「ペアローンで買った家、離婚したらどうなるの？」「相手がローンを払わなくなったら、自分に請求が来る？」離婚を考え始めたとき、返済の不安を抱える方は少なくありません。
ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを組む仕組みです。借入額を増やせる、2人とも住宅ローン控除を受けられるといったメリットがある一方で、離婚時には問題が複雑になりやすいといえます。
本記事では、離婚したときにペアローンで購入した家がどうなるのかを、不動産のプロがわかりやすく解説します。
そもそもペアローンとは？
ペアローンとは、1つの住宅を購入するために、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを契約する借り方です。
たとえば4,000万円の家を買う場合、夫が2,500万円、妻が1,500万円など、2本のローンを組みます。
2人の収入を合わせて審査を受けられるため、1人で借りるよりも借入額を増やしやすいのが特徴です。
一般的なペアローンの場合、それぞれ団体信用生命保険（団信）に加入するため、どちらかが亡くなった場合は、亡くなった人の分のローンだけが保険で完済されます。ただし、夫婦のどちらかが亡くなると、二人分のローン残高が補償される保険もあります。
ペアローンを組んだ夫婦が離婚する前に知りたい問題
住宅ローンの名義変更はできない
「離婚したら、家に住み続ける側にローンの名義をまとめればいい」と考える方もいますが、住宅ローンの名義変更は離婚を理由に自由に変更できるものではありません。住宅ローンは、契約者の収入や勤務先などをもとに審査を行い貸し付けているものだからです。
ローンを一人にまとめる方法としては、住み続ける側が単独で新たにローンを組み2本のペアローンを一括返済する「借り換え」や、金融機関の承諾を得て相手側の債務を引き継ぐ「免責的債務引受」などがあります。
離婚しても返済義務が残る
離婚は夫婦の関係を解消する手続きであり、金融機関との住宅ローン契約には影響がないため、離婚後も、夫婦それぞれが自分のローンを返済し続ける義務があります。
また、ペアローンでは、互いが相手のローンの連帯保証人になっているのが一般的なので、家を出た元夫がローンの返済を滞納した場合、連帯保証人である元妻にも残債の支払いが求められる可能性があります。さらに、滞納が続くと、残債の一括返済を請求される可能性があるので注意しましょう。
「離婚の際に相手が払うと約束した」としても、それは夫婦間の取り決めにすぎず、金融機関に対しては主張できません。離婚後も、相手の返済状況に左右されるリスクがあることを理解しておきましょう。
売却には双方の同意が必要
ペアローンで購入した家は、夫婦の共有名義になっているのがほとんどで、原則として共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要です。
どちらか一方が「売りたい」と考えても、もう一方が反対すれば家全体を売ることはできません。ただし、自分の共有部分だけを売却することは可能ですが、買い手が限られるため売却が難しくなる傾向があります。
離婚後は連絡が取りにくくなったり、関係が悪化して話し合いに応じてもらえなくなったりすることも珍しくなく、住む人がいないのに売却もできず、ローンだけを払い続けるという状況に陥るケースもあります。ペアローンで購入した家の売却を考えているなら、離婚前に話し合いをまとめておくのが理想的です。
家は財産分与の対象になる
結婚している間に夫婦で協力して築いた財産は、名義に関係なく財産分与の対象となるため、ペアローンで購入した家も例外ではありません。
財産分与の割合は、原則として2分の1ずつで、家の価値は、「現在の売却価格 − 住宅ローンの残債」で考えます。売却価格が残債を上回るアンダーローンであれば、差額を夫婦で分け合い、売却価格が残債を下回るオーバーローンの場合は、家の資産価値はないものとして扱われるのが一般的です。
離婚時にペアローンで購入した家はどうする？
①住宅ローンを借り換え、一本化する
家に住み続ける側が、単独で新たに住宅ローンを組み、ペアローン2本を一括返済する方法です。ローンが1本にまとまるため、離婚後に相手の返済状況に左右されたり、連帯保証の関係が残ったりする心配がなくなります。
一人分の収入で残債全額を借りられるかどうかが問題で、改めて審査を受ける必要があり、借り換えには事務手数料や登記費用などの諸費用もかかるため、ハードルが低いとは言えない方法です。
②相手の持分を買い取る
家に住み続ける側が、相手の持分を買い取って単独名義にする方法で、買い取りの代金は、貯蓄などの自己資金で支払うか、財産分与で調整するのが一般的です。
ただし、相手の持ち分を買い取って単独名義にしても、住宅ローンの返済義務や連帯保証の関係は残ります。そのため、持ち分の買取に加え相手のローンを完済するか、借り換えによってペアローンの契約関係を整理する必要があります。
相手の持ち分を買取る場合も、事前に金融機関に相談することをおすすめします。
③ペアローンのまま、どちらか一方が住み続ける
名義もローンも変えずに、どちらか一方が住み続け、2人とも返済を続ける方法です。子どもの転校を避けたいときなど、すぐに家を手放したくない場合に選ばれます。手続きは少なく済みますが、離婚後も相手の返済状況に左右されるリスクが残ります。選ぶ場合は、返済の分担などを公正証書に残しておきましょう。
ただし、住宅ローンは本人が居住することを前提としている場合が多いため、離婚によって家を出ることが契約条件に影響する可能性があります。
そのため、ペアローンを維持しつつどちらか一方が住み続ける場合も、事前に金融機関に相談しましょう。
離婚後も住宅ローンが残った家に妻が住み続けられる？プロが詳しく解説
④自宅を売却する
家を売却し2本の住宅ローンを完済する方法で、ローンと共有名義の関係を一度に解消できるため、離婚後のトラブルを最も防ぎやすい選択肢といえます。ただし、売却には双方の同意が必要なため、離婚前に相手の合意を取っておくのが重要です。
アンダーローンであれば、売却後に残ったお金を財産分与で分け合い、オーバーローンの場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。不足分を用意できないときは、金融機関の同意を得て売却する「任意売却」を検討することができます。
離婚する前にしておくべきこと
住宅ローンの契約内容を確認する
まずは、それぞれの借入額と残債、返済期間、金利、互いが連帯保証人になっているかどうかを確認するために、金融機関との契約書や返済予定表を用意しましょう。
ペアローンでは、夫婦が互いの連帯保証人になっているケースが多く、相手が返済を止めれば自分にも請求が来るため、契約内容を正しく把握することが、話し合いの出発点になります。
金融機関に相談する
ペアローンの名義変更や一本化は、夫婦の合意だけではできず、住み続ける側の収入だけで審査に通らなければ、借り換えはできません。
また、金融機関に無断で家に住む人を変えたり、名義を変えたりすると、契約違反としてローンの一括返済を求められるおそれがあるため、離婚を考えている方は必ず事前に金融機関に相談しましょう。
アンダーローンかオーバーローンかを知るために家の価値を調べる
事前に不動産会社に査定を依頼し、家が今いくらで売れるのかを把握します。ただし、査定額は不動産会社によって異なる場合もあるので、複数の会社に依頼するとより正確な相場がわかります。
売却額がローン残債を上回る「アンダーローン」なら、売却して完済し、残ったお金を分けることができます。反対に、売却額が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、売っても借金が残るため、任意売却などを検討する必要があります。
離婚の際に家を売却したい！ オーバーローンの場合の対処法はある？
離婚時のペアローンに関するよくある質問
【Q1】住宅ローン控除はどうなりますか？
住宅ローン控除は、家に住んでいることが条件のため、家を出た側は離婚後に控除を受けられなくなります。
住み続ける側は、引き続き自分のローン分の控除を受けられます。借り換えや持ち分の変更をした場合は、控除の扱いが変わることもあるため、税務署などに確認してください。
ペアローンで住宅ローン控除がお得に？控除を受ける際の注意点も解説
【Q2】元配偶者がローンを滞納したらどうなりますか？
滞納が続くと、連帯保証人である場合は残債の支払いが求められます。
それでも返済できなければ、最終的に家が競売にかけられる可能性があります。
【Q3】オーバーローンで売却しても、借金は残りますか？
売却代金でローンを完済できなければ、残りの借金は返済しなければなりません。
任意売却の場合は、残った借金を無理のない範囲で分割返済できるように、金融機関と交渉するのが一般的です。
早めに任意売却に詳しい不動産会社へ相談すると、選択肢が広がります。
【Q4】子どものために家を残したい場合はどうすればいいですか？
子どもと住み続ける側が借り換えや持分の買い取りをして、単独名義・単独ローンにするのが最も安心ですが、ペアローンのまま住み続ける場合は、返済の分担や将来の売却時期などを公正証書に残し、トラブルに備えておきましょう。
まとめ
ペアローンで購入した家は、離婚しても住宅ローンの返済義務や連帯保証の関係が残ります。
家の扱いを決めないまま離婚すると、相手の滞納で一括返済を求められたり、共有名義のせいで売却できなくなったりする可能性もあります。
対処方法としては、借り換えや持分の買い取り、売却などから選びますが、いずれの方法でも夫婦の話し合いと金融機関への相談が欠かせません。
後悔しないためにも、離婚前にペアローンで購入した家をどうするのかしっかり話し合いましょう。
