マンション1棟投資や戸建て投資など、一口に不動産投資といってもさまざまな形態が存在します。そのなかでも、最も初心者の方が気軽に始めやすいといわれているのがワンルームマンション投資です。
ミドルリスクミドルリターンの不動産投資は成功して事業を拡大することができたという声がある一方で、まったく儲からなかったという声があるのも事実です。
この記事では、ワンルームマンション投資で成功するための秘訣を紹介します。不動産投資に興味がある初心者の方、ワンルームマンション投資を成功させたいと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。
ワンルームマンション投資の魅力
区分マンション投資に分類されるワンルームマンションのメインターゲットは、都心部へ通勤、または通学している単身者です。
はじめに、ワンルームマンション投資の魅力を紹介していきます。
常に高い需要がある
不動産投資の懸念材料のひとつに、空室リスクがあります。
不動産投資は入居者に自分が購入した物件を貸して家賃から収入を得るという投資なので、購入した物件に人が住まなければ収入はありません。つまり、いくら利回りが良い物件を購入しても入居者が入らなければ意味がないというわけです。
ワンルームマンションは、独身の社会人や学生に対して常に高い需要があります。もちろん家賃相場は地域により異なりますが、一般的なファミリータイプのマンションに比べれば家賃が安く駅にも近いため、入居者が常に入りやすいという特長があります。
また、現在の日本は未婚化・晩婚化が進んでいるため、今後もさらに独身の社会人が増えることが予想されています。
そのため、駅から近く家賃が安いワンルームマンションの入居ニーズは今後もますます高まっていくと予想されています。都心の物件に関しては空室率がかなり低いので、初心者でも扱いやすい投資商品といえるのです。
初期費用が安い
ワンルームマンション投資は初期費用を安く抑えることができます。
はじめての不動産投資でいきなり何百万円も用意して、何千万も融資を受けるのは勇気が必要です。ミドルリスクな投資とされている不動産投資でも何があるかわからないため、経験を積んでから大きな買い物をしたいと考える方も多いでしょう。
初期費用の目安は購入する物件の価格や方法により異なりますが、ワンルームマンションはそもそも物件自体の価格が低いため、初期費用の金額を少なくできます。
たとえば、物件価格が1億円のマンションだと仲介手数料込みで初期費用は800万円ほど必要になるケースもありますが、2,000万円のワンルームマンションであれば初期費用は160～200万円ほどです。（おおよその目安として物件価格の8〜10%想定）
また、銀行によっては全額をフルローンで購入できる場合もあるため、頭金が1円も必要ないケースもあります。ローンを組んでからの支払いは月々の家賃収入から払うため、多額の初期費用を用意する必要がないというのは大きな魅力といえるでしょう。
管理が楽
ワンルームマンション投資は、管理が楽という魅力もあります。
たとえばマンション1棟投資の場合、管理している部屋数が多いので修繕しなければいけない箇所が多くなったり、外壁塗装、掃除、入居者とのトラブルが多くなるリスクが考えられます。管理会社へ一任できますが、部屋が多ければその分だけ費用も増えます。
戸建て投資も入居者が決まるまでの掃除、リフォーム、リノベーション、修繕など、思わぬ費用が必要になるケースは思っている以上に多いものです。
一方ワンルームマンションは、管理しなければいけない範囲が狭いので手間がかかりません。管理会社へ一任しておけばほとんど何もしなくて大丈夫なので、本業へ支障をきたすこともないでしょう。
副業として始める方が多い背景には、管理が楽という大きな魅力があります。
ワンルームマンション投資で成功するための秘訣
冒頭でも説明したように、不動産投資をしたけど儲からなかったという声があることも事実です。というわけでここからは、ワンルームマンション投資で成功するために覚えておくべきポイントを紹介していきます。
築浅の中古を狙う
入居ニーズが高い物件＝新築物件と考えている方も多くいますが、これは大きな間違いです。マンションは新築時が価格のピークであることがほとんどで、数年も経過すれば値段は下落していくのが一般的です。
これはワンルームマンションにもいえることで、わざわざ新築の物件を購入するよりも、築浅の中古を狙う方が投資効率のいい安い物件を購入できる可能性が高いです。
重要なのは、入居ニーズが高い地域にある築浅の中古物件を品定めする作業です。物件価格が下落しても家賃は下落しにくいため、新築を買っても中古を買ってもそこから得られる家賃収入は大差ありません。
それならば初期費用を抑えるという意味でも中古物件を購入した方が得なので、ワンルームマンション投資を始める場合は新築ではなく築浅の中古を狙いましょう。
東京都心部の物件を探す
ワンルームマンション投資をするなら、東京都心部にある物件を探すことをおすすめします。その理由は、東京が最も人口が多い密集地であり、今後もひとり暮らしの入居ニーズが減ることはないと予測されているからです。
他の都市と比べても圧倒的に入居率が高い東京都では、とくにワンルームマンションの需要が高い地域です。その理由は、圧倒的な人口比率だけではなく、首都圏に多くの企業と有名な大学が密集しているからです。
とくに首都圏に通う大学生を狙うワンルームマンション投資がおすすめで、その理由は大学生は在学中の4年間は退去しない傾向にあるからです。また、親が子どもの代わりに家賃を支払うケースも多いので、家賃未払いリスクも低いです。
企業の本社が東京に集中している、多くの大学が首都圏にある、晩婚化が進んでいるため単身者の入居ニーズが高い…これらを総合的に判断すると、東京都心部のワンルームマンションは今後数十年に渡り安定した高い入居ニーズが見込めます。
不動産投資初心者の方は、まずは東京都心部でワンルームマンションを探してみることをおすすめします。
立地と設備
ワンルームマンション投資で成功する鍵を握っているのは、立地と設備です。
前述したようにワンルームマンションに暮らす多くの方は都心へ通う単身者なので、普段の通勤や通学で電車を使うシーンが多いです。そのため、駅までの距離がとても重要なので立地条件が入居ニーズを満たすうえで不可欠な要素となっています。
また、オートロック完備、宅配ボックス、風呂トイレ別など、最新の設備が搭載されているか否かも重要な要素です。
ファミリー層であれば車を持っている場合もあるため、駅までの距離よりも広さ、設備、家賃を優先するケースが多いです。しかし、単身者が暮らすワンルームマンションはそれよりも、駅までの距離や設備を重要視する場合が多いです。
その地域に暮らす方の入居ニーズを想定しながら、立地と設備が噛み合っているかを考えながら投資用物件を購入することをおすすめします。
まとめ
ワンルームマンション投資の魅力と成功するための秘訣を紹介してきましたが、参考になりましたか？
マンション1棟投資、戸建て投資、ファミリー用マンション投資とは大きく異なるワンルームマンション投資は、初期費用の安さや高い需要から初心者に最もおすすめされる機会が多い不動産投資です。しかし、高い需要とニーズから入居者が決まりやすく、常に家賃収入がある状況を作りやすいことは確かですが、その分だけ得られる収入が低いということも忘れてはいけません。
ワンルームマンション投資は1室だけでは大きな収入の柱にはできませんので、事業拡大などでその問題は解消していきましょう。
