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不動産を売却する際は、多くの方が「適正価格でスムーズに売れるか不安だ」と思うことでしょう。
不動産売却にはさまざまな注意点があるため、それぞれのポイントを押さえていないと思わぬ損失を被ることもあります。
この記事では、売り出し前の準備や売却時の注意点、物件種別や状況に応じた注意点、そして成功に向けたポイントを紹介します。
不動産売却前に注意点を熟知しておきたいと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
不動産売却前に知っておくべき3つの注意点
不動産売却を成功させるためには、事前準備が不可欠です。ここでは、売り出し前に押さえておきたい注意点を3つ紹介します。
売却方法の選択
不動産売却時は、適切な売却方法を選ぶことが大切です。
不動産会社へ委託する一般的な不動産売却や、不動産会社が買い取る方法、任意売却など、選択肢は複数あります。最適な売却方法を選ぶためには、自身の状況に合わせた柔軟な対応が求められます。
いつまでに売りたいか、ローンの完済状況、住み替え先などを考慮し、適切な売却方法を選ぶことが不動産売却の成功につながります。
適正価格の把握
適正価格の設定は、不動産売却において欠かせない要素です。
不動産会社から提示される査定額が、相場と比較して妥当かどうかを判断することが大切になります。
また、不動産売却には手数料や税金などの費用がかかるため、売却価格に見合った費用を考慮して価格設定を行いましょう。
売却にかかる費用の把握
売却価格に見合った費用を正確に把握することも大切です。不動産会社に売却を依頼すれば、仲介手数料や広告宣伝費など、さまざまな費用がかかります。
また、売却益に課税される所得税や住民税など、税金に関する費用も確認しておく必要があります。
これらの費用を正確に把握しておかないと、売却益が思わぬ減少につながる場合もあります。売却価格に見合った費用を正確に把握し、適切な価格設定を行いましょう。
以下は、売却にかかる具体的な費用の内訳です。
仲介手数料
売却価格に応じて算出される仲介手数料は、不動産業者に支払う費用です。手数料は業者によって異なるため、契約前に確認することが大切です。
一般的に仲介手数料は、売却価格の3%程度が相場です。
印紙税
書類作成や契約を行う際には、印紙税がかかります。印紙税額は売買契約に応じた金額が必要となり、書類の種類や内容により異なります。
抵当権抹消費用
不動産売却時は、住宅ローンなどの抵当権を抹消する必要があります。その際に発生する費用は、司法書士に依頼する場合には5,000円〜2万円程度です。
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
不動産を売却する際には、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
売却した年の1月1日時点での保有期間によって課税額が異なるため、詳細については税務署に相談することをおすすめします。
その他の費用
上記以外にも、売却時には解体費用や測量費用などが必要になる場合があります。
また、住み替えをする場合には引越し費用もかかるため、費用の見積もりを事前に行っておくことが大切です。
不動産売却時に押さえておくべき4つの注意点
不動産売却は大きな金額が動くため、細心の注意を払いながら進める必要があります。ここでは、不動産売却時に注意すべき4つのポイントを解説します。
査定価格の比較
不動産の売却価格を適正価格に設定するためには、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
不動産会社により、提示される査定額は大きく異なる場合があります。
また、査定額だけでなく不動産会社の対応も比較することで、信頼できる会社を選ぶことができます。
仲介業者の選択
信頼できる仲介業者の選択も注意すべきポイントです。査定額だけでなく、営業マンの実力や対応力を確認しましょう。
業務歴が長い営業マンは専門知識や実績が豊富である場合が高いため、安心して任せられます。希望や条件を聞き取り、初心者でも分かりやすく説明してくれる担当者を選ぶことをおすすめします。
信頼できる仲介業者を選ぶことで、不動産売却の成功に近づけることができます。
媒介契約の確認
不動産会社との媒介契約は、不動産売却において欠かせません。契約内容は種類によって異なり、独占媒介契約や一般媒介契約などがあります。
売却に伴う費用や契約期間、契約解除の条件などを確認し、不明点があれば不動産会社に質問することが重要です。
契約内容をしっかりと把握しておくことで、スムーズな売却活動を進めることができます。
内覧対応の準備
内覧対応に備えて、物件を掃除し、整理整頓しておくようにしましょう。
内覧者に対して物件の良いところや魅力的なポイントを伝え、好印象を与えることが内覧対応の目的です。
ペットを外に出す、換気をするなど、買主に不快感を与えないように細心の注意を図りましょう。
内覧対応には時間がかかるため、スケジュール調整も大切です。不動産会社と協力して内覧日程を決め、スムーズな対応を心がけてください。
物件種別に応じた注意点
不動産売却においては、物件の種別に応じて異なる注意点があります。ここでは、主な3つの種別の注意点を解説します。
一戸建ての場合
一戸建てを売却する場合は、内装や設備のメンテナンスが必要となります。
特にキッチンやバスルームなどの水回りは、見た目や機能性が購入意欲に影響するため、きちんと清掃しておくことが望ましいです。
マンションの場合
マンションを売却する場合は、管理組合による規約が存在することが多く、売却にあたってはその規約に従う必要があります。
また、共有部分や個人所有部分の管理状況を確認し、必要に応じて修繕や改修を行うことも大切です。
土地の場合
土地を売却する場合は、用途地域や建ぺい率、容積率など、法的制限が存在することがあります。
売却前にはそれらの情報を正確に把握し、適切な価格設定や買い手への説明を行う必要があります。
また、土地の状態や立地条件によっては、建築条件付きの売却や宅地分割販売など、戦略的な売り方が求められる場合もあります。
不動産売却時の状況に応じた注意点
売却時の状況によって、注意すべき点が異なります。以下の状況に当てはまらないかどうかを確認しておきましょう。
ローン残債がある不動産売却時の注意点
ローン残債がある場合は、売却金で完済するか、任意売却や住み替えローンを利用することになります。また、住宅ローンを完済しなければ、抵当権の抹消登記が必要である点にも留意しましょう。
相続不動産売却時の注意点
相続した物件を売却する場合は、相続登記を早めに行いましょう。
相続登記を行わないままでいると、所有権の主張や売却・担保の対象として利用することができません。
また、相続人全員の共有状態であるため、他の相続人が勝手に持分を売却することもあるため注意が必要です。
賃貸物件売却時の注意点
賃貸物件を売却する場合は、借主の承諾は必要ありませんが、内覧などは事前に通知しておくことがマナーです。
入居者が物件の購入意思がある場合は、買主を探す手間がなくスムーズに売却できます。
離婚をきっかけとして売却する場合の注意点
離婚によって不動産を売却する場合、住宅ローンの残債や財産分与に留意しましょう。
物件の売却金でローンを完済できる場合は問題ありませんが、完済できない場合は、残債の払い方や住宅名義人の問題が生じることがあります。
不動産売却の成功に向けてのポイント
不動産売却において成功するためには、以下の4つのポイントが重要です。
不動産会社の選定
信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。営業力やネットワーク、対応力や評判などを調べて判断しましょう。
市場動向の把握
不動産市場の動向を把握し、適正価格をつけるように意識しましょう。情報収集を怠らず、市場価格を把握しておくことが求められます。
査定額の比較
査定を受ける不動産会社を複数選び、査定額を比較することが大切です。同じ物件でも査定額には差が出ることがあります。
物件の魅力のアピール
買い手に物件の魅力をアピールすることも重要です。
物件の強みをアピールするポイントを把握し、的確なアピールをすることで、より多くの買い手を引き付けることができます。
まとめ
不動産売却時に押さえておくべき注意点を詳しく解説していきました。
これらの注意点を押さえることで、不動産売却におけるトラブルを未然に防ぎ、スムーズに売却を進めることができるようになるはずです。
また、不動産会社の選定や市場動向の把握、不動産売却時の状況に応じた注意点を意識することも重要です。
