不動産投資における贈与税とは？生前贈与を成功させるためのポイントを紹介

不動産投資をされている方であれば、贈与税で節税しようと考えたことがあるのではないでしょうか。

所有している不動産を生前に贈与することで、相続税が抑えられるケースもあることから、相続税対策として考える方もいます。

しかし、生前贈与はやり方を誤れば結果的に相続するより税金が高くなってしまう可能性があります。リスクを回避するためにも、事前に正しい知識をつけておくことが大切です。

この記事では、贈与税の基本と生前贈与を成功させるポイントについて解説していきます。不動産投資に興味がある方やすでに投資をされている方は、ぜひ最後までご覧ください。

贈与税の基本

贈与税とは、個人から財産を受け取った時に課せられる税金で、法人から財産を受け取った場合は贈与税ではなく、所得税が課せられます。

保険料を滞納している状態で保険金を受け取った際にも課せられるケースがあります。

贈与税は1年単位で計算され、1月1日から12月31日までの間で贈与を受けた場合は、その合計額を申告しなければなりません。

また、贈与税には大きく分けて「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があり、それぞれ課税額や手続き方法が異なるため、申告する際は注意が必要です。

暦年課税と相続時精算課税については、以下で詳しく解説します。

暦年課税

通常の贈与であれば、ほとんどの場合暦年課税になります。また、申告時に何も選択しなかった場合も自動的に暦年課税にされるため、注意しましょう。

暦年課税は、1年間で受け取った財産の合計額が110万円を超えた場合に課税され、超過した金額に応じて納税額が変動します。

申告義務があるのは財産を受け取った本人のみであり、財産を渡した当人は一切申告する必要はありません。

受け取った財産の合計額が110万円を超えていなければ、もちろん申告をする必要はありません。

申告期間は財産を受け取った翌年の2月1日から3月15日までと短く、もし110万円を超える財産を受けとったのであれば、早めの手続きをおすすめします。

相続時精算課税

相続時精算課税は暦年課税とは異なり、適用条件を満たさなければそもそも選択することができません。

適用条件は、贈与を行う人が贈与する年の1月1日に60歳以上の父母もしくは祖父母であり、財産を受けとる人は20歳以上の子供もしくは孫である必要があります。

相続時精算課税を選択することができた場合は、特定の人物から受け取る財産が2,500万円を超えなければ課税されません。

しかし、たとえ課税されない範囲の贈与であっても、1円でも財産を受けとっていれば毎年申告する義務が発生してしまいます。

また、一度相続時精算課税を選択すると、その特定の人物から受け取る財産を暦年課税に変更することができなくなるため、注意が必要です。

不動産の贈与税の計算方法

土地や建物などの金銭ではない財産は、単純な物の値段では適切な評価ができません。

この問題を解決するために、贈与もしくは相続財産と判断されるものの評価方法がしっかり定められています。

土地は、「路線価方式」と「倍率方式」と呼ばれる計算方法で価値が評価可能です。

路線価方式では、土地の1平方メートルあたりの価格が定められていて、その土地の広さで変動します。

一方で倍率方式は、路線価方式の基準が設定されている場所以外の土地で使われます。その土地の固定資産評価額に一定の倍率をかけて計算するのが一般的です。

建物に関しては、固定資産評価額がそのまま価値として採用されます。固定資産評価額は購入時の金額に比べて低く設定されていることがほとんどです。

また、賃貸不動産であった場合は、権利関係に応じて評価額がさらに低くなる可能性があります。このように、不動産であれば金銭をそのまま贈与するより評価額を少なくすることが可能です。

生前贈与を成功させるための3つのポイント

不動産投資が相続税対策になるといわれる一番の理由として、現金を不動産に変えることで財産としての評価額を下げることができる点が挙げられます。

取得した不動産を相続ではなく、生前贈与することでさらに節税効果を高められます。ただし、相続開始前3年以内の贈与は相続とみなされるため、注意が必要です。

ここでは、生前贈与を成功させるための3つのポイントを解説します。

相続時精算課税制度を使う

前項でも解説した通り、財産を贈与する際は条件を満たせば相続時精算課税制度を利用できます。特定の個人から受けとる財産が2,500万円以内であれば、贈与税が課税されることはありません。

しかし、冒頭でも述べたように、相続が開始されれば贈与した財産は相続財産としてみなされ相続税がいずれ課せられます。

これでは生前贈与の意味がないと思われるかもしれません。しかし、相続時精算課税制度をおすすめするのにはわけがあります。

土地や建物を生前贈与したとして、相続開始時にそれが相続財産扱いになった場合、その土地や建物の評価額は贈与した当時の金額が採用されます。

つまり、今後価値が上がる見込みがある土地や建物である場合は、早めに生前贈与をして後に課税される相続税を支払う方が安く済む可能性があるというわけです。

また、これが賃貸などの不動産だった場合、家賃収入で得られる収益はすべて所有者のものになるため、相続時に課税される心配はありません。

もし今後価値が上がる見込みのある不動産を持っているのであれば、生前贈与を検討してみることをおすすめします。

贈与税の配偶者控除を使う

不動産の生前贈与では、贈与税の配偶者控除の特例が有用です。

配偶者控除の特例とは、婚姻期間が20年以上ある夫婦間で「居住用の不動産」もしくは「住宅購入資金」であれば、最大2,000万円までの特別控除が受けられるというものです。

また、この特例は贈与税の暦年課税の110万円の控除枠と併用が可能であるため、最大で2,110万円までの贈与であれば、贈与税がかからないことになります。

ただし、配偶者控除の特例は1回しか適用することができないことは覚えておきましょう。

また、配偶者であれば財産相続した場合でも、相続税の配偶者控除が利用できます。相続税の配偶者控除とは、1億6千万円もしくは相続財産の法定相続分のいずれか大きい額まで非課税とするものです。

このため、必ずしも贈与税の配偶者控除が節税につながるとは限りません。生前贈与をする際は、どちらのメリットが大きいかをしっかり見極めることが大切です。

小規模宅地等の特例を使う

小規模宅地等の特例とは、事業や自宅に使用していた土地を相続した際に、一定の条件を満たせば相続税の評価額を下げることができる制度です。

賃貸不動産の土地は、事業用として小規模宅地等の特例が適用ができ、200平方メートルまでであれば評価額を50％までさげることが可能です。

一方で、自宅の土地に小規模宅地等の特例を適用する場合は、330平方メートルまでの評価額を80％下げることができます。

このことから、自宅の土地の方が適用面積および減額の割合が高いことがわかります。生前贈与の際にも有利に働く可能性が高いです。

まとめ

この記事では、不動産投資における贈与税の基本と生前贈与を成功させるポイントについて解説しました。

贈与税と相続税、どちらが結果的に安くなるかは持っている不動産や家族の状況で変わります。

しかし、相続時精算課税制度や配偶者控除などの特例枠を活用していくことで、節税は十分に可能です。

不動産投資をされている方で生前贈与を検討している方は、所有している不動産や土地、家族の状況などをしっかり見極めたうえで決めることをおすすめします。