不動産売却益の節税方法を知っていますか？
投資家でもない限り不動産を何度も売却したことがあるという方は少ないと思うので、売却益という言葉に聞き馴染みがある方は多くないでしょう。売却益とは不動産を売却した時に得た利益のことで、これは譲渡所得税として税金を納める必要があります。
しかし、多額の売却益を得たとしても譲渡所得を小さくしたり特例を活用することで、節税することが可能です。
この記事では、不動産売却益で納める必要がある税金を算出する方法と、節税する方法について解説していきます。
不動産売却益を求める方法を紹介
日本の税制上、不動産を売却したことで得た利益に関しては税金が課せられます。
ここで間違えてはいけないのが、不動産を売却したことで得た利益に税金が課せられるという点で、売却額に対して税金が課せられるわけではないということです。
例えば、売りに出していた3,000万円で購入した不動産が5,000万円で売却できた場合、売却額の5,000万円が課税対象になるわけではなく、利益になった2,000万円に税金が課せられます。
税金が課せられる譲渡所得（売却益）は、以下の計算式で算出されます。
上記計算式が基本で、そこから一定の条件を満たすことで適用される特別控除額が差し引かれ、譲渡所得となります。
計算式の項目をひとつずつ解説していくと、収入金額とは不動産を売却した時に得た金額を指します。前述した例を参考にすると、3,000万円で買った不動産が5,000万円で売れた時の収入金額は、5,000万円となります。
取得費は売却した不動産を購入した価格から減価償却費を差し引いた額で、譲渡費用とは不動産を売却する際にかかった費用を指します。不動産を売却する時には不動産会社へ依頼するのが一般的ですが、この時に発生する仲介手数料などがこれに該当します。
通常、不動産売却でかかる費用は売却価格の4〜6％と言われていますが、売却するために使ったお金に関しては譲渡費用に該当しますので、譲渡所得を少なくすることができます。
不動産売却益で損をしない節税方法
上記で課税対象となる不動産売却益を求める方法を紹介しましたが、ここからは損をしないための節税方法について紹介していきます。
不動産の売却は大きなお金が動きますので、課せられる税金も膨大な額になります。節税対策を行わなければただ損をしてしまうだけなので、適切な節税対策を実施しましょう。
特別控除を適用する
譲渡所得は収入金額から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いた額となりますので、特別控除を適用することで大きく譲渡所得を軽減することができ、課せられる税金を減らせます。
国税庁が発表している譲渡所得の特別控除の種類と特別控除額は、以下の通りです。
● マイホーム（居住用財産）を売った時⇒3,000万円
● 特定土地区画整理事業などのために土地を売った時⇒2,000万円
● 特定住宅地造成事業などのために土地を売った時⇒1,500万円
● 平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した時⇒1,000万円
● 農地保有の合理化などのために土地を売った時⇒800万円
● 低未利用土地等を売った時⇒100万円
記載されている特別控除額が限度となり、特別控除額はその年の譲渡益の合計5,000万円が限度になります。要するに、条件に合った特別控除を適用することができれば、最大で5,000万円までは譲渡所得から控除できるということです。
国の事業に関する理由で特例対象となるものが多いですが、その中でも一般的に多くの方が活用しているのが、マイホームを売った時の特例です。
自分が住んでいる家、またはその敷地や借地権を売る時に適用できる特例で、3,000万円が控除されます。つまり、自分の家を売って得た売却益が3,000万円未満の場合は、課税対象となる譲渡所得額が0円になるということです。
しかし、このマイホームを売った時の特例を適用するには、以下の要件を満たしている必要があります。
- 売却するマイホームの居住期間が売却する年の1月1日時点で10年以上
- 売却前後の3年以内に新居を購入する必要がある
- 売却価格が1億円を超えていると適用できない
上記条件を満たしている場合、課税対象となる譲渡所得額から最大で3,000万円を差し引くことが可能です。
マイホームを売った時の特例を始めとする特別控除を適用することで、大きな節税対策になりますので、忘れずに利用するようにしましょう。
売却する時期を考える
売却する不動産を所有している期間が長ければ長いほど、実際に課せられる税率よりも低い税率が課せられる軽減税率の特例を適用することが可能です。
所有期間が5年を超えている場合、課せられる税額は以下のようになります。
● 復興特別所得税⇒2.1％
● 住民税⇒5％
所有期間が10年以上になると、さらに税率が軽くなる軽減税率が適用できます。10年超所有軽減税率は、6,000万円を区切りに以下のようになります。
● 6,000万円以上⇒税率20.315％（所得税15.315％＋住民税5％）
不動産の売却を考える場合は最低でも5年、できれば10年以上保有してから売却すると、軽減税率が適用されて大きな節税となります。
専門家へ相談する
投資家でもない限り、不動産売却は生涯に何度も発生するものではありません。ゆえに多くの方が初心者であり、売却時にかかる税金に関する知識がない方が多いでしょう。
大きなお金が動く不動産売却では、適切な節税対策を行わなければ、本来であれば払う必要がなかった税金まで納めなければいけないという事態に陥りかねません。そうならないように、不動産を売却する時は、適切な節税対策をアドバイスしてくれる専門家へ必ず相談するようにしましょう。
個人では適用できる特別控除を探すのも大変ですし、要件を満たしているかどうかを調べるのも時間がかかります。特別控除が使える最も適したタイミングや時期、取得費に加算できるものを増やして少しでも譲渡所得を少なくするという節税対策も、専門家からのアドバイスを聞きながら行うほうが効率が良いです。
税金に関する専門家と言えば、税理士です。
売却益にかかる譲渡所得税を納付したり特例を受けるためには、売却した翌年に確定申告を行う必要があります。税理士に依頼することで費用は発生しますが、上記で紹介した特例の適用だけでなく、住宅ローン残高の1％の金額について税額控除を受けられる住宅ローン控除の適用など、細かい特別控除についての付与もアドバイスしてくれます。
媒介契約を結んでいる不動産会社が、不動産売却に強い税理士をおすすめしてくれるケースも多いので、譲渡所得税を少しでも節税するためにも、必ず専門家へ相談しましょう。
まとめ
不動産売却益を求める計算方法と損をしないための節税方法について紹介してきましたが、参考になりましたか？
特別控除の適用、売却時期、専門家への相談、これが不動産売却後に支払う税金を少しでも節税したいと考えている方におすすめしたい方法です。
不動産売買は数千万円単位の大きなお金が動くものなので、翌年の確定申告で課せられる税金も、一切の節税対策をしていない状態であれば非常に大きな金額になってしまいます。
不動産の売却はより好条件で売るだけではなく、売った後の税金対策を事前に考えておくことも重要です。大切な資産を守るため、節税対策については事前に勉強しておきましょう。
