不動産投資で法人化するタイミングは？5つのメリットとデメリット

不動産投資における法人化のタイミングにお悩みですか？

もちろん個人事業主でも不動産投資はできますが、事業規模が大きくなり収入が増えると法人化した方が効果的な節税が可能になります。しかし、法人化にはメリットだけではなくデメリットもあるため、いつするべきかというタイミングが重要になります。

この記事では、不動産投資で法人化するベストなタイミングと、法人化するメリットとデメリットを紹介していきます。不動産投資の収入が多くなってきた方、または節税効果を高めたいと考えている方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資で法人化するベストなタイミングについて

不動産投資における法人化とは、不動産に投資して得た利益を管理する会社を作るというもの。つまり、自分がその資産管理会社の代表取締役になり、投資用物件の所有権を法人にするということです。

法人化することで得られる最大のメリットは税率の優遇です。日本の税制度は個人よりも法人の方が低いため、個人の収入として確定申告を経て納税するよりも、法人の収入として法人税を支払った方が国に納める税金が少なくなります。

ここで気になってくるのが、結局のところどれ位の収入を不動産投資で得られるようになってから法人化するのがベストなのかという点です。

一般的にベストだといわれているのは、個人の税率が法人の税率を上回る「年収900万円」を超えるタイミングです。900万円を超えると個人の税率は33％を超えますが、法人税はどれだけ増えても30～33％です。

しかし、税金の支払いはそれほど単純なものではありません。経費として算出できるものがどれ位あるかで大きく所得は増減していきますので、一概に900万円を超えたら必ず法人化した方が得というわけでもありません。

副業で不動産投資をしている方であれば本業との兼ね合いもありますし、本業で行っている方も賃料変動や空室リスクについてシミュレーションを重ねたうえで、法人化した方が得が多いと判断した場合のみ決断しましょう。

不動産投資で法人化するメリット

不動産投資で法人化するメリットはどのようなものがあるのでしょうか？以下で詳しく解説していきます。

税率を抑えられる

法人化する最大のメリットは税率を抑えられる点です。

個人の所得税は累進課税制度が適用されるので、収入が増えれば増えるほど税率が上がります。しかしその一方で、法人税はどれだけ収入が増えても税率は一定です。

個人の税率が所得に応じて上記表のように推移するのに対して、法人税は年800万円以下の部分が15％で800万円を超える部分が23.2％です。地方法人税、法人住民税、法人事業税がこれに加わり法人実効税率は30％前後となりますが、課税所得額が900万円を超える場合は個人の税率より安くなります。

たとえば、不動産投資で年間4,000万円の収入を得た場合、個人事業主であれば45％を国に納める必要がありますが、法人化していれば30％を納めるだけ。このように、不動産投資で得られる収入が大きくなる程、高い節税効果を発揮するようになるというわけです。

経費として計上できる範囲が広がる

法人化することで経費として計上できる範囲が広がります。

最も得ができるのは減価償却費。経年により減少していく物件を購入した場合、耐用年数に応じて取得費を経費として計上できるのですが、法人化しておくと任意償却として経費計上する費用を調整できます。

個人事業主の場合は決められた額しか償却できませんので、これは節税という観点からみても非常に大きな違いです。

また、法人化しておけば家族に会社の利益を給与という形で分配し、経費計上により所得税の税率を低くすることも可能です。他にも、法人化しておけば個人にかけている生命保険を経費として計上することができます。

このように、個人と法人では経費として計上できる範囲が大きく変わります。人件費や保険料などを経費として計上すれば、会社としての課税所得額を抑えて法人税の額を下げることができるようになります。

融資を受けやすくなる

法人は個人に比べて社会的信用度が高いため、金融機関から融資を受けやすくなります。

金融機関から融資を受けやすくなればさらなる事業拡大にも繋がり、投資できる不動産が増えれば収益を増やすことができるでしょう。

事業を拡大するためには金融機関からの融資が不可欠です。継続して順調な経営を続けていけばさらに融資を受けやすくなるため、順調な事業拡大の計画を図れます。

不動産投資で法人化するデメリット

不動産投資の法人化はメリットだけではありません。ここからは、必ず覚えておくべきデメリットを解説していきます。

手間と費用

会社設立には費用と手間がかかります。

費用面では設立時に合同会社で約10万円、株式会社で約25万円が必要です。また、税理士への報酬、社会保険料などの法人を維持するためのランニングコストがかかり、赤字の年でも法人住民税として毎年7万円を払わなければいけません。

また、以前に比べれば大分楽になったとはいえ、法人設立には手間がかかります。

まず社名や所在地を決めてから、会社実印と会社銀行員の2種類の印鑑を作ります。登記証明書、取締役の印鑑証明書、会社のルールを定めた定款を用意し、法務局へ提出して受理された後、税務署、都道府県事務所、年金事務所へ設立の届出を出す必要があります。

これらの手間と費用は個人で行う分には発生しないもの。思い立った時すぐに法人を設立できるわけではないということを理解しておきましょう。

利益を自由に使えなくなる

個人事業主であれば家賃収入はすべて自由に使うことができますが、法人にしてしまうとそうではありません。税引き後に余った余剰金はあくまでも法人のお金であり、代表取締役でも自由に使うことは許されません。

自由に使えるのはあくまでも役員報酬として支払われた金額のみ。自分で役員報酬は自由に設定できますが、そうすると個人の収入が増えることになり税率が上がるため、節税のために法人化した意味がなくなります。

仮に節税目的で法人化したのであればこれでは本末転倒になってしまいますので、役員報酬の設定は慎重に行わなければいけません。今まで個人で行っていた方が自分で稼いだお金を自由に使えなくなるというのは、デメリットと感じる場面も多くなるでしょう。

長期保有後の売却は税率が高い

家賃収入だけではなく、将来的には不動産を売却して利益を得ようと考えている場合は注意が必要です。

5年以上その不動産投資を保有してから売却した場合、個人の税率は約20％ですが法人は約30％と高くなります。

将来的な売却を出口戦略として掲げている場合は、法人化することで税率の面で損をする可能性があることを忘れてはいけません。

まとめ

不動産投資で法人化するタイミングとメリットデメリットを紹介してきましたが参考になりましたか？

ベストなタイミングは個人の税率が法人の税率を上回る900万円ですが、高い節税効果と経費の面で多くのメリットがある一方で、手間と費用がかかる、長期保有後の売却時は税率が上がるなどのデメリットも覚えておきましょう。

とはいえ、不動産投資における収入が大きくなれば法人化した方が高い節税効果があることは間違いありません。今後の展開や収支を計算したうえで、法人化すべきかどうかを検討しましょう。