不動産投資において、「赤字」と聞くとネガティブな印象を持つ方が多いでしょう。
しかし、不動産投資において赤字は悪いことばかりではありません。なぜなら不動産所得が赤字でも、損益通算で節税効果につながるケースがあるためです。
損益通算により不動産投資で発生した赤字を他の所得と合算すると、課税対象の所得を減らすことができます。
もちろん赤字が続いてキャッシュフローがマイナスになると経営の危機に直結するため、良い赤字と悪い赤字は見極める必要があります。
この記事では、不動産投資における赤字の概要や損益通算による節税方法を紹介します。
不動産投資の赤字とは
不動産投資の赤字とは、年間の収入よりも支出が多く、所得がマイナスになっている状態のことです。
不動産投資における所得とは、不動産の家賃収入から年間経費を差し引いた金額となります。
例えば、年間に100万円の家賃収入があり110万円の経費が発生していると、年間所得は「100万円-110万円＝-10万円」の所得で赤字です。
当然ながら赤字が続くと資金が減ってしまい、経営が破綻して不動産投資に失敗する可能性も出てきます。
そのため、安定した事業経営を行うためには、黒字を出して利益を上げなければなりません。
ただし、不動産投資の赤字は必ずしも悪いことばかりではなく、赤字によって節税効果を得られる場合もあります。
不動産投資の赤字は損益通算できる
不動産投資の赤字は、損益通算によって節税が可能です。ここでは、損益通算について詳しく解説します。
不動産投資の損益通算とは
不動産投資における損益通算とは、年間所得が赤字になった場合に、赤字と給与所得などを合算して課税対象となる所得を減らすことです。
不動産投資をしている方の中には、給与所得者として働いている人も多くいます。
不動産投資の赤字を給与所得と合算することにより、所得税や住民税を減らせるという仕組みです。
例えば、不動産投資の年間所得が-100万円の赤字で給与所得が300万円あったとします。
本来であれば、給与所得300万円に対して税金がかかりますが、不動産投資の-100万円の赤字と合算することによって課税対象が200万円に減ります。
住民税だと所得の10％を納める必要がありますが、年間所得が300万円から200万円に減ることで住民税も30万円から20万円になるというわけです。
ただし、以下のケースにおいては不動産所得が赤字であっても損益通算できないため注意しましょう。
- 土地取得にかかる借入利息相当
- 国外中古不動産の減価償却相当分
- 趣味、娯楽、保養または鑑賞の目的で所有する不動産の貸付にかかるもの
青色申告による赤字の損失繰越
不動産投資の赤字は他の所得と合算する損益通算だけでなく、青色申告をすることで3年までの損失繰越ができます。
例えば、不動産投資で1年目に-100万円の赤字が発生し、2年目に＋200万円の黒字が発生したとします。
この場合、2年目の黒字に対して-100万円の赤字を合算できるため、2年目の課税対象となる所得は「-100万円＋200万円＝100万円」です。
なお、確定申告を白色申告で行うと赤字の損益繰越はできません。
不動産投資で青色申告をするためには、不動産所得があり、青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。
不動産投資の青色申告については、以下の記事でも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。
⇒不動産投資で青色申告はできる？申告する条件やメリットを紹介
赤字でも問題ない不動産投資のケース
不動産投資では、赤字が発生しても問題ない場合があります。ここでは、赤字でも問題ない不動産投資のケースを解説します。
ローン完済後に黒字が見込める場合
不動産投資では、ローン完済後に黒字を見込むことができ、月々の赤字が少額であれば基本的には問題ありません。
例えば、3,000万円の不動産を返済期間30年のローンで購入して賃貸経営を行ったとします。
購入から30年後まではローン返済が必要となるため、ローン返済を含めると、月々の収支が赤字になる可能性もあるでしょう。
しかし、30年後から先はローン返済が不要となり、それ以降は安定した収入を得られます。
不動産投資を行う方の中には、将来の安定した収入や老後の蓄えなどを目的としている方も多いです。
不動産投資で発生する赤字が生活に支障のない範囲であり、なおかつローン完済後に黒字が見込めるなら赤字でも問題ありません。
節税目的の赤字
不動産投資の赤字は、損益通算を活用した節税目的なら問題ありません。
給与所得者は個人事業主と違い経費がないため、節税する方法は限られてしまいます。
その点、損益通算ができる不動産投資なら、不動産投資で発生した損失を給与所得から差し引き、所得税や住民税の負担を軽減させることが可能です。
また、ローンの支払いが終わったあとは黒字に転換させて、老後の不労所得とすることもできます。
このように最初から赤字になることを想定した不動産投資なら、月々の収支がマイナスでも問題ありません。
対策が必要となる不動産投資の赤字の種類
対策が必要となる不動産投資の赤字は、キャッシュフローがマイナスになっている状態です。
一時的な赤字なら手元の資金や他の収入から補填も可能ですが、赤字が長期的に続くと資金繰りが厳しくなります。
ここでは、陥る可能性のある赤字の種類を解説します。
空室が原因
空室が発生したり長引いたりなど、安定した家賃収入が得られずに発生する赤字には対策が必要です。
不動産投資の主な収入源は入居者から得る家賃収入であるため、空室が発生すると収入の減少につながります。
特にワンルーム投資だと、空室が発生した場合の収入は0円です。
空室が発生している最中も、賃貸経営に必要なランニングコストはかかり続けるため、次の入居者が決まるまで赤字経営となります。
空室が発生しても、需要のある物件であればすぐに新しい入居者が見つかります。
しかし、相場よりも家賃が高かったり、立地が悪かったりすると、新しい入居者を見つけるのも難しくなります。
そのため、空室が原因で赤字が発生している場合は、空室対策や売却して新しい物件を購入するなどの対策が必要です。
修繕費の増加が原因
修繕費の増加によって、想定外の出費が発生して赤字になった場合も対策が必要です。
不動産は経年とともに劣化し、築年数が古くなればなるほど修繕費用が増加します。また、地震や台風などの自然災害によって建物が被害を受ける場合もあるでしょう。
このように突発的に高額な修繕費が発生した場合も、修繕費が収入を上回って赤字になる可能性があります。
修繕費が原因の赤字を防ぐためには、傷みが大きくなる前にメンテナンスを行ったり、突発的な修繕に対応できるように資金を残したりなどの対応が大切です。
また、不動産を購入する前の段階であれば、修繕費が少なくて済むように築浅物件を購入するのも方法の一つといえます。
まとめ
この記事では、不動産投資の赤字や損益通算による節税について詳しく解説しました。
不動産投資で発生した赤字は給与所得と合算できるため、課税所得を減らして所得税や住民税の節税につなげることができます。
実際に、節税目的で不動産投資を始める方も少なくありません。一方、空室の発生や修繕費の増加などの赤字は、早期に対応しないとキャッシュフローが悪化します。
このように、不動産投資には問題のない赤字と対応が必要となる赤字があるということを覚えておきましょう。
不動産投資の赤字や損益通算について理解を深めたいという方は、ぜひ本記事を参考にしてみてください。
