住宅を購入する際、住宅ローンをいくら借りられるか気になる人は多いことでしょう。しかし、住宅ローンの借入可能額は、単純に年収だけで決まるわけではありません。
返済負担率や融資率といった要素も考慮されますし、金融機関や商品によって審査基準も異なります。
そこでこの記事では、住宅ローンの借入可能額がどのように決まるのか、その考え方や計算方法について解説します。
また、年収タイプ別に住宅ローン借入可能額の目安を表にしてご紹介します。住宅ローンを組んで住宅購入を考えている会社員の方は、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンの借入可能額を決める要素
住宅ローンで借りられる金額は、いくつかの要因によって決まります。なかでも重要なのは、返済負担率、融資率、借入限度額の3つです。それぞれの意味を詳しく見てみましょう。
返済負担率とは？
返済負担率とは、年収に対する年間返済額の割合のことです。例えば、年収500万円で年間返済額が100万円の場合、返済負担率は20％となります。
この比率が高ければ高いほど、家計への負担は大きくなり、返済が滞るリスクも高くなるといえます。
返済負担率は【年間返済額÷年収×100】で計算されます。ただし、この計算には住宅ローン以外の借入金も含まれます。
つまり、自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの返済額も加算されるというわけです。また、夫婦で住宅ローンを借りている場合は、収入合算の借入も考慮されます。
一般的に返済負担率は25％以下が安全とされていますが、基準は金融機関や商品によって異なります。
例えば、フラット35の場合、年収400万円以上では35％以下、年収400万円未満では30％以下が条件となります。また、年収が高いほど返済負担率の上限が高くなる傾向があります。
融資率とは？
融資率とは、住宅購入費用に対する住宅ローン額の割合のことです。例えば、3,000万円の住宅を購入する場合、2,000万円を住宅ローンとして借り入れると、融資率は66.7％となります。
この割合が低いほど、頭金は多くなります。頭金が多いということは、それだけ自己資金を投入しているということであり、返済能力や信用力が高いと判断されるでしょう。
そのため、金融機関はこの比率をチェックして借入可能額や金利を決定します。融資率は【融資額÷住宅購入費×100】で算出されます。
住宅購入費用には、土地や建物の価格だけでなく、仲介手数料や登録免許税などの諸費用も含まれます。
一般的に、融資率が90％以下であれば借りやすく、金利も低くなります。例えば、フラット35の場合、融資率90％以下と90％以上で金利が異なります。
借入限度額とは？
借入限度額とは、金融機関や商品ごとに定められた借入の上限額のことです。これは、申込者の年収や返済負担率に関係なく一定額となります。
例えば、フラット35の借入限度額は8,000万円です。これは申込者の年収や返済負担率に関係なく一定額です。
ただし、借入限度額の範囲内であっても、実際の建築・購入価格を超える金額は借入できないことになっています。
また、店舗併用住宅や事務所併用住宅を建設・購入する場合、非住宅部分の費用は対象外となります。
一方、太陽光発電や住宅ローンの諸費用（融資手数料や印紙代など）は購入価格に含めることができます。
住宅ローンの借入可能額の計算方法
住宅ローンの借入可能額は、毎月いくら返済できるかによって決まります。したがって、年収、返済負担率、金利、返済期間などを考慮して計算する必要があります。
ここでは、住宅ローンの借入可能額の計算方法を4つのステップに分けて説明します。
年収から手取り収入を計算
住宅ローンの借入可能額を計算するには、まず手取り収入を知る必要があります。手取り収入とは、年収から所得税や住民税、社会保険料などを差し引いた金額のことです。
手取り収入は年収の7割程度と考えるとよいでしょう。例えば、年収が500万円の場合、手取りは約350万円となります。
手取り収入から毎月の返済額の上限を計算
次に、手取り収入から毎月の返済額の上限を計算します。これは、返済負担率という指標を使って求めます。
返済負担率とは、前述したように年収に対する年間返済額の割合のことです。この比率が高いほど家計への負担が大きく、返済が滞るリスクが高いことを意味します。
一般的に、返済負担率は25％以下が安全とされていますが、金融機関や商品によって基準は異なりますので、注意が必要です。
例えば、フラット35の場合、年収400万円以上の場合は35％以下、年収400万円未満の場合は30％以下が条件となります。
また、手取り年収が高いほど返済負担率の上限が高くなる傾向があります。毎月の返済額の上限は、【手取り収入×返済負担率÷12ヶ月】で計算されます。
例えば、手取り年収が350万円で返済負担率が25％の場合、毎月の返済額の上限は、【350万円×0.25÷12ヶ月＝72,917円】となります。
月々の金利と返済回数の計算
次に、月々の金利と返済回数を計算します。これらは住宅ローンの金利と返済期間によって決まります。
金利とは、借りたお金に対して支払う利息の割合のことで、金利が高ければ高いほど、支払う利息は多くなり、支払総額は高くなります。
一方、金利が低いほど、支払う利息は少なくなり、支払総額は少なくなります。金利は年利で表されることが多いですが、月利に換算する必要があります。
月利は【年利÷12ヶ月】で計算されます。例えば、年利が1.3％の場合、【0.013÷12ヶ月＝0.001083】となります。
返済期間は、住宅ローンを完済するまでにかかる年数です。返済期間が長いほど毎月の返済額は少なくなりますが、その分利息が多くかかり、総返済額は高くなります。
一方、返済期間が短いほど、毎月の返済額は高くなるものの、利息は減り、総返済額としては少なくなります。
返済回数は【返済期間×12ヶ月】で計算されます。例えば、返済期間が35年の場合、返済回数は【35年×12カ月＝420回】となります。
収入レベルに応じた借入可能額の目安
住宅ローンを借りる際には、収入と返済負担率からいくら借りられるかを知る必要があります。
返済負担率とは、手取り収入に対する毎月の返済額の割合のことで、一般的には25％以上35％以下とされています。
ここでは、年収200万円以上600万円未満の方を対象に、審査金利を4％と仮定した場合の借入可能額の一例をご紹介します。
あくまで参考値ですので、実際に金融機関の事前審査で確認してください。
年収200万円の場合
年収200万円の人が住宅ローンを借りる場合、借入可能額はおおよそ1,632万円～1,926万円の範囲となります。
この金額で住宅を購入するのは難しいと思われるかもしれませんが、近年では注文住宅を1,000万円以下で建てるローコスト住宅が人気です。
また、住宅ローンを提供する金融機関の多くは、年収200万円以上を条件としています。年収200万円でも住宅を購入することは現実的に可能であると言えるでしょう。
年収300万円の場合
年収300万円の人の場合、住宅ローンの借入可能額の目安は2,449万円～2,889万円です。これだけの融資額があれば、購入できる住宅の幅はかなり広がるでしょう。
また、建売住宅だけでなく注文住宅の購入も現実的です。土地の単価や広さをよく検討すれば、こだわりの家を購入することも夢ではありません。
年収400万円の場合
年収400万円の場合、借入可能額は最終的に3,810万円～4,494万円と大きな金額になります。住宅金融支援機構の集計によると、住宅ローンの全国平均融資額は3,069万5,000円です。
全国平均を上回る融資を受けられることで、購入できる物件の選択肢が大幅に増えることになります。
年収500万円の場合
年収500万円の場合、借入可能額の幅は約4,762万円～5,617万円です。
5,000万円といえば、東京23区内の注文住宅やタワーマンションも購入できる金額と言えるでしょう。多くの住宅ニーズを満たすことができます。
年収600万円の場合
年収600万円の場合の融資額の目安は、5,715万円～6,741万円程度です。地価の高い都内でも購入しやすく、選択肢も幅広くなります。
まとめ
住宅ローンの借入可能額は、年収、返済負担率、金利、返済期間によって決まります。
年収が高いほど借入可能額は大きくなりますが、返済負担率や借入金利などの条件も考慮する必要があります。
また、審査基準や借入限度額は金融機関や商品によって異なるため、事前に確認しておくことが大切です。
住宅ローンは長期の契約となるため、将来の変動も想定した計画を立てるようにしましょう。
