不動産投資の出口戦略をご存知ですか？
投資における出口戦略とは、なるべく多くの資金を残して投資活動を終了する際に用いられる用語です。つまり、不動産投資における出口戦略とは、家賃収入を得るために購入した投資用物件をいかにして売却するかというのが焦点になります。
投資用物件を購入する際は家賃収入の収益性だけに着目してしまいがち。しかし、いつの日か訪れる出口戦略のことを考えて投資を開始しなければ、最後の最後で損をしてしまい結果的に投資に失敗してしまうというリスクが考えられます。
この記事では、不動産投資で考えるべき3種類の出口戦略と、投資用物件を売却すべきベストなタイミングをわかりやすく解説していきます。
不動産投資における出口戦略の種類
はじめに、投資用物件の出口戦略の種類から説明していきます。冒頭で売却することが出口戦略であると説明しましたが、他にも以下の方法が挙げられます。
- 売却する
- 賃貸を続ける
- 自宅にする
以下の項目で、それぞれの出口戦略の特徴を詳しく解説していきます。
売却する
不動産投資における最も代表的な出口戦略は売却です。
たとえば、購入した時よりも保有物件の価値が上昇した時、賃貸に出し続けるよりも売却した方が長期的な視点で見て得をする時があります。または、空室リスクが今後高くなりそうな時や満室経営が難しくなってきたタイミングなどは早期に売却した方が得です。
そもそも不動産投資には、家賃収入から利益を得る方法と売却して利益を得る方法の2種類があります。そのため、将来的には売却という出口戦略を立てているものの、値が上がるまでは人に貸して家賃収入を得ているというオーナーも多くいるのです。
詳しくは後述しますが、売却を出口戦略として考えている場合に最も考えなければいけないのはタイミングです。売却するタイミングを間違えると利益を得られない場合もありますので、早まった判断だけはしないように注意しなければいけません。
賃貸を続ける
売却せずに賃貸を続けて家賃収入を得るという選択肢もあります。
前述した売却時とは異なり出口戦略により売却益は得られませんが、その代わりに継続的な収入が続くという利点があります。需要が高い地域に不動産を購入しており、空室リスクが低い物件を選んでいるのであれば賃貸を続ける選択肢を選んでも損はありません。
しかし、出口戦略で売却を考えずに賃貸を続ける選択肢を選んだ場合は、長きに渡り住みたいと思われる物件の状態を維持しなければいけません。そのため、資産価値を維持するための定期的なリフォームやリノベーションは不可欠です。
不動産経営を子どもにも継がせたい方や、すぐにまとまったお金が必要ないと感じている方は、出口戦略として賃貸を続ける選択肢はおすすめです。
自宅にする
最終的に、投資用物件を自宅にするという出口戦略を考えている方もいます。
投資用物件ではなく自宅にすることで減価償却費を計上できないなどのデメリットはありますが、築年数が古くなり入居者が簡単に決まらなくなった物件には効果的です。
しかし、あくまでも投資用物件は誰かに貸したり売却したりして利益を生み出すものなので、自宅にするという出口戦略は最後の手段として考えておいた方が良いでしょう。
投資用物件を売却するベストなタイミングを紹介
前述したように、不動産投資における最も一般的な出口戦略は売却です。
投資用物件の売却で最も難しいのが、売り時を見極めるタイミング。このタイミングを少しでも間違えてしまうと、数百万円単位の損をしてしまう可能性も否めません。
ここからは、投資用物件を売却するベストなタイミングを見極めるためのポイントを詳しく解説していきます。
購入から5年以上が経過している
投資用物件の売却は、購入から5年以上が経過してから検討してください。
その理由は、譲渡所得にかかる税率です。所有期間が5年以下か以上かで税率が大きく変わるため、所有から5年以内で売却してしまうといくら高値で売れても損をする可能性があります。
- 所有期間が5年以下⇒39.63％
- 所有期間が5年以上⇒20.315％
上記のように、譲渡所得にかかる税率は5年を境に約2倍の差があります。
不動産投資は高額な金額が動きますので、この差は金額にすると決して無視できない額です。そのため、売却時に支払う税金を抑えるために最低でも5年は所有するようにしてください。
減価償却費の終了
減価償却費とは、不動産投資で計上できる経費の中で最も大きな割合を占めるものです。
建物の構造により減価償却費を計上できる期間には差がありますが、計上できる経費がなくなり節税効果が低くなったタイミングで売却するのもひとつの手です。
- 木造合成樹脂造⇒22年
- 木骨モルタル造⇒20年
- れんが造・石造・ブロック造⇒38年
- 鉄骨鉄筋コンクリート造⇒47年
たとえば、築15年の木造アパートを購入した際は、7年間に渡り減価償却費を経費として計上して節税できます。しかし、その後は計上できる経費が不動産投資に関わるものだけになりますので、投資収益の大きな節税は見込めません。
計上できる経費が少なくなれば必然的に所得が上がりますので、今までよりも多くの取得税と住民税を支払わなければいけなくなります。
不動産の価値が上昇している
不動産投資の出口戦略で売却する際は、できる限り高値で売るというのは必須項目です。
新しい駅が開発されるなどのイレギュラーな事態が発生して高騰している際はもちろんベストな売り時ではありますが、他にも入居率が100％で需要が高い、リノベーション直後で物件に魅力があるタイミングなどは売り時です。
入居率が高い物件が売り時である理由は、その物件に価値があると判断されるからです。
入居率が高く収益性の高い物件を気軽に手放そうと考えるオーナーは少ないですが、出口戦略として考えるなら適切な売り時を見極めなければいけません。
もう少し高くなるかもしれない、今は時期尚早かもしれないと後伸ばしにしているとベストな売り時を逃している可能性もありますので、不動産の価値が上昇しているタイミングを見極めてスパっと売却してしまう潔さも出口戦略には必要です。
賃貸の繁忙期
ベストな売り時は時期でいうと2月から3月の繁忙期です。
この時期は引っ越しシーズンなので、賃貸物件の需要が閑散期よりも高いです。そのため、売却されている賃貸物件を高値でも購入したいという方が多く、売却活動を始めている方に刺さる可能性が極めて高いのです。
2月から3月の繁忙期で引っ越しが完了できるようにするため、7月から8月位には売却活動を始めておくと良いでしょう。不動産の売買は3ヵ月から6ヵ月程度はかかりますので、繁忙期に引っ越しが完了できるように事前に売却活動を進めておくと高値で売れる確率が上がります。
まとめ
不動産投資における出口戦略と、高値で売却するためのポイントを解説していきました。
売却、賃貸継続、自宅にするという出口戦略がありますが、最も一般的なのは売却です。不動産投資は家賃収入を得るために目先の利回りやエリア情報だけを加味するのではなく、いつの日か訪れる出口戦略も考えておかなければいけません。
たとえば、いつの日か売却することを想定しているのであれば、長期に渡り資産価値が落ちない物件を購入する必要があります。賃貸継続を選択する場合でも、いつまでも魅力がある物件を維持するためには定期的な改修が不可欠です。
自分が購入した投資用物件を将来的にどうするのかを考えるのが出口戦略です。売却するにしてもベストなタイミングで行わなければいけませんので、この記事を参考に不動産投資を考えている方は出口戦略についても勉強しておきましょう。
