不動産売却で少しでも利益を上げたい人たちにとって、税金に関する知識は必要不可欠なものとなっています。
購入時よりもできるだけ高い金額で売却することを目的としている場合、税金によって想定を下回る結果になってしまう可能性も十分にあります。
そこでこの記事では、不動産売却時に役立つ税金シミュレーションと3つの節税対策を詳しくご紹介していきます。
不動産売却において発生する税金や注意点をしっかりと理解して、後悔のない不動産売却を実現させましょう。
不動産売却の税金シミュレーション
「資産価値のある不動産を如何に高く売るか」をテーマとした場合、売却価格にこだわることはもちろんのこと売却にかかる税金を把握して上手に節税することが重要になってきます。
不動産売却における税金シミュレーションがどれほど大事なのかをまずはご紹介していきます。
不動産売却にかかる税金
不動産売買は巨額が動く手続きになるため、どのような部分に税金が発生するのか、どのくらいの課税が発生するのか気になる方は多いと思います。
不動産売却時に発生する可能性がある税金にひとつずつ触れていきます。
譲渡所得税（復興特別所得税・住民税）
「譲渡所得税」は売却によって利益が発生した場合に課税される税金であり、売却した翌年に納税する義務があります。
また、10年以上使用している住居であれば、14.21%（利益の6,000万円を上限とする）まで軽減されます。
印紙税
印紙税は、さまざまな売買手続きにおいて契約書や領収書を発行する際に必要になる税金で、書類に印紙を貼って納税します。
税率は売買代金に応じて決まり、100万円〜500万円までは2,000円、500万円〜1,000万円までは1万円、1,000万円〜5,000万円までは2万円、5,000万円〜1億円までは3万円、1億円以上は6万円となります。
消費税
忘れてはいけないのが税率10%の消費税です。売却価格にそのままかかるわけではなく、仲介手数料や司法書士報酬などにかかります。
売却価格が大きいほど仲介手数料が占める割合も大きくなるため、消費税を含めて最終的な利益がどの程度出るかを考える必要があります。
抵当権抹消登記
抵当権は、債権者が住宅ローンなどを返済できない場合に不動産を担保とする権利です。
不動産売却で住宅ローンを完済する場合、抵当権抹消登記の費用1,000円（土地1筆・建造物1棟あたり）が必要となります。
税金シミュレーションの例
不動産売却にかかる税金をひとつずつ説明してきましたが、まだまだイメージが湧かない方も多いと思います。
そこで、具体的な数字を出しながら税金シミュレーションをしていきますので参考にしてみてください。
1,200万円の物件を6年後に売却した場合
6年前に1,200万円で購入したマンションを1,600万円で売却し、仲介手数料や消費税を差し引いた300万円の譲渡所得が得られたとします。
マンションの所有期間は5年を超えているため、利益となる300万円にかかる譲渡所得税は20.315%となり、以下の計算式でマンション売却にかかる税金を割り出すことができます。
300万円(譲渡所得)×20.315%(譲渡所得税率)＋4,000円(書類2枚分の印紙税)＝69万8,500円(マンション売却にかかる税金)
※経年劣化がみられる建物に関しては減価償却費がさらにかかります。
上記はあくまで税金の合計であり、その他の諸費用も必要になってきます。また、譲渡所得税の納税は翌年となるため、売却時に必要となるのは印紙税などになります。
6,000万円の物件を2年後に売却した場合
2年前に6,000万円で購入した戸建ての事務所を8,200万円で売却し、仲介手数料や消費税を差し引いた1,100万円の譲渡所得が得られたとします。
事務所の所有期間は5年未満のため、このケースは譲渡所得税が39.63%になります。さらに、住宅ローンが残っていたため抵当権抹消登記の費用が発生します。
1,100万円(譲渡所得)×39.63%(譲渡所得税率)＋4万円(書類2枚分の印紙税)＋1,000円(抵当権抹消登記の費用)＝440万300円(事務所売却にかかる税金)
※経年劣化がみられる建物に関しては減価償却費がさらにかかります。
不動産の所有期間が5年未満の場合は譲渡所得税率が40%近くかかるため、とても大きな負担になることを覚えておきましょう。
税金シミュレーションをする前に知っておきたい節税対策
譲渡所得税率など不動産売却には予想以上に大きな費用がかかってしまいますが、条件次第で節税をすることも可能となります。
ここからは、不動産売却を検討している皆さんに是非知っていただきたい3つの節税対策をご紹介していきます。
3,000万円特別控除
不動産売却にかかる税金の中でもできるだけ減額したいのが譲渡所得税です。
実は、譲渡所得税は自宅（居住用財産）を売却した場合に3,000万円の特別控除を国から受けられるという大きなメリットがあります。
つまり、自宅売却時の譲渡所得が3,000万円を下回った場合は譲渡所得税が全くかからないということになります。
譲渡所得が3,000万円以上だった場合は、差額に対して譲渡所得税が課税されます。
住まいとして活用していた家以外には適用されませんが、今後自宅を売却することを考えている方は必ずこの3,000万円特別控除の制度を意識するようにしましょう。
所有期間5年以降に売却する
先述の通り、譲渡所得税は所有期間によって税率が大きく異なります。
所有期間5年未満では39.63%という税率が、5年以上になると20.315%まで大幅に軽減されるため、不動産を5年以上利用してから売却をすることで節税が可能となります。
所有期間が4年に差し掛かっていた場合は無理に売却を急がす、5年以上利用して売却をした方が多くの利益が生まれる可能性が高くなります。
税金シミュレーションサイトを活用する
不動産売却にかかる税金や節税対策に関して知っておきたいことはこの記事でご紹介しましたが、さらに細かく金額を計算したい場合は、税金シミュレーションができるWebサイトを活用するのもひとつの手段となります。
税金シミュレーションサイトでは、取得価格・譲渡価格・諸経費・経年数などをフォームに入力することで自動的に不動産売却にかかる税金の合計を割り出すことができます。
減価償却費に関してもWebサイトで必要事項を入力することで大体の金額が分かることもあるため、いくつかの無料サイトを利用して目安を知っておくことも売却を成功させるコツとなります。
節税対策をした上でできるだけ不動産売却で利益を出したい場合は、事前に節税シミュレーションサイトを活用し、ある程度の相場を知った上で不動産業者を探し始めることをおすすめします。
まとめ
不動産売却時に役立てたい税金シミュレーションと3つの節税対策をご紹介しました。
不動産売却時には、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税・印紙税・消費税・抵当権抹消登記などの課税が発生し、売却代金が高く所有年数が短いほど最終的にかかる税金が高くなる傾向になると覚えておきましょう。
最も大きな負担がかかる譲渡所得税ですが、自宅を売却する場合は3,000万円特別控除が利用できるため、忘れずに申請を行って不動産売却で得られる利益を最大化することをおすすめします。
この記事でご紹介した節税対策や税金シミュレーションサイトなどを上手く活用しながら、理想の不動産売却を実現させましょう。
