不動産売却の流れを知っていますか？
ライフスタイルの変化、家族構成の変化、転勤、相続など、不動産を売却する理由はさまざまありますが、人生で最も大きな買い物である不動産を売却するという行為は、一生に何度も経験するものではありません。
ゆえに、多くの方が不動産売却に関する知識は希薄であり、実際に売ろうと思っても何から始めたら良いのかさっぱりイメージがつかないと悩んでいる方も多いでしょう。
この記事では、不動産売却を決めてから実際に引き渡しが完了するまでの流れを紹介します。大まかな流れを事前に把握しておくことで、初めての不動産売却でもスムーズに進められるはずです。
不動産売却の流れを詳しく紹介
人生で最も大きな買い物である不動産ですが、さまざまな事情で手放さなければいけない場合もあるでしょう。売却する時は少しでも早く、高く売りたいと思うのが普通です。
不動産売却は、大きく分けると以下のような流れで進んでいきます。
2. 不動産会社に査定してもらう
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 売却活動を開始する
5. 購入希望者と売買契約を結ぶ
6. 引き渡し
7. 確定申告
1〜2が売却前、3〜5が売却中、6〜7が売却後と、大きく3つに分けられる上記7つのステップで、不動産の売却は進んでいきます。
以下の項目で、それぞれのステップをひとつずつ分かりやすく解説していきましょう。
ステップ1：売却価格の相場を調べる
不動産売却を考えている方がまずすべきことは、その不動産がいくらで売れるのか売却価格の相場を調べるということです。
後述する不動産会社による査定である程度の売却価格は知ることができますが、その前にまずは自分自身で不動産の価値、売却価格の相場を把握しておくべきです。
自分で売却価格の相場を調べる時は、周囲の物件がいくら位で販売されているのかを物件情報サイトなどで調べるのが最も手っ取り早いです。
他にもこの時期に、不動産を売却する理由をもう一度見つめ直して考えたり、売却する時に絶対に譲れない条件などを明確にしておくことで、後の売却活動が楽になります。
ステップ2：不動産会社に査定してもらう
自分なりに不動産売却の情報収集や売却価格の相場を調べ終わったら、次は不動産会社に依頼してプロの目線から売却予想価格を算出してもらいます。
不動産会社による査定方法は、以下の2通りです。
- 一括査定
- 個別査定
一括査定サイトを利用することで、1社1社自分で問い合わせることなく、まとめて多くの不動産会社へ査定依頼を出すことができます。その一括査定サイトが提携していない不動産会社へ依頼を出すことができないなどのデメリットはあるものの、相場を知るためにも始めての査定は一括で行うことをおすすめします。
個別査定とは、不動産会社へ個別に査定を依頼するというものです。実際に現地に来て調査して細部まで調べるものもあり、その場合は物件の状態を調査するだけではなく、周辺の物件売出事例などをもとに、より精度の高い売却予想価格を算出できます。
ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ
不動産会社の査定が完了し売却価格の相場が判明した後は、不動産会社と媒介契約を結びます。
査定額を参考に不動産の売り出し価格を決定していくわけですが、査定額をそのまま売り出し価格にする必要はありません。売り出す時期によっても価格は変わりますので、担当の方と共に決めていくのが一般的です。
媒介契約とは、不動産の売り出しを担当してもらう不動産会社と結ぶ契約のことです。媒介契約には、売主が自由に選べる3つの契約形態があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
一般媒介契約では複数の不動産会社へ売却依頼を出すことができますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約では、契約を結べる不動産会社は1社のみです。
担当者の営業スキル、査定結果、売却までのストーリーを加味し、良い担当者がいる不動産会社と最適な媒介契約を結びましょう。
ステップ4：売却活動を開始する
媒介契約の内容に基づき、不動産会社が売却活動を開始します。
- サイトへの掲載
- 購入希望者への情報発信
- 内覧希望者への立ち会い
媒介契約内容により不動産会社が行う売却活動に違いはありますが、購入希望者へ不動産をアピールすることはもちろん、内覧希望者への立ち会いなどを行ってくれます。
担当者の方が案内してくれるので売主が立ち会う必要は基本的にはありませんが、もちろん立ち会いに参加しても構いません。
家の中をきれいに掃除したり整理整頓したりするのは売主が行っておくべきものなので、少しでも希望者へ好印象を与えられるように、内覧前に事前準備しておくと良いでしょう。
ステップ5：購入希望者と売買契約を結ぶ
売却活動が成功して買主が決定したら、売買契約へと進みます。買主から下記の日程について希望日が提示されますので、契約を結んでいきましょう。
- 契約締結希望日
- 決済希望日
- 引き渡し希望日
決済希望日は、法務局や金融機関が営業している平日の午前中に設定するのが一般的です。
購入希望者から購入申込書が届き、記載された内容で良ければ売買契約を結びます。売主と買主の希望を調整し、条件を調整して双方が納得できる形になったら合意となります。
売主は不動産売買契約時に、以下のものが必要になります。
- 登記識別情報
- 実印
- 印鑑証明書
- 建築確認通知書
- 固定資産税納付書
- 本人確認書類
- 仲介手数料の半分
- 印紙代
協定に加入している場合は建築協定書、マンション売却の場合は別途で管理規約等も用意しておかなければいけません。
ステップ6：引き渡し
売買契約が完了した後は、売買残代金の受領、所有権移転登記、物件の引き渡しという流れで進んでいきます。買主からお金を受け取り、買主へ鍵を引き渡すという工程です。
不動産にまだ銀行ローンが残っている場合は、決済前に抵当権を抹消する必要があります。買主からの代金受取と同時に、登記申請を行いましょう。
鍵を引き渡す時に、細かい設備や備品等の最終チェックも忘れずに行いましょう。一般的には、買主と現地で立ち会いを行います。
ステップ7：確定申告
不動産売買契約が完了し買主へ不動産を引き渡した後も、まだ終わりではありません。不動産を売った時に売却益が発生した場合は、翌年に確定申告が必要です。
売却益とは不動産を売却した時に得た利益のことで、例えば6,000万円で購入した家が8,000万円で売却できた場合、売却益は2,000万円となります。
不動産売却で得た利益に対してかかる税金は所得税と住民税で、これらを総称して譲渡取得税と呼びます。その不動産を売却する時にかかった費用、取得費、収入金額を差し引いた額が譲渡取得となり、翌年の確定申告で税金を納める必要があります。
3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、所有期間で税率が変わる制度などもありますので、それらを利用して節税することも可能です。
まとめ
7つのステップで不動産売却の流れを紹介してきましたが、参考になりましたか？
人生で最も大きな買い物である不動産購入は、買うのも大変ですが売るのも容易ではありません。売却価格の設定、不動産会社の選別、好条件で購入してくれる希望者探しなど、売主がしなければいけないことは多くあります。
しかし、自分の家を最も良い条件で売ってくれる不動産会社や担当者をきちんと選別することができれば、きっと満足度の高い不動産売却ができるでしょう。
不動産売却を考えていて、実際に売るまでの流れを把握しておきたいと考えている方は、ぜひこの記事を参考に不動産売却活動を進めてみて下さい。
