知らないと危険！不動産投資における三大リスクと対策法

不動産投資のリスクを知っていますか？

投資などの金融取引で頻繁に使われるリスクヘッジという言葉には、「危険を予測して事前に対策を図る」という意味が込められています。ミドルリスクで長期的な安定リターンが見込める不動産投資は手堅い投資であることは確かですが、投資である以上リスクは付き物です。

不動産投資の情報を集めようと調べてみると、必ず「やめた方が良い」という言葉を目にする機会があります。投資にはリスクが付き物なので、不動産投資以外の投資であってもリスクの存在を把握せず、リスクヘッジをしないまま行えば損をしてしまうことは十分に考えられます。

この記事では、不動産投資を始める前に必ず知っておくべき三大リスクと対策法を紹介します。知らずに不動産投資を進めれば失敗に終わってしまうことも考えられる重要なものなので、必ずリスクと対策法は把握しておくようにしましょう。

不動産投資のリスクと対策法

不動産投資は上手に運用することができれば、長期的に安定リターンを得ることが可能です。物件購入にローンを利用することができるため、一括購入する資金がない方でも、毎月の収益から決められた額を支払うことで投資を始めることができることは大きなメリットです。

入居者がいる限り毎月決まった額の不労所得を得ることができる魅力的な不動産投資ですが、リスクに対する備えも忘れてはいけません。対策法を紹介する前に、まずは不動産投資にどのようなリスクがあるのかを把握しておきましょう。

空室

不動産投資でオーナーが収益を得る仕組みは、入居者からの家賃収入です。そのため、家賃を支払ってくれる入居者がいなければ収入は0円ということになります。

一般的に賃借人が退去した後に次の入居者が決まるまでの期間は2～3カ月程度と言われていますが、この期間が長くなればなるほど家賃が支払われませんので収支が悪化していきます。空室期間を短くすることで収支が安定し、長期的なリターンを得ることができるのです。

空室リスクを低減するには、以下のような対策がおすすめです。

日本の人口は減少傾向にありますが、それはすべての都道府県に該当しているわけではありません。東京、大阪、名古屋の三大都市に関しては人口が増加しており、特に東京都は今後も人口は増加していくと予想されています。

人口が増えているということは賃貸ニーズも高いということを意味しますので、交通アクセスが良い場所、便利な周辺環境、学校や職場から近い場所などの常に高い人気を誇る立地を厳選するだけで空室リスクを低減することは可能です。

しかしいくら賃貸ニーズが高いエリアに物件を保有していても、その物件を管理している不動産会社の営業努力がなければ入居者は簡単に決まりません。入居率が高く空室リスク低減に対する取り組み方が明確でしっかりしている不動産会社を選びパートナーにすることで、リスクの対策になります。

滞納

入居者が決まっていても、その人が家賃を支払ってくれなければ収入は得られません。家賃滞納などの入居者トラブルも、不動産投資における大きなリスクです。

日本賃貸住宅管理協会が、2019年10月から2020年3月に実施した家賃滞納調査によると、一カ月間丸々滞納している人の割合は2.1％で、危険信号となる二カ月連続滞納は1.1％となっています。

ただ忘れていただけという方もいるので電話をすればすぐに振り込んでくれるというケースも多いのですが、中には金銭的に困窮していて家賃にお金を回す余裕がないという方もいます。当然ですが入居者が家賃を支払ってくれなければ、家賃収入は入りません。

空室よりも厄介と言われている滞納リスクに対する対策は、以下の2通りです。

入居申込書をしっかりと確認し、転居前の居住期間、支払い能力、連帯保証人との関係などを必ずチェックするようにして下さい。そもそも滞納しそうな人を入居させないようにする取り組みを行うことで、滞納リスクを未然に防ぐことができます。

さらに家賃保証会社への加入を居住条件にすることで、滞納リスクを低減できます。もしも入居者が家賃の支払いを滞納した場合でも保証会社が入居者に連絡してくれますし、それでも支払いがなければ立て替えや訴訟などを起こしてくれます。

入居者との直接的なトラブルを避けることができ、さらに家賃滞納者に対する催促ノウハウも持っているプロの方が回収率も高くなりますので、滞納リスクを低減するためにも保証会社へ一任することをおすすめします。

災害

不動産投資は現物資産を保有する投資なので、火災、台風、地震、津波、大雨などの災害被害に遭うとダイレクトに被害を受けます。自然災害はいつ、どこで、どれ位の規模で発生するか予測できませんので、現物資産を保有する投資の場合はいついかなる時でも被害に遭う可能性がある自然災害は、大きなリスクであると言えるでしょう。

具体的に考えていくと火災と地震は建物損壊リスク、津波や大雨などの水害は浸水や腐朽などのリスクがあります。直接的に保有する建物が欠損するなどの被害に遭えば、修繕するために膨大な費用が必要になります。さらにそれらの災害によって退去者が増えれば空室率が上がり、将来的な入居率の低下に繋がる可能性もあります。

大規模災害に対して完璧に備えることは難しいですが、被害を最小限に抑えるリスクヘッジは以下の対策で可能です。

多くの方はローンを組んで物件を購入するかと思いますが、基本的にはその際に火災保険への加入は必須となっています。火災保険は火事被害にだけ対応していると思っている方も多いのですが、補償範囲は火災、落雷、爆発、風災、雹災など幅広く、オプションによりさらに広い範囲をカバーすることも可能です。

火災保険に加入していれば地震保険にも加入することができるので、これらの災害保険へ加入しておくことで、万が一の災害被害に遭った際にも被害を最小限に抑えることができます。

ハザードマップとは、その地域で想定することができるさまざまな災害リスクを調べられるものです。土砂災害、津波、洪水、高潮などは想定できる災害なので、ハザードマップで購入を検討している物件の住所を入力して事前に確認しておきましょう。

例えば洪水などの水害リスクがある物件の購入を希望しているのであれば、火災保険のオプションで水災を補償範囲に加えるなどの対策を立てることができます。自然災害リスクはいつ発生するか分からないものなので、必ず忘れずにリスクヘッジしておきましょう。

まとめ

不動産投資における三大リスクである空室、滞納、災害への対策法をまとめて紹介してきましたが、参考になりましたか？

FXや投資信託などの気軽に始められる投資に比べれば、不動産投資は今すぐ気軽に始められるものではありません。また、現物資産であることから自然災害などの逃れることができないリスクがあることも事実です。

しかしネガティブなイメージが先行しすぎていて、三大リスクである空室、滞納、災害への対策法は見落とされがちです。漠然とした不安のせいで不動産投資に一歩足を踏み出すことができないという方は、損をしている可能性があります。

不動産投資は、この記事で紹介した三大リスクを加味してもミドルリスクで長期的な安定リターンを得ることができるおすすめの投資です。

不動産投資を考えている方はリスク、対策法、リターンのバランスを考え、自分が実現させたい資産形成の夢を叶えましょう。