年金不足といわれる時代、働き盛りの世代にとって老後の生活は、不安視される問題のひとつ。だからこそ、現職中に副業のような形で収入を得ようと考えている方が増えています。
そうした中で、長期的に安定した収益が期待できるのがマンション投資です。
このコラムでは「マンション投資に興味はあるけれど、何から始めていいか分からない。」という方に向けて、不動産投資成功の秘訣やマンション投資に関する疑問を分かりやすく解説していきます。
ワンルームマンション投資を手がける不動産会社「株式会社SORA」代表・中林亮太さんに、マンション投資に関するメリットやデメリット、利回りなど、初めてのマンション投資で押さえておきたいポイントをお聞きしました。
不動産投資におけるマンション投資の重要ポイント
投資と聞くとお金がかかりそうなイメージですが、ワンルームマンションの投資は年収500万円からできるといわれています。
そもそもマンション経営の本質は、借入を起こすことでローンの返済を家賃に当てるというもの。空室にならなければ毎月の負担はほとんど掛からないため、自分のペースで長期的な投資を続けながら、老後の生活レベルを維持したいと考える方におすすめです。
とはいえ、失敗とリスクが気になるのは誰だって同じです。不動産会社をネット検索すれば、新築から中古まで良い物件を扱っている不動産会社はすぐに見つかります。
こうした不動産会社がある中で、初心者が注意すべきポイントとなるのが、正しい情報を提示し、長いお付き合いができる企業かを見極めることです。
マンション投資で失敗やリスクを回避する方法
「マンション投資は、ネット検索で簡単に閲覧できますが、その一方で情報量が多すぎて困惑される方も多くいます。マンション投資に興味を持ったら、まず不動産会社の公式サイトを確認し、会社概要や理念をチェックすること。その上で、担当者に直接会って話を聞いて判断するのがひとつの流れです。マンション投資は購入した後が重要ですので、アフターフォローが丁寧な不動産会社を選ぶと長くお付き合いできる上、失敗やリスクを軽減させることに繋がります。」
実際に、不動産会社の担当者から「今しかない」と焦らせるような言葉が出るケースも少なくありません。決して間違いではありませんが、人生のライフプランに関わる大事な決断は、じっくり考えることが何よりも大切です。
ネット上で公開されている情報より、空室が出たとき、確定申告の申請時、リフォームのタイミング、結婚や出産….等々、日々の生活環境の変化に合わせて細やかにサポートしてくれる企業を選ぶことが、本当の意味でのリスク回避になるという考えも視野に入れておきましょう。
不動産投資におけるローン・借入について
投資関連でよく耳にするローン・借入という言葉。
一般的には、銀行や消費者金融などの金融機関からお金を借りることを意味しますが、マンション投資から考えるローン・借入には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
ローン・借入のメリット
マンション投資には、借入を起こすことで生命保険をつけられるというメリットがあります。
「住宅ローンを契約するとき、必ず団体信用生命保険(団信)に加入します。これはローンを組んだ人が返済途中に亡くなったとしても、保険金で残りのローン(残債)が完済できるというものです。残ったマンションは借入なしの状態で家族に相続されるので、それをまた人に貸して家賃収入を得ることが可能です。現役の間は生命保険として、借入がなくなったら年金という意味で、将来を考えてマンション投資から借入を起こすという見方もあります。」
ゼロ金利政策の流れから低金利が続いている現在は、借入やローンが組みやすい状況。マンションのような物件を取り扱うならタイミングは良いというわけです。
ローン・借入のデメリット
ローン・借入の際に考えられる最大のリスクは空室です。
例えば、相場の家賃より高く設定 されている投資物件は空室期間が長くなるなど、長い目で見るとデメリットになるケースがあります。
「まず、入居がないとローンは全額自分支払いになるので、空室になりにくい物件を選び が非常に重要になります。株式会社SORAが紹介するワンルームマンションの物件は、東京や大阪の中心部がメイン。駅から徒歩10分以内の新築から中古まで幅広く、空室になりにくい良質な物件を中心に紹介しています。一番力を入れているのは、現状家賃が相場よりも低めに設定されている物件選別です。空室になってもスピーディーに入居者がつき、タイミングが良ければ少し家賃を上げることもできるのです。このような物件に着目すると、10年、15年先に対するリスクを減らせる可能性があると覚えておきましょう。」
不動産投資の初心者が知っておきたい成功のポイント
前述に記したローン・借入での注意点として、家賃の相場を考慮した空室になってもスピーディー入居者がつきやすい物件選びが大事、とありましたが、初めて不動産投資する場合、いくつかポイントがあります。
成熟している街より開発が期待されるエリアを選ぶ
「例えば、東京で物件を探す場合です。マンション価格が高い中心部より、東京や品川、羽田など大きなターミナルへのアクセスが良くて、開発が予定されている都心から少し外れたエリアを弊社はおすすめしています。完全に成熟している街より、10年後くらいに成熟すると思われるエリアは物件価格や家賃もお手頃です。購入も賃貸もしやすいと思います。」
初心者なら誰しもが悩む不動産投資をするエリアですが、10年先の成熟に期待し、開発予定のエリアに注目することが成功のポイントになります。
耐久性の高いコンクリートを使用した築浅物件を選ぶ
不動産投資を成功させたい場合、将来的な開発が期待されるエリアであることに加え、物件の築年数も大事なポイントになります。
築浅物件が良いとされていますが、以下のような理由があるそうです。
「最近のマンションには、100年〜200年コンクリートと呼ばれる耐久性の高いコンクリートが使われています。ここ最近だと、さらに超高級耐久性の高密度コンクリートが登場しています。どのようなコンクリートがマンションに使われているかという視点からも、資産価値は変わります。ネット上では調べられないので、不動産会社に相談すれば教えてくれると思いますよ。」
不動産会社に相談する際に必ず押さえたいポイント
マンション投資を不動産会社に相談する場合、以下の3つのポイントを必ず押さえるようにしましょう。
- 家賃相場は適正か？
- 開発エリア予定地か？
- 周辺環境が充実しているか？
ネット上に掲載されている新着の物件情報や、不動産会社イチオシの物件情報に目移りしてしまいますが、それらから選ぶのではなく、先の未来を視野に入れながら信頼できる不動産会社と一緒に進めると安心できるでしょう。
不動産投資でマンションを選ぶメリット・デメリット
マンション投資に関するさまざまな情報をお伝えしましたが、あらためてメリットとデメリットをまとめたいと思います。
ワンルームマンション投資のメリット
返済と収入にそこまで差がないワンルームマンション投資は、年収500万から始められるミドルリスク・ミドルリターンが特徴です。
最初に掛かる費用も手付金と諸費用が数十万円ほどです。ローン返済の大半は入ってくる家賃でまかなえるため、自己負担を出来るだけ抑えて将来の収入源として備えたい、という低リスクを好む方におすすめです。
ワンルームマンション投資のデメリット
1棟アパートの場合は、空室になっても他の部屋の家賃収入がありますが、ワンルームマンションの場合は、空室や利用者の滞納によって収入が一切なってしまう可能性があります。
空室になりにくい物件選びはもちろん重要ですが、万が一空室になった時に、不動産会社がどのようにフォローしてくれるのかを事前に確認しておくことをおすすめします。
不動産投資における賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社とは、入居募集をはじめ、退去後のクリーニングやリフォームといった賃貸に必要なことを全て管理する会社です。
入居後のトラブルを防ぐためにも、賃貸会社を選ぶときは、実績と信頼を兼ね備えた会社選びが大事です。
インターネットを利用して、賃貸管理会社の評判や口コミを調べる方も多いと思いますが、実際に担当者と話してみることが選定のポイントになります。
「マンション投資をされているオーナー様は、全国各地にいらっしゃいます。空室が出てもご迷惑にならないよう、SORAでは電話やZoomなどのツールを使って連絡を取るようにしていますが、地方のオーナー様に直接会いに行くこともありますよ。インターネットやAIが進化している時代とはいえ、やはり人との信頼関係が何よりも大切です。」
長いスパンで資産を考えていくマンション投資だからこそ、長期のお付き合いとなる賃貸管理会社選びは重要なポイントです。
実績や物件だけでなく、説明がわかりやすい、気軽に質問できる、話しやすいなど、担当者との相性もチェックしましょう。
不動産投資にマンションを選んだ場合の収益性
「マンション投資の収益性で大切なのは、どのくらい効率よく利益をあげているかという点です。ワンルームマンションの収益性を例に挙げると、平均家賃は7〜9万円くらいになります。そこから、建物管理費や修繕積立金を支払ってその残りが収益となり、こちらをローンの支払いにあてていただきます。仕事を退職する65歳頃には借入がなくなるよう、オーナー様のライフスタイルに合わせたベストな返済方法を提案するようにしています。」
どの物件に投資するかによって収益性は変わってきます。中林さんが考える基本の収益モデルは、現役で働いている間は極力少ない負担に抑え、定年退職で落ち着いた頃にローン返済が終わり、家賃収入で生活費をまかなう、というできる限りリスクが少ない方法を提案することが多いそうです。
不動産投資で年収1000万円以上稼ぐ方も中にはいますが、より現実的な将来のビジョンを持つことが成功の秘訣といえます。
不動産会社によって、収益性に対する考え方はそれぞれ違います。自分の価値観に近い提案をしてくれる担当者を探すことが、後悔のないマンション投資に繋がるでしょう。
不動産投資の利回りに関する知識
不動産投資で使われる「利回り」とは、投資した金額に対してどのくらいの利益が得られるか、その割合を指します。
「年間収入÷物件購入価格」でおおよその利回りを出せますが、銀行の預金利率をイメージするとさらに分かりやすくなります。
都心におけるマンション投資の利回りの平均値
「マンション投資の利回りで決めるのはあまりおすすめしていません。地方で駅から徒歩30分のマンションなら利回りは都心部の2〜3倍ですが、人が少ないので空室リスクも高くなります。都心の中古マンション投資の利回りは4〜5%くらいで、新築であれば2〜3%くらいの利回りが平均的だと思います。利回りの数字に惑わされず、空室リスクを考慮した上で物件を選ぶ必要があります。」
投資となるとどうしても利回りを重視したくなりますが、ワンルームマンション投資においては、空室になった場合に収益がなくなるデメリットがあります。
物件に求める条件の優先順位には、くれぐれも気をつけましょう。
不動産投資で節税対策が実現
不動産投資は、相続税などの節税にも役立ちます。
相続税は、現金で相続すると100%課税対象になりますが、不動産で相続すると評価額が減額されるので相続税を軽減できます。資産として現金で残しておくなら、家賃として収益を上げ、尚且、相続税が軽減できる不動産投資が有利です。
これから不動産投資を始める人へのアドバイス
リスクコントロールしやすいマンション投資は、20代〜30代で始める方が増えています。
将来のライフスタイルを想像しながら投資したいと考えている方は、まず自分から情報を求め、選択することが大事です。
「先ほどもお伝えしましたが、マンション投資で大切なのは”アフターフォロー”です。ご購入いただいてからが長いお付き合いのスタートになります。その間にある空室期間やリフォーム、売却などをしっかりとお客様目線で対応してくれる会社とお付き合いすれば、必ず『やって良かった』と思えるでしょう。気になる不動産会社があれば、『アフターフォローはどうしていますか？』と自分から確認するのもひとつの方法です。どこに力を入れているのか、その答えに納得する不動産会社とお付き合いするのがいいと思います。」
さまざまな不動産投資がある中で、今回はマンション投資に視点を置いてご紹介しました。
将来のライフプランを想像しながら、数ある選択肢のひとつであるマンション投資をご検討していただけたら幸いです。
不動産投資成功の秘訣を教えてくれたのはこの方
中林亮太さん
ワンルームマンション投資に特化した株式会社SORA代表取締役社長。前職である株式会社TFDコーポレーションの経験を活かし、不動産の売買や仲介、賃貸管理を事業展開。マンション投資だけでなく、保険や通信費、光熱費など生活で必要な資金を見直すライフプランニングまで行う。ALSOKとの業務提携により、大切な物件のセキュリティにも力を入れている。
