知見がなければ、最適な不動産投資を行うことはできません。これから不動産投資を始めようと考えている方は、この記事を最後まで読み、不動産投資の良し悪しを判断する材料にしてもらえれば幸いです。
不動産投資のメリット
2020年4月に発令された緊急事態宣言以降、将来の収入不安に対するリスクヘッジを目的に不動産投資を始める若者が急増しています。今後もさらなる需要拡大が見込まれている不動産投資ですが、どのようなメリットがあるのかを詳しく知らなければ将来に対するプラン構築は難しいでしょう。
ここからは、不動産投資を行うことで得られるメリットを詳しく解説していきます。
安定した収入を確保できる
不動産投資は他の投資商品と比べて、ミドルリスクミドルリターンで長期的に安定した収益を確保できる投資です。
投資商品として優秀なのが、現物資産であるという点です。預貯金などはインフレにより目減りが発生しますが、現物資産であればそのようなことはありません。インフレに強く、家賃収入から安定した収入を確保できるというのは大きなメリットです。
部屋を借りる時は年単位である場合が多いので、これも長期的な安定した収入を確保できる大きな要因です。さらに、賃料はいきなり極端に下がることは少なく、人が住んでいる限り収支を計算しやすいので、次の投資物件を購入する時のプラン等も構築しやすいです。
そのため、他の投資商品と比較しても、不動産投資は圧倒的に将来設計がしやすい投資商品であると言えます。
リスクが低い
もちろん投資なので少なからずリスクはありますが、不動産投資はそのリスクが想定しやすく、さらに出口戦略を考えていれば大きなダメージにならない場合が多いです。
株やFXなどの投資はリスクが想定しにくいため、リスクヘッジがしにくいという大きなデメリットがあります。対して不動産投資の場合は、空室、家賃滞納、災害、金利上昇など、リスクが想定しやすく、それぞれに対策法が存在しています。
現物資産でローンの返済も入居者の家賃収入から支払うため、他の金融投資に比べていきなり資産がなくなるなどのリスクが限りなく低いのが不動産投資です。
低いリスクで長期的に安定した収入を確保できるというのは、不動産投資における大きなメリットです。
自己資金が少なくても始められる
不動産投資はレバレッジ効果が高い投資であると良く言われます。その理由は、少ない自己資金で高額な投資用物件を取得できる仕組みが構築されているからです。
レバレッジ効果とは、テコの原理のことです。つまり、小さい力で大きな物を動かせるということを意味します。不動産投資は自己資金が少なくても始められるため、小さい力で大きな物を動かすレバレッジ効果が極めて高いのです。
投資物件を購入する時に利用できる不動産投資ローンは、自己資金の10倍～20倍の資金を融資してくれる可能性があります。さらに、投資物件の将来性が高いと判断されれば、自己資金がなくてもローンを組むことが可能です。
不動産投資ローンにおける返済原資は家賃収入なので、頭金を用意できていなくても投資物件が将来的に安定して入居者が入ると判断されればローンを組めるのです。
生命保険の代わりになる
ローン返済時の最大の懸念材料は、最後まで無事に返済できるかどうかです。
たとえば、不慮の事故などで亡くなってしまった場合、不動産投資で借りた資金が家族の生活に大きな負担になってしまうケースも十分に考えられます。
しかし、団体信用生命保険に加入していれば、返済期間中に亡くなってしまった場合、または重病になってしまった際に、ローンの債務が免除されます。
その後も購入した投資物件は現物資産として家族に残り続けるため、生命保険の代わりとして残された家族に安定した収入を与えることができるのです。
節税対策に使える
不動産投資を目的に購入した物件は、減価償却費として数年に渡って少しずつ費用を計上することで大きな節税対策が可能です。減価償却費を使って会計上の赤字を作り、その赤字分を給与所得にぶつければ税務上認められている方法で節税できます。
また、投資用不動産は路線価で評価されるものなので、預金・債権・株といった時価で評価されるものとは違い大きく相続税額を抑えることができます。
現金をそのまま相続させると高額な相続税が発生しますが、投資物件のように不動産にして相続させると相続税が安いのです。このように、相続税を節税する対策にも不動産投資は大きなメリットがあります。
不動産投資における節税の仕組みや注意点などは以下の記事で詳しく解説していますので、そちらもぜひ参考にしてください。
不動産投資のデメリット
メリットだけではなくデメリットの存在も把握しておかなければ適切な不動産投資は行えません。ここからは、覚えておくべき不動産投資におけるデメリットを解説していきます。
人に貸すことで生じるリスクがある
不動産投資は入居者から家賃収入を得ることで成り立つ投資なので、人に物件を貸すことで生じるさまざまなリスクはデメリットであると言えるでしょう。
● トラブル
● 家賃滞納
家賃を支払ってくれない、近隣住民へ迷惑をかける人が入居してしまった等、人と人が関わるものなので、リスクは付き物です。
しかし、空室や家賃滞納などのリスクは対策方法があります。詳しくは以下の記事を参考にしてみてください。
経年変化で価値が下がってしまう
現物資産であることが不動産投資の強みであると上記で説明しましたが、現物である以上、経年変化による建物の老朽化は避けることができません。
普段から定期的なメンテナンスと修繕を心掛けていなければ建物が老朽化していき、人が住める状態ではなくなってしまいます。
また、老朽化による見た目の悪さなどは空室リスクの原因になりますので、外壁塗装の塗り替えなどの大規模な修繕を検討する必要もあります。
固定コストが嵩む
不動産投資は物件購入からがスタートです。購入したら後は放置で終了ではなく、さまざまな固定コストが嵩むというデメリットは覚えておきましょう。
● 管理費
● 税金
設備に不備が見つかれば修繕しなければいけませんし、管理会社に委託する際は管理費がかかります。また、固定資産税などの税金も毎年かかりますので、固定コストを必ず残した状態で運用していかなければ資金がショートしてしまいます。
修繕費は突然訪れるものです。家賃収入から捻出できない場合は、自己資金から費用を出さなければいけません。そのようなデメリットがあることも覚えておきましょう。
まとめ
不動産投資における5つのメリットと3つのデメリットを紹介してきましたが、参考になりましたか？
不動産投資はリスクが低く、堅実に長期的な安定収入を確保できる投資です。しかし、デメリットがまったくないわけではありません。投資なので当然リスクは付き物ですが、存在を把握していれば適切なリスクヘッジができます。
デメリットから目を逸らすのではなく、万が一の事態に陥った場合でも安定して運用できる不動産投資を目指しましょう。
