注目度が高いファンドであれば受付開始から数十秒で終了となるケースもあるなど、とくに個人投資家からニュータイプの不動産投資として注目されている不動産投資型クラウドファンディング。
少ない資金で気軽に始められてリターンを得られるため、多くのメリットがあるのは疑いようのない事実です。しかし、実態として投資であることには変わりないため、気を付けるべきリスクやデメリットはいくつか存在しています。
本記事では、不動産投資型クラウドファンディングの仕組み、メリット、デメリットを詳しく解説していきます。これから不動産投資を始めてみたいと考えている方は、何に気を付けなければいけないのかを必ず把握しておくようにしましょう。
不動産投資型クラウドファンディングの仕組み
まずは簡単に、クラウドファンディングの特徴から紹介していきます。
クラウドファンディングとは、不特定多数の人（Crowd）から資金を集める（Funding）ことを指す造語です。サイトを利用して出資者を集め、出資額に応じてリターンを送るという仕組みです。
● 寄付型⇒基本的にはリターンなし
● 投資型⇒株式や金銭などがリターン
クラウドファンディングは大きく上記の3種類に分類されますが、不動産投資型クラウドファンディングは投資型に分類されます。つまり、出資額に応じて得られるリターンは金銭ということです。
出資者は、不動産投資型クラウドファンディングにより以下の流れで配分を得られます。
2. クラウドファンディングを通じて出資する
3. 集まった資金で不動産を購入して運営する
4. 売却益や家賃収入などの利益を出資額に応じて分配する
一般的な不動産投資の場合は自分で物件を購入して運営しますが、不動産投資型クラウドファンディングは現物物件を購入するのではなく、投資家として事業者を支援するという立ち位置です。
不動産投資型クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に則り運営されているため、物件情報は詳細に明示されます。
募集期間中に資金が集まればファンドは成立となり、投資対象不動産の運用が開始されます。その後は、売却益や家賃収入から一定の資金が分配されていきます。
不動産投資型クラウドファンディングの5つのメリットを紹介
ここからは、不動産投資型クラウドファンディングのメリットを詳しく紹介していきます。
少ない額で始められる
不動産投資型クラウドファンディングは、1万円という少額から始めることができます。
不特定多数の人から資金を集めて投資用物件を購入するという仕組みなので、自分ひとりで大金を用意する必要はありません。一般的な不動産投資であれば、物件を取得するために最低でも数百万円単位の資金が必要ですが、不動産投資型クラウドファンディングは1万円あれば始められます。
不動産投資は自分には敷居が高いと感じている方も少なくありませんが、1万円から始めることができると考えると気楽に感じられるはずです。
もちろん、より多くの利益を得たいと考えているのであれば、10万円や100万円といった大金を出資することも可能。出資額に応じて得られる収益も変わるため、初心者から上級者まで、さまざまな経験則に合わせて出資額を調整できるというメリットがあります。
リスクを軽減できる仕組みが用意されている
少額から始められるため最初からリスクが低い不動産投資型クラウドファンディングですが、さらにリスクを軽減する2つの仕組みが用意されています。
● マスターリース契約
優先劣後出資は、出資金が不足した場合に運営会社が出資して補填する仕組みです。投資物件に損失が発生しても運営会社が補填してくれるため、投資家が損をするリスクはありません。
マスターリース契約は、入室状況に左右されず常に固定の金額が支払われる仕組みです。空室の状態でも収入が途絶えることはありませんので、安定した資産形成を実現できます。
しかし、これらの仕組みは案件によっては用意されていない場合があります。
さらに、用意されている案件はリスクがない代わりに利回りが低く設定されているケースが多いため、儲かりにくくなるというデメリットがあることを忘れてはいけません。
手間がかからない
不動産投資型クラウドファンディングは手間がかかりません。
現物の物件を購入して自分で不動産投資をする場合は、物件購入や賃貸管理においてさまざまな手間が生じます。書面による契約実務が必ず生じるため、一朝一夕では完了できません。
しかし、不動産投資型クラウドファンディングであれば、インターネットで手続きを完結したら基本的に後は分配金の入金を待つだけなので、手間が一切かかりません。
投資家としての判断や決断が求められる場面もありませんので、片手間で不動産投資ができます。
高い利回りが期待できる
不動産投資型クラウドファンディングは、銀行よりも高い利回りが期待できます。
想定利回りは2～10％と案件により幅はありますが、いずれも不動産投資のプロが厳選して選んだ物件に投資できるため、基本的には大きく失敗するリスクはほとんどありません。
低金利が続く現在では、預貯金の平均金利は0.01～0.03％と非常に低いです。
銀行に預けていてもほとんど増えないのであれば、高い利回りで安定した収益を得られる不動産投資型クラウドファンディングを利用した方が得であるといえます。
投資家と繋がることができる
不動産投資型クラウドファンディングは複数の投資家で物件を購入するため、自然と投資家同士の横の繋がりが生まれるというメリットがあります。
もちろん実際に会って情報を共有することもできますし、インターネット上でやり取りを行いコミュニケーションを図ることも可能。同じ物件に投資している仲間であれば話題も尽きません。
不動産投資に関する情報や知識は、実際に投資をしている方から話を聞く方が、よりリアルで生きた情報を得ることができるでしょう。
不動産投資型クラウドファンディングの3つのデメリットを紹介
続いては、不動産投資型クラウドファンディングのデメリットを紹介していきます。
中途解約ができない
不動産投資型クラウドファンディングは、中途解約ができないファンドが多いです。
そのため、運用期間中に出資金を引き出したいと考えても引き出せず、まとまったお金が必要になった際に困るという事態に陥るリスクがあります。
中途解約ができなくても困らない分だけ出資するなどして、事前にリスクヘッジを考えておきましょう。
収益性は低い
不動産投資型クラウドファンディングは、ローリスクローリターンの投資です。
メリットの項目でも説明した通りリスクは限りなく低いものの、収益性も低く設定されています。収益は出資者で分配するため、すべてが自分の収益になる現物の不動産投資とは違います。
ローリスクだから収益性が低くても問題ないと受け入れられるかどうかは人それぞれ。不動産投資でどれだけ稼ぎたいかを考えたうえで、決断するようにしてください。
レバレッジ効果が低い
不動産投資型クラウドファンディングは、不動産投資の特徴でもあるレバレッジ効果を利かせられないというデメリットがあります。
現物の物件を購入して不動産投資をする場合は、自己資金＋融資額でより高い収益を目指せる物件を購入できます。しかし、不動産投資型クラウドファンディングのために融資する金融機関を見つけるのは難しいため、少ない資金で高い投資効果を得るレバレッジ効果を利かせられません。
不動産投資におけるレバレッジ効果に関しては以下の記事で詳しく解説していますので、こちらもぜひチェックしてみてください。
⇒不動産投資のレバレッジとは？効果を利かせるメリットと注意すべきデメリット
おすすめの不動産投資型クラウドファンディング
最後に、おすすめの不動産投資型クラウドファンディングサービスを2つご紹介します。
利回り不動産
運営する株式会社ワイズホールディングスは、これまで全国ホテルや好立地の商業施設の開発など不動産に対する実績があります。十分なノウハウや経験があるので安心して利用できるでしょう。
不動産に関する情報もプロが正確に提供しているため、利用者が投資先を選定しやすいという特徴があります。
また、不動産会社が空室リスクを保証するマスターリース契約を実施しているため、物件が空室であっても一定額の賃料が支払われます。確実な資産形成をしたい方にはお勧めです。
利回り不動産では一口1万円から不動産投資が可能で、口座開設などを行うとワイズコインが溜まり、1コイン=1円で投資の際に利用できます。
property+
1990年創業のリビングコーポレーションが運営するサービスです。2019年からプライム市場に上場している飯田グループホールディングスのグループ会社であり、信頼度の高いサービスと言えます。
こちらも1口=1万円からの出資が可能ですが、出資制限があるためすぐに申し込みが埋まってしまう場合があるほか、投資によって稼げる額にも上限があります。
ファンドの対象となるのは自社物件となり、投資物件数はやや少ないですが好立地な物件やデザイン性・機能性の高い物件など、高入居率を期待できるため利回りが良い物件があります。
利回り不動産と同様マスターリース契約を締結しているほか、property+の事業者も出資を行っており、投資家を優先出資・property+事業者を劣後出資とし不動産の価格が下落した際は劣後出資者分から損失を負担するシステムになっています。
元本割れの可能性はありますが、極力投資リスクが少ない形で不動産投資が可能です。
まとめ
不動産投資型クラウドファンディングの仕組みとメリット・デメリットを紹介していきました。
ほとんどリスクがなく少額から気軽に始められる不動産投資型クラウドファンディングですが、収益性が低くレバレッジ効果を利かせられないなどのデメリットが挙げられます。
収益性は気にせず不動産投資をとりあえずやってみたいと考えている方にはおすすめできますが、収入の柱にしたい、老後の資産形成を考えている、長期的に渡る収入源がほしいと考えている方には不向きです。
メリットとデメリットを把握したうえで、不動産投資型クラウドファンディングの利用を検討するようにしてください。
