「住宅ローンが残っている状態で引越したい」と考える方は少なくありません。
しかし、基本的には住宅ローンを残したまま引っ越すことはできません。
引越しをするには、住宅を売却してローンを一括返済するか、ローンの借り換えを行う必要があります。
この記事では、住宅ローンが残っている状態で引越しができない理由と、ローンが残ったまま引越しするための方法、そして、その際の注意点について詳しく説明します。
ぜひ最後までお読みいただき、ご自身の状況に合った引越し方法の参考にしてください。
住宅ローンがあるまま売却はできない
「住宅ローンを残したまま家を売却できる」と誤解されている方が多くいますが、基本的には住宅ローンを残すことはできません。
住宅ローンで家を購入すると、金融機関はその家に抵当権を設定します。
売却する際には、この抵当権を抹消して家を引き渡す必要があります。
そのため、売却時には残っている住宅ローンを全額返済しなければなりません。
もし住宅ローンの残債が売却価格を上回る（オーバーローン）場合、売却額だけではローンの返済できません。一方で、住宅ローンの残債が売却価格を下回る（アンダーローン）場合、売却しても手残りがある状態にあります。
しかし、アンダーローンでも引越しが可能なケースもあります。
詳しくはこの記事で、住宅ローンが残っている状態で引っ越す方法と、その際の注意点について解説します。
住宅ローンがあるまま賃貸に出すことはできない
住宅ローンが残ったままの状態で不動産を賃貸に出すことも、多くの場合難しいです。
住宅ローンは通常、自分自身が住むことを前提に提供されているため、住宅ローンを残したまま賃貸に出すことは契約違反となる可能性が高いです。
ただし、一部の金融機関では、特殊な事情や一時的な転居の場合に限り、賃貸を許可してくれることもあります。
許可が得られないまま賃貸に出すことはリスクが伴い、最悪の場合、ローン契約の即時解除や残債の一括返済を求められることもあります。
金融機関の許可が得られない場合には、投資用のローンに借り換える必要があります。
住宅ローンがあるけど引っ越したい場合の方法
物件を売却して買い替えをする
もし家を売却しても住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えをすれば引っ越しが可能です。
次に購入する物件に、売却した物件の不足分の金額を上乗せして借りることができます。
例えば、買い替えで3000万円の物件を購入し、既存の物件を売却して300万円の不足額がある場合、3300万円の住宅ローンを借りることで不足分の300万円を返済することが可能です。
ただし、購入する物件に十分な担保価値があること、かつ、ご自身の返済能力が審査されるため、必ずしも希望する額を全て借りられるわけではありません。
担保評価や返済能力よりも不足分の金額が大きい場合は、上乗せができなくなるので注意が必要です。
リロケーションで家を賃貸に出す
「リロケーション」とは、自己居住用の住宅を賃貸に出しながら、他の場所に引っ越す方法です。
この方法を利用するためには、金融機関からリロケーションの許可を得る必要があります。
金融機関が許可を出すのは、一時的な転勤などで、将来的にその物件に戻ってくることが確実な場合に限られます。
戻ってくる時期が不明な場合や確実性がない場合は、許可が得られません。
もし金融機関の許可が得られない場合は、投資用ローンに借り換える必要があります。
ただし、投資用ローンは住宅ローンよりも金利が高く、借入期間が短いため、毎月の返済額が増える可能性があります。
任意売却をする
「任意売却」とは、売却しても住宅ローンの残債を返済できない場合に、金融機関の同意を得て物件を売却する方法です。
この方法では、売却価格がローン残高に満たない場合でも、金融機関と交渉し、残債を減免したり、分割払いにすることが可能です。
ただし、任意売却は主に収入が減少して返済が困難な方や、返済が滞っている方が対象で、例外的な措置ですので、特段事情がない場合は同意が得られないこともあります。
また、売却に関する金額、時期、販売方法などは金融機関の指示に従う必要があり、自分の希望通りの売却方法にはならない可能性があります。
住宅ローンがある物件を売却する際の注意点
住宅ローン残債を正確に把握する
物件の売却を検討する前に、まず現在の住宅ローンの残高を正確に把握することが重要です。
「毎月だいたいこれくらい払っているから、これくらいに減っているだろう」と思っていても、実際には金利の支払いが多く、予想よりも残債が減っていないこともよくあります。
売却価格と正確な残債のバランスを確認することで、売却後の資金計画に役立ちます。
正確な住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「返済予定表」や、ネットバンキングを利用して確認することができます。
売却する際には諸費用がかかる
物件を売却する際には、仲介手数料や登記費用、ローンの繰り上げ返済手数料など、さまざまな諸費用が発生します。
最も大きな経費は仲介手数料で、売却金額にもよりますが、売却金額が400万円以上の場合、売却金額の3%+ 6万＋消費税が必要です。
登記費用や繰り上げ返済手数料は数万円の場合が一般的です。
状況によって必要な費用が異なるため、どのような諸費用がいくら必要になるのかを不動産会社に相談して確認しましょう。
これらの費用を事前に見積もり、売却価格から差し引いた実際の手取り金額を計算しておくことが重要です。
複数の不動産会社に査定依頼する
物件を売却する際には、複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握することが重要です。
不動産会社によって査定額には多少の差があります。
高い査定額が必ずしも最良の選択ではありませんが、各社の査定結果を比較することで、最も高い価格で売却できる可能性を探ることができます。
また、査定額の根拠がしっかりしていて、販売戦略が信頼できる不動産会社に依頼することで、売却プロセスを安心して進めることができます。
まとめ
住宅ローンが残っている状態で引っ越すことは難しいですが、工夫次第で可能なケースもあります。
特に買い替えをする方が多いですが、買い替えが難しい場合は、金融機関に相談してリロケーションや任意売却の方法を検討することも一つの方法です。
住宅ローンが残っている状態で引っ越す場合、住宅ローンの残債額と売却価格のバランスが重要です。
どのような引越し方法が最適なのかを把握するために、まず不動産会社に相談することをお勧めします。
この記事の内容と注意点を参考にして、最適な引越し方法を見つけてください。
