不動産投資は魅力的な資産運用の一つですが、成功する人と失敗する人には明確な違いがあります。
この記事では、不動産投資で成功する人の特徴と、失敗する人の特徴について詳しく解説します。
また、成功するために考慮すべきポイントや成功事例を紹介します。
不動産投資をこれから始めたい読者が自信を持って不動産投資に取り組めるような内容ですので、ぜひ最後まで読んでください。
不動産投資で成功する人の特徴
自ら情報収集を行い学ぶ姿勢がある
不動産投資で成功している人は、自ら情報収集を行い、常に学ぶ姿勢を持っています。不動産投資で成功するためには、不動産のことだけでなく、経済状況や金融機関の動向、税金や法律についての知識や情報も必要です。
最新の情報を収集していないと、状況の変化に対応できず、リスクを負うことになります。
よく分からないからといって、不動産会社の言いなりになり、自分では勉強をせずに不動産投資に手を出すと失敗するリスクが高まります。不動産会社は不動産投資において強力な味方ですが、最後まで面倒を見てくれるとは限りませんし、リスクを負ってくれるわけでもありません。
リスクを避けて成功するためにも、情報収集を行い、常に学ぶ姿勢を持つことが重要です。
長期的な目線で投資を考えられる
世の中には様々な投資がありますが、不動産投資はその中でも特に長期的な投資の一つです。不動産投資は10年、20年という長期間で利益を最大化できるのが特徴です。不動産投資で成功する人は、長期的な資金計画とシミュレーションを行うことで成功を収めています。
短期的な利益を期待したり、市場の値下がりに一喜一憂する人には不動産投資は向いていないかもしれません。不動産物件を持っていることを忘れるぐらい、長期的な視点で投資を行うことが重要です。
投資の目的がはっきりしている
成功する投資家は、自分の投資目的を明確にしています。キャピタルゲイン（売却益）を目指すのか、インカムゲイン（利回り）を重視するのか、あるいは節税対策を目的とするのか、目的に応じた投資戦略を立てています。
目的が明確であると、投資の選択肢や判断基準がぶれず、一貫した投資活動を行うことができます。
例えば、「10年で売却益が500万円出たら、その利益を子供の大学費用に使う」といった具体的な目的が明確であれば、判断に迷うこともありません。
自己資金に余裕がある
不動産投資で成功するためには、自己資金に余裕を持つことが重要です。不動産投資は銀行融資を利用することで少額の自己資金でも始められますが、自己資金が少ないと借入金に依存しすぎることになり、金利の上昇や返済負担が重くなるリスクがあります。余裕のある自己資金を持つことで、より有利な条件で融資を受けることができ、投資リスクも軽減されます。
また、自然災害や突発的な設備の故障などで急な出費が発生する可能性もあります。このような突発的な出費に対応できる自己資金の余裕を持つことが必要です。
不動産投資で失敗する人の特徴
● 節税だけが目的の人
● 売却戦略がない人
● 不動産管理会社に任せられない人
不動産投資は始めてすぐに利益が出るものではなく、10年、20年という長期間で安定した利益が期待できる投資です。短期的な利益を期待する人には不動産投資は向いていません。
不動産投資を検討するきっかけが節税という方も多くいますが、節税効果はどの物件でも最初の数年しか期待できませんし、その効果もそれほど大きくありません。
住宅ローンが残っている場合でも、不動産投資を始める選択肢があるケースもあります。
不動産投資は基本的に、インカムゲインを長期的に得るタイプの投資です。しかし、最終的にどう売却するかという売却戦略も購入時に計画しないと、赤字を生み出す負の遺産を抱えることになります。
安定した不動産収入を子供たちに残したいと考える方も多くいますが、老朽化して収益が期待できない物件は子供たちにとっても迷惑な負の遺産となりかねません。
長期的に収益を安定させるためには、賃貸管理が重要です。管理料を節約して管理会社に任せず自分で行うと、肉体的にも精神的にも負担が増えて本業が疎かになる可能性もあります。
不動産投資で成功するために考えるべきこと
慎重にエリアを選ぶ
不動産投資で成功するためには、物件のエリア選びが非常に重要です。エリアの選定には、将来の人口動向、地域の発展状況、交通の利便性などを考慮する必要があります。
多くの方は人口が多く、駅に近い物件を探しますが、重要なのは立地だけでなく、そのエリアの需要と供給のバランスです。人気エリアには競合する物件も多く存在する可能性があります。
需要が多い一方で、それ以上に供給が多いエリアは注意が必要です。逆に、需要が少なくても供給がそれ以上に少ないエリアでは、割安な物件を見つけられるかもしれません。
先を見越した現実的なシミュレーションを行う
不動産投資の計画を立てる際には、現実的なシミュレーションを行うことが重要です。収益や支出の予測を立て、リスクやシナリオを考慮した上で計画を立てます。
成功する投資家は、収益が思うように上がらない場合や、予期しない支出が発生した場合の対策を事前に考え、柔軟に対応できるようにしています。
楽観的なシミュレーションは最も危険ですので、家賃が下落した場合でも対応できるように家賃設定を厳しく予測し、修繕費用も多めに見積もることが重要です。
修繕計画のシミュレーションを立てて積み立て計画をする
定期的なメンテナンスを行うことで、物件の価値を維持し、長期的な収益を確保することができます。
物件の修繕費用は予想外の出費となりがちですが、修繕計画をシミュレーションし、将来的な出費を見越して積み立て計画を立てることが重要です。アパートや一棟マンションなどは、10〜15年に一度、外壁塗装や防水工事が必要となり、多額の工事費用になります。無計画に修繕時期を迎えると、家計を圧迫し、修繕費用が用意できない場合には修繕工事を行えず、入居率が悪化する原因となります。
定期的なメンテナンスを怠ると収益率が悪化するため、修繕費用を計画的に積み立てておくことをお勧めします。
利回りだけではなくキャッシュフローをみる
投資物件の収益性を評価する際には、利回りだけでなくキャッシュフローも重要です。成功する投資家は、毎月の収入と支出を詳細に把握し、キャッシュフローの安定性を重視します。表面的な利回りが良くても、出費が多くキャッシュフローが悪い物件ではお金が貯まりません。
帳簿上は黒字でも毎月のキャッシュフローが悪い場合、突発的な支出に対応できないこともあります。キャッシュフローが安定していれば、突発的な支出にも対応しやすく、長期的な投資計画を実行することができます。
専門家の助けを借りる
不動産投資には多岐にわたる専門知識が必要ですが、すべてを身につけておく必要はありません。
成功する投資家は、不動産会社だけでなく、税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家の助けを借りて、より確実な投資計画を立てています。専門家のアドバイスを受けることで、リスク管理が徹底され、投資の成功率が高まります。
信頼できる専門家の力を積極的に借りることで、複雑な知識にも確実に対応できるようになります。
不動産投資で成功した人の事例
リノベーションで賃料アップに成功
ある投資家は、古い物件を購入し、リノベーションを行うことで賃料を大幅にアップさせることに成功しました。
物件の内装や設備を一新することで、入居者の満足度が向上し、高い賃料を設定できました。リノベーションといった大規模な工事だけでなく、入居者が必要としている人気の設備を調査し、導入したことも賃料アップにつながりました。
このように、リノベーションを通じて物件の価値を高めることは、成功する投資家の一つの手法です。
複数戸を所有してリスク分散で安定経営
ある投資家は、複数の物件を所有することでリスク分散を図り、安定した経営を実現しています。
特定の物件に依存せず、複数の物件に投資することで、空室リスクや価格変動の影響を最小限に抑えることができます。この投資家が保有しているAという物件では、近くに新築アパートが数多く建ち、入居者が新築に取られて空室が目立つようになりました。
しかし、他に所有している物件は収入が安定していたため、A物件は早い段階で見切り、物件の入れ替えを行うことができました。
このように複数の物件を所有することで、安定した収入を得ることができ、リスク分散が図れます。
購入物件の条件を明確にして不動産会社から優良物件を紹介してもらう
ある投資家は、購入物件の条件を明確に設定し、不動産会社と連携しました。
「予算○○万円以内、築○年以内、利回り○％以上の物件」といった具体的な条件を伝えることで、不動産会社から優良物件を優先的に紹介してもらい、効率的に物件情報を集めることができました。購入条件が明確だと、不動産会社も紹介しやすくなり、「物件があると○○さんにまず先に紹介しよう」と思ってもらえます。
具体的な条件を示すことで、希望に沿った物件を確保しやすくなり、投資の成功率が向上しました。
まとめ
不動産投資は少額の自己資金で始められ、長期間投資することで利益が期待できる堅実で魅力的な投資です。
しかし、成功する方がいる一方で、失敗する方もいます。失敗する方の特徴は、自ら情報収集をせずに不動産会社任せにしてしまう人や、逆に専門家の助けを借りずにすべて自分で行おうとする人です。不動産投資は、専門家の助けを借りつつ綿密なシミュレーションを計画することで、成功する確率が高まります。
この記事で紹介した事例を参考に、皆さんの不動産投資の成功に役立ててください。
