不動産を購入したあと、3年以内に売却することはあまり一般的ではありませんが、相続した不動産であれば、3年以内に売却することで税金を節約できる場合があります。
相続した不動産を売却するときには、譲渡所得税がかかりますが、取得費加算の特例や3,000万円の特別控除などの制度を利用することで、税金を減らすことができます。
しかし、これらの制度を利用するためには、相続や贈与による取得であることや生計を一にする親族からの相続や贈与であることなど、さまざまな条件を満たす必要があります。
また、売却時には、不動産の状況や市場動向、売却のタイミングなども考慮する必要があります。
この記事では、相続した不動産を3年以内に売却するメリットや計算方法、適用条件などについて詳しく解説します。
相続した不動産を売却しようと考えている人は、ぜひ参考にしてください。
不動産を3年以内に売却するメリット
相続した不動産であれば、取得費加算の特例が使えます。相続した不動産を3年以内に売却すれば、譲渡所得税の負担が軽くなります。
これを『取得費加算の特例』といい、売却した不動産にかかる相続税額を、取得費と譲渡費用に加えて、売却価格から引くことができます。
ただし、他の特例や控除と併用できない場合もありますので、詳しくは税務署や税理士にご相談ください。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続した不動産や株式などを売却したときに、所得税を減らすために使える特例です。
相続した財産は、相続税と所得税の両方がかかりますが、この特例を使うと、納めた相続税の一部を所得税の計算で引くことができます。
取得費の加算額の計算方法は？
取得費の加算額は、次の式で求めます。
- 取得費の加算額 = 納めた相続税 × 売却した財産の価値 ÷ 相続した財産の価値
この式で使われる用語を一つずつ説明します。
納めた相続税
相続したときに払った税金です。相続税は、遺産から基礎控除額（3000万円＋相続人数×600万円）を引いて残った金額に税率（10%～55%）をかけて計算します。
売却した財産の価値
売却した不動産や株式などの価値です。不動産の場合は、路線価という公示された価格を参考にします。株式の場合は、売却時点の時価を参考にします。
相続した財産の価値
相続したときに評価された財産の価値です。相続税の計算に使われる金額です。不動産や株式だけでなく、家具や預金なども含まれます。
取得費の加算額の使い方
取得費の加算額は、所得税の計算で取得費に足すことができます。取得費とは、不動産や株式などを手に入れるときにかかったお金です。
所得税は、次の式で求めます。
- 所得税 = 税率 × (売却金額 – 取得費 – 譲渡費用)
税率とは、所得税の割合です。年収や住民税などによって変わります。売却金額は不動産や株式などを売ったときにもらったお金を指します。
取得費は不動産や株式などを手に入れるときにかかったお金です。取得費の加算額を足すことができます。
譲渡費用は不動産や株式などを売るときにかかったお金です。例えば、仲介手数料や登記費用などです。
取得費の加算額を取得費に足すことで、所得税を減らすことができます。なぜなら、取得費が増えると、売却金額と取得費の差額が小さくなり、所得税の対象となる金額が減るからです。
ただし、取得費の加算額には上限があります。不動産の場合は売却金額の20%まで、株式の場合は売却金額の5%までです。
また、取得費の加算額を計算する際には、必要書類や証明書などを用意する必要があります。
特例が適用される条件
この特例を利用するには以下の5つの条件を満たす必要があります。
- 相続または贈与による取得であること
- 生計を一にする親族からの相続または贈与であること
- 相続税の申告期限から3年以内に譲渡したものであること
- 相続税の申告をしていること
- 居住用不動産の売却であること
これらの項目が守られていないと、取得費加算の特例を使うことができません。以下詳しく解説します。
相続または贈与による取得
相続や贈与による取得とは、亡くなった人や贈与してくれた人から不動産を受け継いだ場合の取得方法です。
この場合、相続税評価額や贈与税評価額という特別な評価額が設定されます。これは、時価よりも低く設定されています。売却時に譲渡所得が過大になることを防止するためです。
この特例を利用することで、適正な譲渡所得を計算し、税金の負担を軽減できます。
生計を一にする親族からの相続または贈与であること
次に、生計を一にする親族からの相続・贈与の条件ですが、配偶者、親、子、兄弟姉妹など生計を一にする親族からの相続・贈与に限定されています。
これは、生計を一にする親族間の相続や贈与は、経済的な援助や生活の安定のために行われることが多い一方で、税負担を軽減することが目的です。
相続税の申告期限から3年以内に譲渡したものであること
相続税の申告期限から3年以内に財産を譲渡することを要件としているのは、不動産価格の変動による税負担の不公平を防ぐためです。
相続から3年以上経過している場合は、取得費加算の特例は使えませんので注意が必要です。
相続税の申告をしていること
相続税額を取得費に加算するためには、確定申告をしていることも条件となります。
この場合に必要な書類は
- 相続税の申告書（写し）
- 相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳明細書
などです。書類をしっかり保管しておかないと、申告ができませんのでご注意ください。
居住用不動産の売却であること
最後に、居住用不動産の売却条件は、自己の居住の用に供する目的で所有する不動産又は賃貸住宅として使用する不動産の売却に限られます。
商業用不動産や投資用不動産の売却には適用されません。不動産ごとに適用があるのは、居住用不動産の売却はライフスタイルの変化に伴うものであり、そのような場合の税負担を軽減するためです。
売却時に考慮すべきポイント
相続した不動産について、3年以内に売却することが必ずしも最善策とは限りません。
例えば、複数の相続人がいる場合は、全員の同意が必要であるため、売却に時間がかかることがあります。
また、早期に売却することで、買い手に不信感を抱かせる可能性もあります。このため、まずは不動産業者に相談することが重要です。
相続した不動産の状況や市場動向、売却のタイミングなどを専門家に相談することで、最適な売却方法を見つけることができます。
さらに、相続した不動産がリスクになる場合もあります。例えば、亡くなった人が自宅で亡くなった場合、買い手にとっては不安要素となるかもしれません。
こうした場合、売却前に清掃やリフォームを行うことで、買い手に安心感を与えることができます。
ただし、相続した不動産をあまりに早く売り出すと、周囲から非難を浴びる可能性があります。特に、世代によっては遺産に対する感覚が異なるため、注意が必要です。
このようなケースでは不動産業者に相談すれば、近隣に配慮した売却方法を提案してくれる場合もあります。
まとめ
相続した不動産を3年以内に売却することで、取得費加算の特例や3,000万円の特別控除などの税制優遇を受けることができます。
これらの制度は譲渡所得税の負担を軽減することができますが、適用条件や計算方法が複雑です。また、売却にあたっては、不動産の状況や市場動向などを考慮する必要があります。
相続した不動産を売却する際には、専門家に相談することをおすすめします。不動産業者や税理士であれば、最適な売却方法や税金対策を提案してくれるかもしれません。
相続不動産の売却は大きな決断です。今回ご紹介した情報を参考に、慎重な判断をして、満足のゆく売却を行いましょう。
