空き家を売却する流れとは？かかる費用や税金も詳しく解説！

空き家を売りたいけれど、何から手をつければ良いか分からずお悩みではありませんか？
放置すると固定資産税の負担が続くことはもちろん、建物倒壊等のリスクを招き、大きな損失に繋がる恐れがあります。
そこで本記事では、売却の具体的な流れから費用、節税のポイントまで、不動産のプロが詳しく解説します。
最後まで読めば、損をせず最短で手放す方法が分かり、将来の不安をスッキリ解消できるはずです。

空き家を売却する流れを詳しく解説！

① 物件の状態を確認

空き家売却の第一歩は、物件の「現状」を正確に把握することです。長年放置された家は見た目以上に老朽化が進んでいることが多く、雨漏りやシロアリ被害、床の腐食がないかを慎重に確認する必要があります。
あわせて、土地の境界が明確かどうかも重要なポイントです。

境界標が紛失していると売却が難航するため、早めにチェックしておきましょう。また、仏壇や家財道具などの「残置物」の処分方針もこの段階で検討が必要です。
もし共有名義であれば全員の売却意思を確認し、購入時の書類や権利証を揃えておくと、不動産会社への相談が非常にスピーディーに進みます。

② 不動産会社に査定依頼

物件の現状が把握できたら、次は「いくらで売れるのか」という市場価格を調査しましょう。
不動産会社の査定には、データから算出する「机上査定」と、担当者が現地を確認する「訪問査定」がありますが、空き家の場合は必ず後者を選んでください。
空き家は管理状態で価値が大きく左右されるため、データだけでは正確な価格が出せないからです。
査定依頼は1社に絞らず、必ず3社程度を比較して、査定額の根拠を確認しましょう。単に高い価格を出す会社が良いわけではありません。

空き家特有の税制に詳しく、地域の需要を熟知した担当者を見極めることが、最終的な成約価格を高める重要なポイントとなります。

③ 売却方法の選択（業者買取か仲介か）

空き家の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。

「仲介」は不動産会社が買主を探す一般的な方法です。市場価格に近い高値で売れる可能性が高い一方で、買主が見つかるまで時間がかかる点がデメリットです。

対して「買取」は、不動産会社が直接物件を買い取ります。価格は市場の5割〜7割程度に下がりますが、最短数日で現金化でき、仲介手数料もかかりません。

建物の状態が良く、時間に余裕があるなら「仲介」を、建物が著しく老朽化している場合や、急ぎで現金化したい事情があるなら「買取」を選ぶのが賢明です。
自身の状況に合わせて、価格とスピードのどちらを優先するか整理して選びましょう。

④ 媒介契約の締結と売却活動の開始

売却方針が決まったら、信頼できる不動産会社と「媒介契約」を締結します。契約には、1社に絞って依頼する「専任媒介」や「専属専任媒介」、複数社に依頼できる「一般媒介」の3種類があります。

空き家の場合、売主が遠方に住んでいるケースも多いため、定期的な報告義務があり、積極的な活動が期待できる「専任媒介」が選ばれる傾向にあります。

契約後は広告活動や内覧が始まりますが、ここで最も重要なのが「清潔感」です。特有の閉め切った臭いや庭の雑草などは、買主の意欲を大きく下げてしまいます。
内覧前の換気や、必要に応じた草刈り・清掃など、第一印象を良くする準備が早期成約の鍵となります。

⑤ 売買契約の締結

購入希望者と価格や引き渡し時期などの条件が合意できたら、売買契約を締結します。
契約時には「重要事項説明」が行われ、物件の法的制限や不具合の状況が詳細に説明されます。

ここで最も注意すべきなのは、売主が負う「契約不適合責任」です。これは、引き渡し後に契約書にない欠陥（雨漏りなど）が見つかった際、売主が修理費などを負担する責任のことです。

空き家は売主も知らない不具合が潜んでいる可能性があるため、事前にインスペクション（建物状況調査）を受けるか、契約書に「契約不適合責任の免責」を盛り込めるよう交渉しましょう。
これが将来のトラブルを防ぐ大きな防衛策となります。

⑥ 決済と引渡し

売買契約から一定期間を経て、最後に行われるのが「決済と引渡し」の手続きです。

買主から代金の残額を受け取り、固定資産税などの日割り清算を行います。同時に司法書士が所有権移転を申請し、鍵を渡して全ての工程が完了します。

決済当日には権利証や実印、印鑑証明書などの重要書類が必要なため、不動産会社の指示に従い漏れなく準備しましょう。また、空き家の場合は引き渡しまでに室内を空にし、電気・水道・ガスの閉栓を済ませておく必要があります。
大型不用品の処分は時間がかかることも多いため、早めに手配を始めておくことが当日慌てないための秘訣です。

空き家を売却する際に必要な費用や税金

かかる税金はいくら？

空き家を売却した際に発生する税金は、主に「譲渡所得税」「印紙税」「登録免許税」の3つです。

特に、売却益（利益）が出た際にかかる譲渡所得税は高額になりやすいですが、空き家特有の控除制度を活用すれば、大幅な節税が期待できます。まずはどのような税金が、どのタイミングで発生するのか、それぞれの特徴を正しく把握しておきましょう。

①譲渡所得税（所得税・住民税）

譲渡所得税は、売却価格から「取得費（購入額）」と「譲渡費用（経費）」を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。つまり、購入時より安く売れた場合には税金はかかりません。
高くなった場合でも、もし売却する空き家が一定の要件を満たせば「3,000万円の特別控除」という特例が利用できるかもしれません。これが利用できれば利益から最大3,000万円分を差し引けるため、税金が0円になるケースも多いです。

相続した空き家でも適用される可能性がありますが、昭和56年以前の建築物であること＿売却する前に誰かに貸していないなどの厳しい要件があるため、事前に税理士等へ確認しておきましょう。

②印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙代です。契約書に記載された金額に応じて税額が決まっています。現在は軽減措置が適用されており、1,000万円超5,000万円以下の取引であれば印紙代は1万円となります。
売主・買主がそれぞれ自分の保有する契約書分を負担するのが一般的です。

③登録免許税

登録免許税は不動産の名義を変更する際や、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する際に国に納める税金です。売主が負担するのは、主に「抵当権抹消登記」や「住所・氏名変更登記」の費用です（1不動産につき1,000円）。
あわせて司法書士への報酬（数万円程度）も発生します。

売却にかかる費用

税金以外で大きな支出となるのが「仲介手数料」です。
これは不動産会社への成功報酬で、「売却価格の3％+ 6万円＋消費税」が上限となります。

その他の費用として、土地の境界を確定させる「測量費用」に30万〜80万円程度、建物を解体して更地にする場合の「解体費用」に150万〜300万円程度かかることがあります。
これらは売却代金で精算も可能ですが、売却前に実施する場合は自己資金が必要です。
もし事前に資金を用意するのが難しいのであれば、建物を残したまま「古家付き土地」として売却するのも一つの方法です。

空き家を売却する際に気になるQ&Aに回答

【Q1】空き家を売却するメリットは？

最大のメリットは「維持管理の手間とコストがなくなること」です。固定資産税や火災保険料の負担が消えるだけでなく、掃除や庭木の剪定のための時間や交通費も不要になります。
また、資産を現金化することで、親族間での遺産分割がスムーズになったり、新たな資産運用や生活資金に充てられたりする点も大きな魅力です。

【Q2】空き家のまま放置するとどんなリスクがある？

放置し続けると「特定空き家」に指定されるリスクがあります。指定されると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税額が最大6倍に跳ね上がります。
また、老朽化による倒壊で近隣へ損害を与えた場合の賠償責任や、放火・不法占拠といった防犯上のリスク、景観悪化による自治体からの勧告など、所有者にとって大きな不利益を招く恐れがあります。

【Q3】空き家を売却する際に自分でできることはある？

売却価格を維持するためには、自力での定期的な「換気」と「清掃」が非常に有効です。
湿気が溜まると建物の劣化が早まるため、月に一度は通風を行いましょう。また、自治体の「空き家売却支援制度」や「解体補助金」の有無を調べることも大切です。
こうした情報は不動産会社が把握しきれていない場合もあるため、役所の窓口で直接確認してみることをおすすめします。

【Q4】空き家を片付ける方法は？

自力で片付ける場合は、自治体のゴミ回収を計画的に利用することで費用を大幅に抑えられます。一方、時間が取れない場合や荷物が多いなら、不用品回収や遺品整理の専門業者に依頼しましょう。
業者は短時間ですべて片付けてくれますが、それなりの費用がかかるため、複数の会社から見積もりを取って比較することが重要です。
また、最近では「買取」を選択することで、不用品を残したまま引き渡せる条件を提示してくれる不動産会社も増えています。

まとめ

空き家の売却は一見複雑に思えますが、全体の流れと費用を正しく把握すれば決して難しくありません。
重要なのは「物件の現状を知ること」「信頼できる不動産会社を見つけること」、そして「税金の特例を活用すること」の3点です。

放置するほど建物の価値は下がり、所有し続けるリスクは増大します。まずは査定を依頼し、今の家がいくらで売れるのかを知ることから始めてみましょう。
早めの行動が大切な資産を守り、将来の不安を解消する第一歩となります。