不動産投資のレバレッジとは？効果を利かせるメリットと注意すべきデメリット

不動産投資は、レバレッジ効果を利かせると収益を増やすことができます。

不動産会社のホームページやセミナーなどで頻繁に耳にする「レバレッジ」という言葉ですが、何となくの意味は把握しているものの詳しくは知らないという方は少なくありません。

そこで本記事では、不動産投資におけるレバレッジ効果の意味と仕組み、レバレッジ効果を利かせるメリットと注意すべきリスクを紹介していきます。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは

投資の世界で頻繁に使われる「レバレッジ」とは、「てこの原理」という意味の言葉です。

皆さんご存知の通り、てこの原理を使えば少ない力で大きな物を動かせます。身近な物でいえば、栓抜きや缶のプルトップなども、てこの原理を利用して開けられています。これを投資の視点で置き換えると、レバレッジとは「少ない資金で大きなリターンを得られること」を指す言葉となります。

不動産投資はレバレッジ効果が高いといわれていますが、その理由は、自己資金にローンを組み合わせることで、本来であれば買うことができない物件を購入できるからです。

レバレッジ効果の具体例

ここからは分かりやすく、具体的な数字を用いてレバレッジ効果を説明していきます。

たとえば、自己資金として1,000万円を貯めて不動産投資を始めたとします。レバレッジをかけずに物件を買う場合は、当然ですが1,000万円の物件しか買えません。

1,000万円で購入した物件の利回りが10％の場合、1年間で得られる利益は100万円です。

次に、レバレッジをかけて不動産投資をした場合の利益を説明していきます。自己資金1,000万円と銀行から借りた2,000万円を合わせて、本来は買えない3,000万円の物件を購入したとします。

その3,000万円の物件の利回りが10％の場合、1年間で得られる利益は300万円です。

もちろん銀行から2,000万円を借りているため、レバレッジを利かせて物件を購入した場合は金利を支払う必要があります。

しかし、仮に金利が5％だとしても年間の返済は100万円なので、自己資金だけで物件を購入するより200万円も高い利益を上げることができるのです。

レバレッジを利かせられる理由

レバレッジ効果が高い投資は、不動産投資以外にも「FX」や「株式の信用取引」が挙げられます。

しかし、FXや株は上級者向けで難易度が高く、リターンは高いものの失敗した時の損失も大きいハイリスクハイリターンの投資です。そのため、レバレッジ効果は高いものの、長期的な安定収入が欲しいと考えている方にはおすすめできません。

その点、不動産投資はレバレッジ効果が高い投資の中ではリスクが低いです。また、担保となる不動産が財産として形に残るため、金融機関の信頼を得やすいという利点があります。

そのため、不動産投資はレバレッジ効果を利かせやすい投資なのです。購入者の社会的信用や不動産の価値は厳正に審査されますが、安定した収益があり、投資用物件も需要が見込まれると判断されれば、スムーズに大金を融資されることも多くあります。

レバレッジを利かせて不動産投資をするメリット

ここからは、レバレッジを利かせて不動産投資をするメリットを紹介していきます。

少ない資金で大きな収益を得られる

最大のメリットは、少ない資金しか手元になくても大きな資産を運用できる点です。

前述した具体例でも説明した通り、自己資金が1,000万しかなくても銀行から融資を受けられれば、本来であれば買えるはずのない大きな物件を買えます。

高額の物件で利回りが良ければ、月々に支払わなければいけない金利分を差し引いても、多くの収益を得ることができるでしょう。

また、自己資金で1,000万円を貯めてから不動産投資を始めようと考えた場合、長い期間をかけて計画的に貯金しなければいけません。

不動産投資はミドルリターンの投資なので、投資用物件を購入する時期は早ければ早い程、将来的に残せる額は大きくなります。そう考えれば、投資用物件は少しでも早く買うべきです。

もちろん、自分が持っている資産状況や信用情報で借りられる金額は変わりますが、レバレッジ効果を利かせることで大きな資産を得られる点は大きなメリットです。

リスクの分散

レバレッジを利かせて不動産投資をするとリスクを分散できます。

たとえば、自己資金1,000万円でレバレッジを利かせずに物件を購入したとします。すると、当然ですが資金は0円になります。不動産投資はミドルリスクの投資ですが、空室や災害により入居者が埋まらなければ家賃収入は入りません。

一方で、レバレッジを利かせて自己資金の1,000万円を残したまま不動産投資をすれば、手元に十分な資金を残したままリスクに備えて物件を運用することができます。万が一のリスクに備えるという意味でも、自由に使える自己資金はなるべく残しておくべきです。

保険効果が高い

レバレッジを利かせて不動産投資をすると高い保険効果が期待できます。

たとえば、自己資金1,000万円でレバレッジを利かせずに不動産投資を行った場合、返済中に購入者が亡くなればそのまま1,000万円の物件が相続されます。

しかし、自己資金1,000万円でレバレッジを利かせて3,000万円の不動産投資を行っていれば、相続者はより収入が大きいローンの返済義務がない3,000万円の物件を相続できます。

不動産投資で融資を利用する際、多くの場合は団体信用生命保険に加入できます。この保険に加入していると、返済期間中に加入者が死亡したり高度障害状態になると、自動的に借入金は0円となります。つまり、相続者には銀行から融資された2,000万円の返済義務がないのです。

そのため、少しでも遺された家族へ多くの資産を相続させるために、あえてレバレッジを利かせて不動産投資をするという手もあります。

逆レバレッジに注意！注意すべきリスクについて紹介

レバレッジを利かせた不動産投資の最大のリスクは「逆レバレッジ」です。逆レバレッジとは、金利の上昇や利回りの低下により、融資を受けずに購入した方がお得になる状態を指します。

上記「レバレッジ効果の具体例」の項目で説明した金利を、5％から11％に引き上げて考えてみましょう。金利5％の場合であれば銀行へ支払う分を加えても年間200万円も多く利益を得られると説明しましたが、金利が11％に引き上げられると利益は80万円になります。

つまり、レバレッジを利かせずに購入した方がお得になるのです。

それは、投資の利回りが低下した場合でもいえます。利回りの低下や金利の上昇は発生しうる事案なので、逆レバレッジになるリスクは必ずあります。レバレッジをかけすぎていると逆レバレッジになった際の被害が大きくなるため、ある程度の資金は常に保有しておくようにしてください。

まとめ

不動産投資におけるレバレッジ効果の意味と仕組み、レバレッジ効果を利かせるメリットと注意すべきリスクを紹介していきました。

投資市場で頻繁に耳にするレバレッジは、収益を大きくするためには非常に効率的です。とくに不動産投資の場合、個人の信用情報と投資用物件の収益性が高いと判断されれば手元の資金が0円でも金融機関から融資を受けられるため、非常に高いレバレッジ効果を利かせることができます。

しかし一方で、レバレッジを利かせすぎると、利回りの低下や金利の上昇で大きく損をするリスクもあります。そのため、万が一の事態にも対応できるように、常にある程度の資金は保有しておきましょう。

レバレッジを利かせられる投資案件の中では、不動産投資は群を抜いてミドルリスクです。安定した収入を長期間に渡り得たいと考えている方は、レバレッジ効果のメリットとリスクを踏まえたうえで、適切な投資用物件の購入を検討してみてください。