不動産の名義変更にかかる税金の種類＆ケース別の税金について解説！

不動産の名義変更をする際には、必ず登録免許税がかかります。また、手続き内容によっては、譲渡所得税や贈与税、不動産取得税などもかかる場合があります。

かかる税金は売買・贈与・相続・離婚などケースによっても異なるため、事前に目安を把握しておきましょう。

• 不動産の名義変更にかかる税金の種類
• 売買・贈与・相続・財産分与の4つのケースそれぞれの不動産名義変更でかかる税金

この記事では、上記の点について詳しく解説します。不動産の名義変更に備えて、税金について必ず確認しておきましょう。

不動産の名義変更にかかる税金の種類

「名義が変わるだけなのに税金がかかるの？」と不思議に思うかもしれません。しかし、不動産の登記名義が変わるということはつまり、今の持ち主から新しい持ち主に「所有権」が移るということです。（所有権移転登記）

そのため、売買や贈与、相続、財産分与などケースに応じてさまざまな税金が課せられます。場合によっては数百万円単位の税金となることもあるため、必ず事前に確認しておくことが大切です。

不動産の名義変更でかかることがある税金には、以下のようなものがあります。

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 印紙税
• 所得税
• 贈与税
• 相続税

ここからは、それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記手続きを行う際に国に納める税金であり、不動産の名義変更手続きの際に必ずかかるものです。

登記をしなければ、第三者に対して不動産が自分のものであると主張できず、トラブルにつながる可能性があるため必ず行う必要があります。

登録免許税の額は、固定資産税評価額に所定の税率をかけることで計算します。一定の要件を満たすことで税額を減額できる特例もあるため、確認しておきましょう。

不動産取得税

不動産を取得した場合、有償であるか無償であるかにかかわらず、その取得に対して課されるのが不動産取得税です。なお、相続での取得の場合、不動産取得税は課税されません。

不動産取得税は固定資産税評価額に所定の税率をかけて算出します。不動産取得税も、一定の要件を満たすことで税額を減らすことが可能です。

印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書などの課税文書に課される税金のことです。書類に貼り付けて消印することで、印紙税を納税します。

印紙税の額は、契約書に記載された金額によって変わります。平成26年4月1日〜令和6年3月31日までに作成した不動産売買契約書の場合、軽減税率が適用されます。

同じ契約書を複数制作する場合は、1通ごとに金額の収入印紙を貼り付けて消印し、納税する必要があります。なお、契約書に金額の記載がない場合の印紙税額は200円となります。

譲渡所得税

不動産の譲渡によって利益を得た場合、利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）が課税されます。

売れた価格ではなく、売れた価格から譲渡費や所得費を引いたものが「譲渡所得」となり、そこに所定の税率をかけることで計算します。なお、居住していた住宅の譲渡の場合は3,000万円の特別控除があります。

贈与税

売買ではなく無償での贈与の場合、贈与税がかかります。贈与された財産に対して課税され、受け取った側（受贈者）に支払い義務が発生します。

贈与税は、1年間（1月1日～12月31日）で受け取った財産の総額から基礎控除額の110万円を差し引いた額に、所定の税率をかけて算出します。相続精算課税制度や配偶者控除などによって、税負担を軽減できることがあります。

なお、原則として離婚時の財産分与の場合は贈与税は課税されません。

相続税

相続人が相続財産として不動産を受け取った場合、その相続財産に対して相続税が課されます。

遺産総額から基礎控除額（3000万円＋法定相続人1人につき600万）を差し引いた額に対して税金が課せられます。配偶者や亡くなった人からの相続の場合に利用できる特例があります。

不動産の名義変更にかかる税金をケース別に解説

不動産の名義変更の登記原因としては、主に「売買」「贈与」「相続」「財産分与」があります。ここからは、それぞれの場合の名義変更にかかる税金について解説します。

売買での不動産名義変更の場合

不動産の購入・売却など売買によって名義を変更する場合は、登録免許税、不動産取得税、印紙税、譲渡所得税がかかります。不動産取得税と登録免許税に関しては特例が利用できる場合があるため、要件を確認しておきましょう。

なお、市場相場よりもはるかに安い金額で不動産を売買すると、「贈与」とみなされて贈与税がかかる場合があります。この他にも、「ある時払いや出世払い」といった方法での購入や、不動産購入の借金を免除してもらった場合も贈与とみなされることがあります。

贈与での不動産名義変更の場合

不動産を親や祖父母から無償で譲る場合など、贈与での不動産名義変更の場合は登録免許税、不動産取得税、印紙税、贈与税がかかります。贈与の場合も登録免許税と不動産取得税に特例があります。

印紙税は、不動産の無償贈与の契約書の場合は一律200円ですが、負担付贈与の場合は売買や交換と同じ扱いとなり、金額に応じた印紙が必要です。

相続での不動産名義変更の場合

相続で名義変更を行う場合には、登録免許税と相続税がかかります。

なお、土地を相続した人が相続登記をしないまま死亡した場合の登録免許税の免税措置があり、該当する場合は2025年3月31日までは免税となります。

これまでは相続登記は当事者の任意でしたが、2024年4月1日からは相続登記が義務化されるため注意しましょう。

財産分与での不動産名義変更の場合

離婚など財産分与によって不動産の名義変更を行う場合は、登録免許税と印紙税がかかります。さらに、不動産を渡した側に譲渡所得税がかかることがあります。

不動産取得税と贈与税は原則かかりませんが、慰謝料を目的とした場合や分け合う財産が夫婦で得た財産と比べて多過ぎる場合など、ケースによっては課税されることがあります。離婚による不動産の名義変更の場合、司法書士など専門家に相談するのがおすすめです。

まとめ

不動産の名義変更を行う際には、さまざまな税金が生じます。ケースによってもかかる税金や費用が変わってくるため、事前に確認しておきましょう。

控除や特例を活用することで、節税できるケースもあります。自分で手続きをすれば専門家への依頼費用は抑えられるものの、手続き内容が複雑になるため、不動産の名義変更を行う際は前もって司法書士など専門家に相談しておくと安心です。