不動産の相続税評価額の算出方法とは？計算方法や節税のポイントを不動産のプロが解説！

不動産相続は、多くの方にとって一生に一度あるかないかの大きな出来事です。

しかし、いざ相続が発生すると「不動産の価値はどうやって決めるの？」「税金はいくらかかるの？」と不安になる方も少なくありません。

不動産は現金のように金額が明快ではないため、評価の仕組みが非常に複雑です。

適切な評価方法を知らなければ、余計な税金を払うことになったり、親族間での遺産分割トラブルに発展したりするリスクもあります。

本記事では、不動産専門家の視点から、相続税評価額の基本から計算方法、節税のポイントまでを分かりやすく解説します。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる資産価値のことです。

不動産の場合、市場で実際に取引される「時価（実勢価格）」とは異なり、国税庁が定めた「財産評価基本通達」に基づいて算出されます。

一般的に相続税評価額は、公示価格の8割程度を目安とした路線価などを基準として計算されます。

ただ、不動産全体がすべて「時価の8割」になるのではなく、土地の条件や建物の評価方法などによって差がみられます。

この「時価との差」を正しく理解することが、相続対策の第一歩となります。

相続税評価額と固定資産税評価額の違い

不動産の評価には、相続税評価額のほかに「固定資産税評価額」がありますが、それぞれ使用目的と算出基準が異なります。

相続税の申告には「相続税評価額」が用いられ、建物の評価や一部の土地評価には固定資産税評価額が計算の基礎として使われます。

遺産分割協議を行う際の不動産評価額

親族同士で「誰がどの財産を引き継ぐか」を決める遺産分割協議では、「時価（実際に取引される価格）」を採用するのが一般的です。

遺産分割はあくまで相続人同士の合意が優先されるため、全員が納得しているのであれば、相続税評価額や固定資産税評価額を基準にしても法的な問題はありません。

ただし、相続税評価額は時価の8割程度に抑えられているため、これを分割の基準にしてしまうと、不動産をもらう人と現金を同額分もらう人の間で、実際の手持ち資産に大きな差（不公平）が出てしまい、トラブルになりかねません。

後の火種を作らないためには、「どの時点の、どの評価基準を採用するか」を話し合いの初期段階でしっかりと共有し、慎重に合意形成を図ることが重要です。

【土地】相続評価の方法

土地の評価方法は、土地がどこにあるかによって「路線価方式」と「倍率方式」の2種類に分けられます。

【①】路線価方式

市街地などの国税庁が路線価を定めている地域の土地に適用されるのが、路線価方式です。

路線価とは、道路に面する標準的な宅地1平方メートルあたりの価額を指します。

【計算方法】

土地の相続税評価額は、以下の数式で算出します。

評価額= 路線価×地積（面積）×各種補正率（奥行補正、形状補正など）

例えば、路線価が30万円、面積が100平方メートルの整形地であれば、評価額は3,000万円となります。

土地が不整地形だったり、奥行きが極端に長かったりする場合は、補正率を乗じて評価額を減額調整します。

【②】倍率方式

路線価が設定されていない郊外や農村部の土地に適用されるのが、倍率方式です。

【計算方法】

倍率方式では、自治体が定めた固定資産税評価額に国税庁が地域ごとに定める「評価倍率」を掛けて算出します。

評価額 = 固定資産税評価額×評価倍率

評価倍率は、国税庁のウェブサイトで公開されている「路線価図・評価倍率表」で確認できます。

固定資産税評価額は毎年送られてくる納税通知書に記載されているため、計算自体は路線価方式よりも比較的容易に行えるのが特徴です。

【家屋】相続評価の方法

家屋（建物）の相続税評価額の計算は、土地に比べると非常にシンプルです。

原則として「固定資産税評価額 × 1.0」と定められており、市区町村から届く納税通知書に記載された評価額が相続税評価額となります。

中古住宅の場合は、新築時の建築費を基準にするのではなく、経年劣化による価値の減少（減価償却）が反映された現在の固定資産税評価額をベースに考えます。

さらに、建物を他人に貸し出している「貸家」であれば、固定資産税評価額から借主が持つ権利（借家権割合：一般的に30%）や賃貸割合を差し引いて評価できるため、自分で住むよりも評価額を抑えることが可能です。

実家にかかる相続税を軽減させるには？

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、亡くなった方が住んでいた土地（居住用）を相続人が引き継ぐ際、一定の要件を満たせば土地の評価額を最大80%減額できる制度です。

• 限度面積： 330平方メートルまで
• 減額割合： 80%

例えば、1億円の土地でも、特例が適用されれば2,000万円の評価として計算されます。

配偶者や、同居していた親族、あるいは一定の要件を満たす別居親族いわゆる「家なき子（持ち家のない親族）」が相続する場合に適用可能で、実家相続において最も重要な節税策といえます。

ただし、現在は「相続開始前3年以内に、三親等内の親族や特別な関係がある法人が所有する家に住んだことがないこと」など、要件が厳格化されています。

配偶者居住権

配偶者居住権は、2020年から始まった比較的新しい制度です。

配偶者が住み慣れた自宅に、亡くなるまでまたは一定期間、住み続けられる権利を指します。

この制度を利用すると、自宅の権利を「配偶者居住権」と「所有権（負担付所有権）」に切り分けることができます。

配偶者は居住権を得ることで、所有権を相続するよりも低い評価額で住まいを確保でき、預貯金などの他の資産を多く相続しやすくなるというメリットがあります。

また、二次相続（配偶者が亡くなった時の相続）の際の、節税メリットに繋がるケースもあります。

まとめ

不動産の相続税評価は、その土地が路線価方式と倍率方式のどちらに該当するかを正しく把握することから始まります。

家屋については固定資産税評価額が基準となりますが、土地については地積や形状、接道状況などの周辺環境に即した補正が必要です。

さらに、「小規模宅地等の特例」のような大幅な減額制度をいかに活用できるかが、最終的な納税額を大きく左右します。

また、税務上の評価額と実際の取引価格（時価）には必ずギャップが生じるため、親族間での遺産分割協議においては、この差がトラブルの火種にならないよう公平な視点で話し合うことが不可欠です。

不動産評価は非常に個別性が強く、専門的な知識が必要な場面も多々あります。

計算に不安を感じたり、相続税の総額が基礎控除を超えそうだと判断したりした場合は、不動産相続に精通した税理士や専門家へ相談し、余裕を持って対策を進めることをお勧めします。