不動産投資は、多くの人が魅力を感じる投資先の一つです。しかし、投資には必ずリスクが伴います。
特に不動産投資においては、空室リスクや災害リスクなど、さまざまなリスクが存在しているため、これらのリスクを理解せずに投資を行うと、大きな損失を被ることになりかねません。
この記事では、不動産投資におけるリスクを解説し、投資の落とし穴から抜け出すための方法を紹介します。
不動産投資のリスク
不動産投資は、長期的な資産形成や安定的な収益を得られる人気の高い投資方法の1つです。しかし、不動産投資にはさまざまなリスクが伴います。
ここでは、不動産投資のリスクを詳しく紹介します。
空室・滞納リスク
空室リスクとは、不動産投資において、所有物件が空室になり家賃収入を得られなくなることを指します。
一方、滞納リスクとは、入居者が家賃を支払わなくなった場合に、収入が得られなくなることを指します。
空室リスクと滞納リスクに関する統計情報を見ると、日本全国の空室率は約18.4%であり、都道府県によっては空室率が高い地域もあることが分かります。また、滞納率については、年間1ヶ月以上の家賃滞納者は全体の約6%程度とされています。
不動産投資に適した物件を探す際には、さまざまな統計情報から賃貸需要や滞納リスクを分析するようにしましょう。
天災・事故リスク
不動産は、自然災害や事故のリスクもあります。例えば、地震や洪水などの災害によって、物件が壊れたり、入居者が被害を受けたりする可能性が考えられます。
これによって、修繕費用や賠償費用がかかるリスクを計算に入れましょう。不動産投資においては、建物に関するリスクも存在します。
自然災害による損害賠償責任は生じませんが、建物に瑕疵があった場合や違法建築、老朽化による被害が生じた場合には、オーナーが賠償責任を負うことがあります。
阪神淡路大震災の際には、賃貸マンションの1階部分が倒壊し入居者が死亡する事故がありました。その後、マンションの設置の瑕疵が認められ、所有者に約1億2900万円の損害賠償責任が命じられた事例があります。
また、建物の老朽化により被害が生じた場合にも、オーナーの責任が問われることがあります。民法606条により、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負っています。
したがって、建物の管理や老朽化への対策が不十分だった場合は、「建物の保存」に瑕疵があったと認められ、オーナーは賠償責任を負うことになります。
金利上昇リスク
不動産投資では、ローン返済を賃貸収入で賄うことが一般的ですが、金利が上昇した場合、ローン返済額が増加し収支が悪化するリスクがあります。
特に、長期のローン契約を結んでいる場合は、金利変動のリスクにさらされやすく、金利上昇によって収支が悪化する可能性が高くなるでしょう。
不動産投資を行う際には、金利変動リスクを把握して収支の見込みを十分に検討したうえで、ローンを組むことが重要です。
資金流動化リスク
流動性リスクとは、持っている資産を現金化することができるかどうかを示すリスクです。具体的には、売却時に適正な価格で即座に現金化できるかどうかを意味します。
不動産投資は、流動性リスクが高いと言われています。
不動産を売却するにしても、購入希望者が見つからなければ売却できず、支払いが積み重なる可能性があります。
もちろん、業者に依頼することで早く売却することもできますが、売却が確実にできるわけではありません。
仮に買い手が見つかっても、内覧や価格交渉、契約、登記などに時間を要するため、現金を手に入れるまでに長い時間がかかります。
そのため、不動産投資を行う際には、流動性リスクを考慮したうえで投資先を選ぶことが重要です。
また、不動産の現金化に時間がかかることを想定し、資金の調達や支払い計画を事前に立てることも必要です。
不動産価格下落リスク
不動産価格下落リスクは、不動産投資における最も代表的なリスクの一つです。不動産の価格は、経済情勢、政策変更、地域の需要と供給などが大きく影響します。
市場全体の価格が下落すると、保有している物件の価値も下がってしまい、売却時の利益が減少する可能性があります。
特に長期間保有する場合は、価格の変動によって収益率が低下することがあります。
不動産投資家は、不動産市況や地域の需要と供給バランスを十分に把握し、中長期的な視点で収益性を見極める必要があります。
デフレリスク
デフレとは、物価の下落が続くことです。不動産投資では長期間にわたって資産を保有するため、物価が下落するリスクが考えられます。
物価が下落すると家賃相場も下がるため、収益が減少する危険性があります。また、投資物件の売却時にも、物価が下落していると利益が減少する可能性があります。
建物の老朽化リスク
建物の老朽化リスクは、不動産投資において避けられないリスクの1つです。年月が経過することで、建物は劣化し、修繕や改修が必要となります。
修繕を怠ると、建物の価値が下落したり、使用できなくなることがあります。
また、不動産を収益物件として購入した場合には入居者がいるため、定期的な修繕や改修が必要です。
入居者が快適に暮らせるように、設備や機器の更新も必要です。こうした建物や設備の老朽化に対する出費は、事前に計算しておかなければいけません。
手続きに手間がかかるリスク
不動産投資で物件を取得する際には、複数の手続きが必要です。例えば、契約書の作成や登記手続き、税金の申告などがあります。
これらの手続きには手間がかかり、ミスがあった場合は追加の手続きが必要となるため、時間とコストがかかることが想定されます。
特に、初めて不動産投資を行う場合は手続きに不慣れなため、手間がかかりやすいというリスクがあります。
また、法律や税制に関する知識が必要であり、専門家のアドバイスやサポートが必要な場合も考えられます。
不動産投資の怪しいセミナーには注意！初心者が注意すべきポイントを紹介
不動産投資を検討する際、よく話題に上がるのが怪しいセミナーです。
初心者は特に気をつけるべきリスクの一つですが、とはいえ実際には、独自の情報収集に役立つセミナーも多く開催されています。
ここでは、危険なセミナーを避けるために投資初心者が覚えておくべき注意点を紹介します。
アンケートは個人情報漏洩に注意
まずは、セミナーのアンケートについてです。アンケートには、聴講者の勤務先や年収、家族構成などの情報が記載されます。
不動産投資会社側が参加者の情報を収集し、融資が下りるかどうかや、どのような物件を勧めるかを判断するための材料となります。
しかし、個人情報の漏洩につながる恐れがあるためアンケートには注意が必要です。怪しいセミナーの場合は書かない方が無難でしょう。
おすすめされる物件はセミナー主催者が決めている
不動産投資のセミナーに参加すると、主催者から物件が紹介されることがあります。
しかし、主催者が紹介する物件は、あくまでも自分たちが儲かることを目的として選んでいる場合があるため、自分にとってベストな物件とは限りません。
そのため、自分が投資する目的や、予算、立地条件、賃貸需要の高さなどを考慮し、自分自身で情報収集をすることが必要です。
冷静な判断を心がける
セミナー参加の際には、冷静な判断を心がけることも大切です。
セミナーの内容を鵜呑みにするのではなく、自分自身で情報収集を行い、最適な投資先を見つけることが成功への第一歩となります。
まとめ
不動産投資初心者が意識しておくべき投資に伴うリスクと、投資セミナーで注意すべきポイントを紹介しました。
不動産投資は魅力的な投資手段ですが、リスクを正しく理解し、適切な対策を講じなければ失敗するリスクがあります。初心者が不動産投資を始める前はリスクを把握し、対策を講じることで、より安全かつ効果的な投資が可能になるでしょう。
