家族や親族が亡くなり、不動産を相続すると「相続税」が発生する場合があります。
「高額な税金を支払わないといけないのでは…」と不安に感じる人も多いですが、不動産の相続税は必ずしも支払う必要があるわけではありません。
本記事では、不動産の相続税がかからないケースについて詳しく解説し、相続税が発生する場合の計算方法や、かからなくても注意したい点を紹介するので、相続前に確認しておくと安心です。
不動産相続税がかからないケースとは？
不動産も含めた遺産相続が基礎控除内に収まる場合
不動産の相続税には基礎控除が設けられており、財産の総額から一定額を差し引くことが可能です。
基礎控除額の計算式は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、相続する人数によって控除額は大きく変動します。
たとえば法定相続人が3人の場合、基礎控除額は3,000万円＋600万円×3=4,800万円なので、不動産を含む財産の合計額が4,800万円以内であれば相続税は発生しません。
配偶者控除が適用となる場合
夫婦のどちらかが亡くなり残された配偶者が相続する場合は、配偶者控除によって不動産を相続する際の相続税がかからないケースがあります。
相続した財産が1億6,000万円以下または法定相続分以下であれば配偶者控除が適用されますが、以下の条件を満たす必要があります。
● 法律上の婚姻関係にある
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内なので、期限までに誰がどの財産を相続するか決めておく必要があります。
配偶者控除は、「事実婚」や「内縁関係」など法律上の婚姻関係にない場合は適用されないため注意しましょう。
小規模宅地等の特例に該当する場合
小規模宅地等の特例で土地の評価額を減額すると、財産総額が基礎控除額以内となり不動産相続税がかからないことがあります。
配偶者の要件は比較的緩やかですが、特例を受けるためには一定の条件を満たす必要があり、配偶者以外の親族の場合は以下のような条件が課せられます。
● 相続税の申告期限まで住み続けている
● 相続開始前3年以内に、自身または配偶者、3親等内の親族が所有している家に住んでいない
● 相続した土地を申告期限まで保有している
とくに、別居親族（家なき子）は条件が厳しく、すべて満たさなければ適用されません。
不動産相続税の計算方法を解説！調べる方法とは
不動産相続税の計算式
不動産の相続税は、亡くなった人の現預金・株式などの遺産総額から借入金・葬式費用などを差し引き、「正味の遺産額」を求めます。
次に「課税遺産総額」を算出するために正味の遺産額から基礎控除額を差し引き、課税遺産総額を法定相続分で分けたと仮定し「各相続人の相続税額」を計算します。
各相続人の相続税額の計算式
- 各人の仮の税額=（課税遺産総額×法定相続分）×税率-控除額
最後に、各人の税額を合計して相続税の総額を出したら、実際の遺産の取得割合に応じて振り分けます。
不動産を相続するなら不動産のプロに相談を
不動産の相続は土地の形状などによって評価額が変わり、計算方法も複雑なため、専門的な知識がないと相続税を算出するのは難しいといえるでしょう。
また、控除制度や特例の適用基準を見落としてしまうと、高額な税金を納めなければならない可能性があるため、不動産を相続するなら、経験豊富な不動産のプロへ相談するのがおすすめです。
不動産のプロに依頼することで、遺産分割で意見が分かれた場合でも協議が進めやすくなるでしょう。
相続税がかからなくても注意したいポイント
相続税がなくても申告が必要な場合がある
「配偶者控除」もしくは「小規模宅地等の特例」を適用することで不動産相続税がかからないケースや、生命保険金や死亡退職金の非課税財産を差し引くことで、基礎控除額を下回る場合があります。
ただし、特例を利用するには亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に、相続税の申告をする必要があります。
申告を忘れると、税務署から確認の連絡がきたり、特例が適用されなくなったりするので注意しましょう。
相続を知った日から3年以内に登記が必要
2024年4月から相続登記（名義変更手続き）の申請が法律で義務化されたため、不動産を相続で取得したことが分かった日から3年以内に登記する必要があります。
さらに2024年4月よりも前に発生した相続についても、義務化の対象となるため注意が必要です。
期限を過ぎた場合は登記官から手続きを促されることがあり、正当な理由なく登記をしなかった場合は義務違反で10万円以下のペナルティが科される可能性があるため、早めに手続きをしましょう。
将来売却時に税金がかかる可能性がある
不動産を相続した後に売却すると、以下のケースでは税金が発生する可能性があります。
● 購入したときの価格より高値で売却する
● 譲渡した年の1月1日時点での所有期間が5年以下の不動産を売却する
不動産の売却価格が購入時の金額を上回ると、「譲渡所得」として所得税・住民税が課税され、購入したときの価格より高値で売却した場合は、譲渡所得が大きくなるため税金が高くなる可能性があります。
譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下の不動産を売却した場合は、「短期譲渡所得」とみなされ税率が約39.63%と高めになる点にも注意が必要です。
まとめ
不動産の相続税は、場合によってはかからないケースもあるため、相続が決まったら早めに金額を計算し、特例が適用されるかどうかなどを確認しておくと安心でしょう。
しかし、本来相続税の計算は複雑であるため、相続税の計算方法や適用できる制度などに詳しい不動産のプロへの相談することをおすすめします。
