不動産投資ローンの審査に通らない理由と3つの対策法

不動産投資のために購入するマンションや戸建ての費用は、金融機関からローンを受けて支払うことが可能です。不動産投資をしているほとんどの方がこのローンを利用しているかと思いますが、審査に通過しないと悩んでいる方も多いでしょう。

自分が住む家を購入する時に利用できる住宅ローンとは違う不動産投資ローンは、第三者に貸し出すなどの投資目的で物件を購入する時に組むことができるローンです。そのため、住宅ローンを組む時とは違う審査基準が存在します。

この記事では、不動産投資ローンの審査に通過しない原因と対策法を紹介していきます。不動産投資を始めたいけど審査に通過するか不安という方、何度も審査に落ちている方、対策法を知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資ローンの審査に通らない原因

不動産投資ローンの審査に通らない原因を考える前に、まずは住宅ローンとは借入の目的が明確に違うということを理解しましょう。

前述したように住宅ローンは自分が家を買うために利用するものであるのに対して、不動産投資ローンは不動産投資で収入を得るために組むローンです。金融機関から見てもそれぞれで使用目的が明確に異なっているため、審査する基準も変わってくるのです。

というわけでここからは、不動産投資ローンの審査に通らない原因を紹介していきます。

物件の価値が低いと判断された

住宅ローンを組む時に審査されるのは個人の信用度です。もちろん、不動産投資ローンでも信用度は審査されますが、それよりも重要視されるのが不動産投資用物件の資産価値です。

金融機関では利回りなどの収益性と物件の担保価値が審査されますが、ローンを組む年数と物件の耐用年数を鑑みて妥当ではないと判断されればローンは通りません。また、投資しようと考えている物件が将来に渡って安定した収入が見込めるかどうかも判断基準となりますので、将来性がないと判断されればローンを組むことはできないでしょう。

住宅ローンは個人の収入から月々の返済をしていきますが、不動産投資ローンは投資用物件の家賃収入から返済をしていきます。そのため、その物件に入居者がいなければローンの返済に困窮するかもしれないという懸念が生まれますので、審査に通過しにくくなるのです。

自己資金が少ない

ローンを組む前に用意している自己資金が少ないというのも、不動産投資ローンの審査に通らない原因である可能性があります。

不動産投資には、さまざまな不具合により急を要する出費が付き物です。たとえばお風呂場が故障したら修理しなければいけませんし、外壁に損傷があれば修繕しなければいけません。また、自己資金が少なければ月々に支払うローンも増えるため、金融機関からすれば滞る可能性があると判断してしまいます。

さらに、自己資金が少ない方に対しては計画的に貯蓄する能力が低いと判断される傾向にあります。個人の貯蓄能力は返済能力を評価する重要な指標となりますので、金融機関からの借入を考えている場合は、なるべく多くの自己資金を用意しておきましょう。

収入と借入額のバランスが悪い

不動産投資ローンは、一般的に年収の10倍まで融資を受けることができるといわれています。

もちろん金融機関の審査内容により異なりますが、年収が300万円の方であれば3,000万円まで、600万円の方であれば6,000万円までがひとつの基準です。収入と借入額のバランスが悪ければ、審査は通りにくくなります。つまり、300万円の年収で5,000万円の借入を希望しても通らない確率が高いということです。

不動産投資ローンに何度も落ちるという方は、自分の収入と借入額のバランスを今一度見直してみましょう。

勤続年数が短い

勤続年数が3年未満の場合は、不動産投資ローンに通りにくいといわれています。

しかし、これも一般的な相場なので、勤続年数が短くても収入が高ければ審査は十分に通る可能性があります。他にも、会社の設立年数の長さ、資本金の多寡、経営状態、給料の支払い形態など、個人の信用度を見極める判断基準は多岐に渡ります。

勤続年数の長さを重要視する理由は、今後も滞りなくローンの支払いができるかどうかを見極める必要があるからです。勤続年数が長ければ今後も長くその企業に勤める可能性が高いですが、短いスパンで仕事を転々としている方であれば、長くその収入を維持できるとは判断されません。

不動産投資ローンの審査に通るための対策法

ここからは、不動産投資ローンの審査に通るための対策法を紹介していきます。一度ローンの審査に落ちてしまった方でも金融機関を変えて挑戦することはできるので、以下で紹介する対策法を必ず覚えておきましょう。

他の借入を清算する

現在進行形で他に借入がある状態は、金融機関の審査において心証が悪いです。

繰り返しになりますが金融機関はきちんと返済ができる能力があるかどうかを審査で見極めていますので、他の借入があると、そのせいで返済に行き詰ってしまうのではないかという懸念が生まれてしまいます。

また、自分自身の属性を上げるという意味においても、審査に通らなかった方はすべての借入を精算してから不動産投資ローンの申し込みをしてみましょう。

資産価値の高い物件を選ぶ

不動産投資ローンは住宅ローンとは違い、個人の信用度だけではなく投資用物件の資産価値についても詳細に調べられます。その結果、個人の信用度が基準に到達していなくても、投資用物件の資産価値や将来性が高いと判断されれば融資を受けられる可能性があります。

逆をいえば、どれだけ個人の信用度が高くても投資用物件の信用度が低く将来性がないと判断されてしまえば、不動産投資ローンの審査は通りにくいということです。

物件は築年数と共に下落していきますが、資産価値が高い物件は価値が下がりにくく常に高い賃貸ニーズが見込めます。

他にも陽当たり、築年数、管理体制など細かい部分はありますが、資産価値が高い物件とは入居ニーズが将来的に長く見込めるかどうかで判断されます。

空室リスクが低い物件であれば常に家賃収入が見込めるため、金融機関も融資をしやすいです。そのため、東京都心の人気エリア、駅から近い物件、周辺環境の生活利便性が高く常に多くの方が住んでいるエリアなどにある物件は、高い資産価値があると判断されるのです。

健康状態も大切

不動産投資ローンを組む際は、ほとんどの金融機関で団体信用生命保険の加入が条件になっています。団信に加入することにより、万が一健康状態などの理由で返済が難しくなった場合でも、保険会社から残債が支払われるので銀行は損をしません。

そのため、団体信用生命保険に加入できなければローンの審査に通りません。団信も長く健康状態を維持して支払いを続けてもらえなければ損をするため、健康状態が著しく悪い方を加入させるわけにはいかないのです。

まとめ

不動産投資ローンの審査に通らない理由と対策法を紹介してきましたが、参考になりましたか？

住宅ローンとは違い個人の信用度だけではなく投資用物件の収益性や将来性も審査される不動産投資ローンでは、通らない原因と対策法を把握しておかなければ簡単に融資を受けられません。

自己資金を多く用意しておくのはローンに通過するために必要なことですが、初期費用をできるだけ抑えて投資するというのがレバレッジ効果を上げるために必要なので、上記で紹介した対策法をしっかりと押さえてローンの審査へと臨みましょう。