サラリーマンの方々が不動産投資を始めるケースが増えていますが、果たして本当にサラリーマンは不動産投資に向いているのでしょうか。
この記事では、サラリーマンが不動産投資に向いている理由と、陥りやすい失敗について解説します。
また、記事の最後には、不動産投資で失敗しないために知っておくべき、不動産投資会社の特徴やリスクについても詳しく解説します。
これらの情報を押さえれば、不動産投資を始める際の不安も軽減されるでしょう。
サラリーマンが不動産投資で失敗してしまう原因と対策方法
サラリーマンが不動産投資で失敗する原因と対策を解説します。
営業マンの言いなりになる【対策：自分できちんと情報を収集する】
特に初めて不動産投資をする方にとって、担当の営業マンは頼りになる存在です。しかし、営業マンは物件を売るために、良い点を強調したり、話を盛ったりすることがあります。
結果として、「営業マンの言うままに物件を買って失敗してしまった」と後悔するケースも少なくありません。
自分で考えずに物件を購入すると、シミュレーション通りにならなかったり、予想外の事態が発生して良い結果が得られないことがあります。
不動産投資にはメリットもありますが、リスクも伴います。
成功するためには、営業マンの言うことに依存せず、自身で情報収集し、慎重に検討する姿勢を持ちましょう。
出口戦略がない【対策：売却のタイミングを含めた計画を立てる】
不動産投資は安定収入が見込めるため、魅力的な投資方法です。
多くの方が、利回りやキャッシュフローを計算して毎月の安定収入を求めます。しかし、不動産投資の最終的な収支は、売却したときに確定します。
出口戦略がないまま不動産投資を始めると、年間のキャッシュフローが良くても、売却時に赤字になるリスクもあります。
利回りやキャッシュフローに加えて、いつ、いくらで売却するかという出口戦略をしっかり考えた上で、購入を検討することが重要です。
出口戦略を考えておけば、長期的な成功を見据えた投資が可能になります。
突発的な修繕費に対応できない【対策：修繕リスクに備える】
不動産投資には修繕リスクがあります。
アパートやマンションの大規模修繕は定期的に行われますが、雨漏りや設備の故障など突発的な修繕が必要になることもあります。
これらのトラブルに迅速に対応できない場合、入居者とのトラブルや、入居者の募集ができず、収益が悪化するリスクがあります。そのため、急な出費に対応できる資金をあらかじめ準備しておくか、毎月修繕費を積み立てておくことをおすすめします。
自分で賃貸管理をする【対策：賃貸管理のプロに任せる】
賃貸管理を自分で行うと、管理会社への手数料を節約できるため、収益が向上することがあります。そのため、日常業務の清掃、クレーム対応、空室募集などを自ら行うオーナーさんもいます。
しかし、賃貸管理は時間と手間がかかる仕事で、サラリーマンが本業と並行して賃貸管理を行うには限界があります。
不動産投資で収入を増やそうとしても、賃貸管理に時間を取られてしまい、結果的に働く時間が増えてしまうのでは本末転倒です。
管理会社に任せれば、自分の時間を犠牲にせず、資金的に余裕ができればさらに物件を増やすことも可能です。賃貸管理は手数料を払ってでもプロの管理会社に任せることが賢明でしょう。
目的が節税だけ【対策：節税よりもいかに収益を上げるか】
不動産投資には節税のメリットがあります。
サラリーマンの方の中には、節税を目的に不動産投資を始める方も多いでしょう。しかし、節税による金額はそれほど大きくない場合が多く、節税できる期間も限られます。
節税のために収益が上がらないように調整したり、無駄な経費を使うのはもったいないことです。不動産投資の本来の目的は収入を増やすことであり、節税を目的にしてはいけません。
いかに収益を上げるかを考え、不動産投資を行うことが大切です。
サラリーマンが不動産投資に向いている4つの理由
サラリーマンは実は、不動産投資に向いています。その理由を詳しく解説いたします。
融資が通りやすい
不動産投資の融資は、確かに自営業者や経営者よりもサラリーマンの方が借りやすい傾向があります。
もちろん、すべてのサラリーマンが融資を受けられるわけではなく、すべての経営者が融資を受けにくいわけでもありません。
金融機関は、安定した収入があるサラリーマンへの融資がリスクが少ないと考えます。特に、公務員や上場企業に勤めている方は、収入の安定性から融資を受けやすい傾向があります。
管理会社に任せることができるため時間的拘束がない
物件購入後は、入居者募集や清掃、クレーム対応など多くの業務が発生します。
しかし、ほとんどのオーナーはこれらの賃貸管理業務を管理会社に任せているため、時間を取られることはほとんどありません。
オーナーは、たまに管理会社から報告の連絡が来る程度で、あとは家賃がちゃんと振り込まれているか通帳を確認するだけで済みます。
普段の仕事が忙しいサラリーマンでも、時間的な拘束は少なく、物件を増やしてもその労力が増えることはありません。
団体信用生命保険に加入できる
不動産投資のために銀行融資を利用する際には、団体信用生命保険に加入する必要があります。
団体信用生命保険は、融資を受けた後、万が一申込者が亡くなった場合に、保険会社が残りのローンを保証してくれる生命保険です。
これにより、安定した収入が見込める物件であれば、ご家族に無借金の収益物件を残すことができます。
さらに、団体信用生命保険を利用することで、すでに加入している生命保険を見直し、月額の保険料を安くすることも可能です。
節税対策になる可能性がある
サラリーマンが節税する方法は限られていますが、不動産投資を行うことで節税が可能になる場合があります。
不動産投資をすると「減価償却費」という費用を計上できます。
減価償却費は実際にお金を使わないにもかかわらず、経費として計上できるため、キャッシュは残っているのに帳簿上は赤字になることがあります。
この帳簿上の赤字を活用し、サラリーマンの給与収入から損益通算を行うことで、所得税や住民税を減額することが可能です。
注意したい不動産投資会社の特徴
● リスクを伝えない
● 賃貸管理を行っていない
● 収益シミュレーションが楽観的
不動産投資物件を購入するには不動産投資会社の協力が不可欠です。しかし、すべて不動産会社のいいなりになってしまうのは危険です。
いくつか注意したい不動産投資会社の特徴を挙げます。
自社物件しか取り扱っていない会社の場合、ほかの物件と比較することもなく、自社物件を勧める傾向があります。メリットばかりを強調してリスクについては説明しない会社には注意が必要です。
また、賃貸管理を自社では行っていない不動産会社も要注意です。不動産投資は購入後の賃貸管理が重要になりますが、賃貸管理を自社で行っていない会社の場合、売れればいい、売りっぱなし体質の傾向があります。
そのため、実際よりも収益が上がる物件に見せるため、シミュレーションが楽観的で甘いケースがあるので注意しましょう。
不動産投資で起こり得るリスク
● 修繕リスク
● 家賃下落リスク
● 価格下落リスク
● 金利上昇リスク
一般的に不動産投資は「低リスク低リターン」または「中リスク中リターン」の投資とされ、比較的リスクが低いとされています。
しかし、完全にリスクがないわけではありません。ここでは、不動産投資で起こりうるリスクについて押さえておくべき点を解説します。
まず、長期的に賃貸需要が見込める物件を選ぶことで、「空室リスク」や「価格下落リスク」を減らすことができます。また、信頼できる賃貸管理会社に任せることで、「修繕リスク」や「家賃下落リスク」を軽減できます。
リスクが全くない物件は存在しませんが、どのリスクを取るか、どのリスクを避けるかを見極めることで、適切な物件選びが可能になります。
起こりうるリスクを事前に想定しておくことで、慌てずに対応でき、失敗を避けることができます。
まとめ
この記事では、サラリーマンが不動産投資に向いている理由と陥りやすい失敗について解説しました。
物件を購入した後、管理を管理会社に任せることで、時間と手間をかけずに安定収入を得ることができる不動産投資は、魅力的な投資手段です。しかし、どのような投資でも、その投資についての知識や情報が必要です。
不動産会社に言われるままに物件を購入するのは危険です。最低限のリスクや注意点を把握し、自分に合った物件を選びましょう。
