近年、セミリタイアという言葉を耳にする方も多いのではないでしょうか。
一般的にセミリタイアとは定年退職を待たずに会社を退職し、何らかの収入を得ながら自分の時間や生活を楽しみながら暮らしていくことです。
収入を得る方法はいくつもありますが、働かずに収入を得るのであれば、資産運用をおすすめします。特に不動産投資は、セミリタイアと相性がいい資産運用の一つです。
この記事では、セミリタイアに不動産投資をおすすめする理由や失敗しないためのコツを紹介します。
セミリタイアの条件
不動産投資でセミリタイアを実現するためには、生活するだけのキャッシュフローや運営経費の確保が必要となります。
ライフスタイルによっても異なりますが、一般的には手取り年収＋3割以上のキャッシュフローの確保が必要です。
そのためには、資産規模ではなく家賃収入から借入金返済、管理費、修繕費、税金などを差し引いた金額に焦点をあてることが重要となります。
セミリタイアの4%ルール
セミリタイアを実現するためには、4%ルールが参考になります。
4%ルールとは、年間支出の25倍に相当する資産を築くことができれば、年4%の運用益で生活ができるというものです。
例えば、毎月の生活費が20万円必要だった場合、年間支出は240万円になるため、6,000万円の資産があればセミリタイアができます。
「6,000万円を貯金することがそもそも難しい」と考える方も多いと思いますが、融資を利用できる不動産投資は、貯金が少なくても6,000万円の物件を手に入れることが可能です。
運用においても、返済後利回りで4%（240万円）のキャッシュフローを手に入れることができます。
セミリタイアに不動産投資をおすすめする5つの理由
不動産投資は、管理会社に委託することで本業をしながらでも投資規模を拡大できるため、計画的かつ段階的にセミリタイアへ移行できることがメリットです。
ここでは、セミリタイアに不動産投資をおすすめする5つの理由を紹介します。
融資が活用できる
不動産投資は他の資産運用と異なり、金融機関から融資を受けることができます。
運用する物件における月々の家賃収入の一部を原資とし、元本と利息を計画に基づいて返済を行っていく流れです。
融資が活用できることで、手元に資金がなくても不動産投資ができたり、手元に資金を残せたりするなどのメリットがあります。
ローンの返済中は不動産投資の利益が返済に充てられるため、手元に入るお金はほとんどありませんが、完済後は安定した収入が入るという仕組みです。
また、区分所有分譲マンションでは融資を活用すると団体信用生命保険に加入できるため、返済義務者に万が一のことが起こった場合は、保険金が下りてローンの支払いが行われます。
安定した家賃収入が得られる
不動産投資の利益の一つである家賃収入は毎月大きく変動するわけではないため、安定した収入が得られることもメリットの一つです。
賃貸契約が2年ごとに更新なら、その期間中に家賃が変わることはありません。
株式投資の場合だと市場の影響を受けて株価は常に変動しますが、不動産投資の家賃は一定であることから、ある程度の収益予測を立てることができます。
建築年数が古くなると家賃や物件価格は下がりますが、その変動も事前にある程度の予想はできるため、シミュレーションに基づいた資金計画を立てておくことで見通しもつくでしょう。
長期にわたって収益を得られる
セミリタイアに不動産投資が向いている理由として、長期にわたって安定した収益を得られることが挙げられます。
そもそも、不動産投資は家賃収入（運用益）と不動産売却（売却益）の2つの方法で収入を得ることが可能です。
売却せずに持ち続けることで、場合によっては生涯にわたり安定した収入を得られる可能性があります。
また、長期的に運用益を取得しながら、景気の動向をみて地価が上昇したときには売却し、新しい不動産を取得して再び運用益を得るという運用方法もあります。
本業をしながら段階的にセミリタイアに移行できる
不動産投資は本業をしながら運用できるため、段階的にセミリタイアに移行できることもメリットです。
セミリタイアして収入を投資で稼ぐといっても、準備もないまま仕事を辞めてしまうのは現実的ではありません。
実際に運用してみると思ったよりも収入を得ることができずに、セミリタイアに失敗してしまう可能性もあります。
しかし、不動産投資なら管理会社に委託して日常に影響を与えることなく投資できるため、まずは本業をしながらチャレンジして、セミリタイアできると判断できたら離職の準備を進めていくのでもよいでしょう。
相続税の軽減ができる
不動産投資は相続税対策にも役立ちます。
相続税の計算は現金だとそのままの価値で行いますが、不動産は実勢価格よりも低い固定資産評価額を用いるため、税金を低く抑えられるのが特徴です。
例えば、6,000万円の現金を持っている人が亡くなった場合に、相続税法上は6,000万円をそのままの価値で評価して相続税の計算を行います。
しかし、6,000万円で不動産を購入した場合は、固定資産評価額に基づくため、課税対象額は6,000万円よりも少なくなるというものです。
不動産投資でセミリタイアに失敗しないためのコツ
不動産投資によるセミリタイアを失敗しないためには、リスクを正しく把握したうえで、市場動向の追求、適切な物件の選択を行う必要があります。
ここでは、セミリタイアに失敗しないための3つのコツを紹介します。
リスクを把握する
不動産投資には以下のようなリスクがつきものです。
- 空室リスク
- 災害リスク
- 事故物件のリスク
これらのリスクを把握したうえで、保険への加入や複数の不動産に投資するなどの対応が必要となります。
不動産投資の良い面だけでなく、万が一のリスクのイメージをきちんと把握し、堅実な投資を行うことが大切です。
市場動向の追求を欠かさず行う
不動産投資で失敗しないためには、市場動向の追及を欠かさず行うことが大切です。
不動産の価格相場や税制改正など、得た情報に基づいて今後の市場動向の予測に力を入れ、どこのエリアに狙いを定めるかや、取得することでどのようなリスクがあるかを考える必要があります。
これらを実現するためには、不動産投資の知識が必要です。不動産投資は管理会社に任せることができますが、購入するまでにはさまざまな知識を身につけなければなりません。
そのためにも、インターネットや書籍の活用をはじめ、不動産会社が行っている不動産セミナーや講座に参加することをおすすめします。
長期的な視野で物件を選択する
不動産投資は長期的な視野で物件を選ぶことが大切で、できるなら最初からしっかりと収益を得られる物件を選んでおきたいところです。
そこでポイントになるのが「空室対策」です。どれだけ物件の利回りがよくても、空室が続いてしまっては意味がありません。
長期的な運用になると空室も高い確率で発生しますが、その際にすぐ新しい入居者が決まるような需要の高い物件を選ぶことが大切です。
そのためには、物件情報の収集が必要となり、ネットの情報だけでなく、実際に足を運んで物件を直接見ることも重要となります。
まとめ
セミリタイアにおすすめの方法として不動産投資を紹介していきましたが、参考になりましたか？
不動産投資は本業をしながらセミリタイアに段階的に移行できることや、長期的に安定した収入を得られるなどのメリットがあります。
また、融資を活用して少額資金で投資を始められることも魅力です。
その一方で、空室や災害など特有のリスクもあるため、これらを正しく把握したうえで投資を行わなければいけません。
セミリタイアを検討している方、不動産投資を始めたい方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
