不動産投資で収益を得た場合は、確定申告を行い所得税や住民税を納めなければいけません。
確定申告は主に「白色申告」と「青色申告」の2つに分けられ、青色申告をした場合は特別控除が受けられるため節税につながります。
しかし、なかには「青色申告をするべきか」「白色申告と何が違うのか」など、気になっている方もいるのではないでしょうか。
青色申告は誰でも利用できるものではないため、自分が該当するかを事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産投資で青色申告を選択する条件と、選択するメリットについて詳しく解説します。
そもそも青色申告とは
青色申告とは確定申告の方法の一つです。
主に個人事業主や事業者が一定の記帳方法に従い、その記帳に基づいて正しい申告をすることで税制優遇が受けられるというものです。
青色申告を行う場合は、1月1日から12月31日までの1年間で発生した所得金額を正しく計算する必要があり、そのためには収入金額や必要経費に関する取引状況を記録した帳簿を作成しなければなりません。
作成した帳簿の内容が一定の水準を満たす場合は、事業や不動産で発生した所得から最大で65万円の特別控除を受けることが可能です。
また、青色申告では家族の給与を経費として扱ったり、赤字を最大3年間繰り越せるなどの特典があります。
不動産投資で青色申告をするための条件
ここでは、不動産投資で青色申告をするための条件を紹介します。
不動産所得があること
青色申告の前提条件として、不動産所得や事業所得、山林所得を得ている必要があります。
アパートやマンションを貸し出して収入を得ている場合は、青色申告を選択することが可能です。
青色申告で55万円の控除を受けたい場合は、以下の基準を満たす必要があります。
- アパート・マンション：10室以上
- 戸建て：5棟以上
上記の基準を満たす場合は、事業規模の不動産貸付を行っているとして、55万円の控除が受けられます。
なお、青色申告は事業規模の不動産貸付を行っていない場合でも利用できます。上記の基準を満たさない場合は、10万円の控除を受けることが可能です。
控除額は少なくなってしまいますが、少しでも不動産収入がある場合は利用できるため、節税に役立つはずです。
複式簿記を行うこと
青色申告をする場合は、一定水準の簿記の原則に従って帳簿を作成する必要があります。
55万円の控除を受ける場合は、福祉簿記で帳場を作成することが条件であり、金銭の出入と資産の増減をセットで記載しなければなりません。
所得税法第150条では、帳簿書類の記録や保存が適切に行われていない場合は、納税地の所轄税務署長が青色申告の承認を取り消すことができる旨が定められているため、注意が必要です。
申告をする際は、複式簿記による記帳で作成された以下の書類を税務署に提出します。
- 賃借対照表：資産・負債・純資産のバランスを記載した書類
- 損益計算書：収益・費用・利益の一覧が記載された書類
複式簿記は単式簿記に比べて複雑な記録方法ですが、正しく行うことで55万円の控除が受けられるため、勉強しておいて損はありません。
現金主義を選択していない
青色申告をする場合は、基本的に現金主義ではなく、発生主義・実現主義で記帳を行う必要があります。
現金主義とは、現金の受け取りや支払いが行われた時点で会計処理をするというものです。
一方で、発生主義・実現主義は、取引が発生したタイミングや、収益が実現したタイミングで計上する方法です。
なお、前々年度の不動産所得の金額および事業所得の金額の合計額が300万円以下の場合は、現金主義を選択できます。
現金主義で会計処理を行う場合の特別控除は10万円が上限であり、「所得税の青色申告承認申請書（兼）現金主義の所得計算による旨の届出書」を税務署に提出する必要があります。
電子帳簿保存・電子申告を行う
青色申告における55万円の特別控除の条件を満たしている場合は、e-Taxによる申告もしくは電子帳簿保存を行うことで、控除額に10万円が上乗せされて合計で65万円になります。
電子帳簿保存法を利用する場合は事前に税務署で承認を受ける必要があり、申請時期によっては間に合わない可能性があります。
e-Taxであれば任意のタイミングで利用できるため、65万円の控除を受けるのであればこちらの方が手軽です。
青色申告承認証明書を提出する
青色申告をする場合は、事前に「青色申告承認申請書」を納税地を所轄する税務署に提出する必要があります。
青色申告承認申請書の提出期限は以下の通りです。
- 青色申告をする年の3月15日まで
- 事業を開始した日から2ヶ月以内（1月16日以降に事業を開始した場合）
上記の期限内に青色申告承認申請書を提出することができなければ、その年は青色申告ができません。
間に合わなかった場合は、通常の白色申告を利用することになるため、提出期限には注意が必要です。
不動産投資で青色申告をするメリット
ここでは、不動産投資で青色申告をするメリットを紹介します。
青色申告の特別控除が受けられる
青色申告をした場合は特別控除として、10万円・55万円・65万円のいずれかの控除が受けることが可能です。
所得額から直接控除されるため、その分納税額が少なくなります。10万円の控除であっても節税につながるため、青色申告をする意味はあります。
通常の白色申告の場合は、上記の控除が一切受けられません。そのため、少しでも不動産所得がある場合は、青色申告を選択をおすすめします。
最大3年間の赤字を繰り越せる
不動産投資で赤字が生じた場合は、本業の給与所得と損益通算ができます。
青色申告を選択していて、損益通算をしても控除しきれない損失が発生している場合は、その損失を最大で3年間赤字を繰り越すことが可能です。
翌年以降に利益が出た場合は、繰り越した損失を控除して課税所得を少なくできるため、青色申告をするメリットは大きいです。
白色申告では利用できない特典のため、不動産投資を行っている方で赤字が発生する可能性がある方は、青色申告を選択すると良いでしょう。
専従者給与を経費にできる
青色申告を選択した場合は、専従者給与を経費として算入することが可能です。
青色申告における専従者給与とは、青色申告者と生計をともにしている配偶者やその他の親族を従業員として雇い、それぞれに支払った給与のことをいいます。
専従者給与を経費として算入したい場合は、事前に納税地を所轄する税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出しなければなりません。
なお、専従者給与を経費として認めてもらうためには、その金額が労務の対価として「相当」であることが条件です。
金額が労務に対して明らかに多い場合は、経費として認められないため注意が必要です。
まとめ
この記事では、不動産投資で青色申告をする条件とメリットについて解説しました。
不動産投資をしている方で、少しでも不動産所得がある場合は青色申告を選択することが可能です。
一定の条件はありますが、それぞれを満たすことで最大65万円の控除が受けられるため、節税対策として役立ちます。
青色申告を選択するためには期限内に必要書類を提出する必要があるため、可能な限り早い段階で準備しておくことが大切です。
青色申告には節税効果以外にもさまざまなメリットがあるため、不動産投資をしている方や今後はじめようと考えている方は、ぜひ青色申告の利用を検討してみてください。
