不動産投資は、現物資産に投資することで安定した収益を得られる魅力的な投資手法です。しかし、不動産投資において重要な判断基準となるのが『利回り』です。
利回りにはさまざまな種類があり、物件や地域によっても異なります。では、不動産投資における利回りの最低水準はどの程度なのでしょうか。
この記事では、利回りの種類や計算方法、地域や物件による影響などをわかりやすく解説します。不動産投資に適した物件選びの参考にしてください。
不動産投資の利回りとは？
利回りとは、不動産投資における収益性を示す指標の一つで、1年間に得られる家賃収入を、物件を購入した金額で割ったものです。
利回りを計算することで、今後の予算計画を立てることができ、どの物件を選ぶかを決める際に重要な指標となります。
利回りの種類
利回りには表面利回りと実質利回りの二つの種類があります。以下、それぞれの意味について把握しておきましょう。
表面利回り
表面利回りとは、物件の購入価格に対して、どれだけの年間家賃収入が見込めるかを表す数値です。
表面利回りは簡単な計算で求めることができるため、物件選びの際に参考にすることができるでしょう。
実質利回り
実質利回りとは、不動産（物件）を運用する際に発生する諸経費や維持費などを考慮し、購入価格に対してどれだけの収入が得られるかを表した数値です。
実質利回りは表面利回りよりも現実的な収益率を示しています。そのため、投資計画を立てる際には、実質利回りを見ることが重要であると言えるでしょう。
想定利回り
想定利回りとは、空室がある状態で売買をする際に、相場から想定した家賃収入をもとに計算した利回りのことです。
不動産投資では、空室リスクを考慮することが重要です。空室が多いと物件価格が下がりますし、家賃収入も減少します。
そのため、想定利回りを見ることで、空室が埋まった場合の収益性や物件の適正価格を判断することができます。
不動産投資の最低利回りは？
ここでは、不動産投資の最低利回りについて解説します。不動産投資の最低利回りはさまざまな条件によって異なります。とはいえ、一般的なガイドラインがありますので、参考にできるでしょう。
投資物件によって異なる
一般的に、都心部では利回りが低く、地方では高くなります。これは、物件価格と家賃収入の相場の違いによるものです。
家賃相場は都心と地方で数倍の差が出ることはないですが、物件価格は都心と地方で数倍の差が出ることがあります。
したがって、都心部では物件価格が高すぎるため、利回りが低くなるのです。
また、新築物件と中古物件でも利回りに差があります。新築物件は『新築プレミアム』により割高になるため、利回りが低くなります。
一方、中古物件は新築物件よりも安く購入できるため、利回りが高くなるということです。
さらに、物件の構造によっても利回りは異なります。木造の利回りが最も高く、鉄骨造やRC造になるほど利回りは低下します。
これは、物件の構造によって耐用年数や修繕費が異なるためです。
利回り最低ラインの一般的なガイドライン
一般的に不動産投資の利回りの最低ラインとして
- 表面利回り：5％以上
- 実質利回り：3％以上
というのが一般的な目安です。
ただし、これはあくまで目安であり、投資方針や目的によって異なります。例えばキャッシュフローを重視するなら、高い利回りが必要です。
一方キャピタルゲインを重視するのであれば、利回りは低くても構わないでしょう。リスクを最小限に抑えたいのであれば、安定した稼働率を重視すべきです。
また、融資条件や税金の影響も考慮する必要があります。したがって、自分なりの最適利回りを見つけることが重要であるといえます。
利回りの計算方法
ここでは、利回りの計算方法について解説します。
表面利回りの計算方法
表面利回りとは、物件の購入金額に対して、年間に得られる家賃収入がどれだけの割合になるかを示す指標です。
表面利回りは、年間収入を購入金額で割って100倍することで求められます。例えば、物件の購入金額が3,000万円で、家賃が月15万円だった場合、表面利回りは次のようになります。
- 表面利回り＝（年間収入÷購入金額）×100＝（15万円×12ヶ月÷3,000万円）×100＝6%
この場合、表面利回りは6％ということになります。つまり、物件の購入金額の6％が年間収入として得られるということです。
表面利回りは単純な計算で求められるため、物件選びの目安として参考にすることができます。
しかし、表面利回りはランニングコストを考慮していないため、実際の収益率を知るには不十分です。
実質利回りの計算方法
実質利回りとは、物件の購入金額と取得コストに対して、年間に得られる家賃収入からランニングコストを引いたものがどれくらいの割合になるかを示す指標です。
実質利回りは、家賃収入からランニングコストを引いたものを、購入金額に取得コストを足したもので割って100倍することで求められます。
ランニングコストとは、固定資産税や管理費、修繕費などの年間にかかる費用のことです。取得コストとは、物件購入時にかかる印紙税や仲介手数料などのことです。
例えば、前述した例では表面利回りが6%の物件であっても、年間必要経費が80万円必要だった場合は年間収益が100万円となってしまい、実質利回りは次のようになります。
- 実質利回り＝（家賃収入−ランニングコスト）÷（購入金額+取得コスト）×100＝（（15万円×12ヶ月）−80万円）÷（3,000万円+300万円）×100＝3.1％
この場合、実質利回りは3.1％ということになります。つまり、物件の購入金額と取得コストの3.1％が年間収益として得られるということです。
実質利回りはランニングコストや取得コストを考慮した計算であるため、表面利回りよりも現実的な収益率を知ることができます。
不動産投資の利回りを上げるには？
最後に、不動産投資の利回りを上げるためのコツについても見ておきましょう。
家賃収入を増やす
不動産投資の利回りを上げるには、家賃収入を増やすことが効果的です。家賃収入を増やす方法には、以下のようなものがあります。
空室率を下げる
空室率とは、物件の総部屋数に対する空室数の割合のことです。空室率が高いと家賃収入は減少し、空室率が低いと家賃収入は安定します。
空室率を下げるためには、物件の立地や設備を改善し、入居者へのサービスやコミュニケーションを向上させる必要があります。
家賃を上げる
家賃を上げることも、家賃収入を増やす方法の一つです。
ただし、賃料を上げると入居者が減る可能性があるため、相場や競合物件の状況を把握し、適切な価格を設定することが求められます。
また、賃料の値上げのタイミングや方法についても検討する必要があるでしょう。
- 契約更新時に賃料改定条項を利用する
- リフォーム、設備追加等による付加価値をつける
- 入居者のニーズに応じたオプションサービスを提供する
上記のような要素を考慮して、家賃の値上げのタイミングや方法を検討するようにしましょう。
物件価格と経費の削減
不動産投資の利回りを上げるためには、物件価格や経費を抑えることも有効です。物件価格や経費を抑える方法には、次のようなものがあります。
掘り出し物件を見つける
物件価格は不動産投資の利回りに大きく影響します。物件価格が安いほど、利回りは高くなります。
ただし、安いからといって何でも買ってはいけません。掘り出し物を見つけるには、物件の立地、状態、将来性などを入念に調べることが大切です。
掘り出し物とは、市場価格より安く買えて、収益性や成長性が高い物件のことです。掘り出し物を見つけるには、
- 不動産業者と良好な関係を築く
- 競売や差し押さえなどの特殊なケースを探す
- 自分で積極的に情報を集める
などの方法が考えられます。
まとめ
不動産投資の最低利回りは、地域や物件によって異なりますが、一般的には表面利回り5％以上、実質利回り3％以上が目安とされています。
ただし、これはあくまで目安であり、投資方針や目的によって変わってくるものです。
不動産投資の利回りを上げるには、家賃収入を増やす、物件価格や経費を抑えるなどの方法があります。
不動産投資は長期的な視点が大切なので、自分なりの最適利回りを見つけて成功させましょう。
