不動産投資は儲からない…そんな言葉を聞いたことはありませんか？
投資の成功は利益を上げることなので、儲からないという話を聞くと不動産投資への参入に二の足を踏んでしまうかと思います。しかし現在、ローンの低金利や年金に対する不安も影響し不動産投資に対する注目は高まっており、参入者も増えています。
不動産投資に『儲からない』というネガティブなイメージが定着してしまっている理由は、不動産投資特有の資産運用手段が大きく影響しています。この記事では儲からないと言われる理由と、儲け以外のメリットについて紹介していきます。
不動産投資は儲からないと言われる理由
まず始めに、不動産投資が儲からないと言われる理由を解説していきます。
ミドルリスクミドルリターン
投資を行う上で考えなければいけない指標のひとつが、リスクとリターンのバランスです。リスクが高ければリターンも大きく、反対にリスクが低ければ見返りとなるリターンも低くなります。
ハイリスクハイリターンの投資と言えば株式投資、FX、仮想通貨、外貨預金などが有名で、ローリスクローリターンの投資は国債や定期預金などが一般的には挙げられます。不動産投資は、このどちらにも分類されないミドルリスクミドルリターンの投資です。
人間が暮らす上で欠かせない『住』という分野への投資であり、現物資産であることから極端に価格が暴落するリスクが低く、長期的に安定した収入を得られることが不動産投資の大きなメリットです。
空室、滞納、災害などのリスクはあるものの、ハイリスクの投資に比べれば極端に価格が暴落する危険性は低いです。しかし反対に、リターンとなる収入もいきなり爆発的に上昇することはありません。
不動産投資の資産運用手段は長期的な視点で考えるもので、長く投資をし続けて利益を積み上げていくものです。これが、投資してるのに儲からないというイメージが定着してしまった大きな理由であると言えるでしょう。
投資目的が定まっていない
投資目的が明確でないにもかかわらず不動産投資に手を出してしまうと、儲からないと感じてしまいます。
利益以外にもさまざまなメリットがある不動産投資ですが、前述したように儲けの部分に関しては、短期間で大きな利益を生み出せるものではありません。例えば、毎年1,000万円の家賃収入を得られる1億円の物件は「利回り10％」となりますが、それでも単純計算で投資分の費用を回収するのに10年かかります。
手元に残るお金も単純に1,000万円なわけではなく、管理費、固定資産税、修繕費などは家賃収入から捻出する必要がありますので、手元に残るお金を考えると投資分の費用を回収するだけでも大変です。
家賃収入が丸々儲けに変わるのは、融資によるローンの支払いが完了してからということになります。
不動産投資を副業にしている方や、老後に安定した収入を確保することを目的にしている方が多いのもこれが理由です。投資目的がこれらに該当する方であれば問題ありませんが、不労所得で楽してお金を稼げるからという軽い気持ちで取り組むと、儲けが少なくて得をしている気がしないという気持ちになってしまうでしょう。
表面利回りだけで考えている
「表面利回り」と「実質利回り」を考えずに不動産投資をすると、儲からないと感じてしまうでしょう。
● 実質利回り⇒年間家賃収入から諸経費を差し引いて物件価格で割った数字
上記項目でも軽く触れましたが、表面利回りと実質利回りの違いを具体的な数字を出して説明していきましょう。
年間家賃収入500万円の物件を5,000万円で購入したとします。この場合の表面利回りは10％と非常に高いですが、諸経費に毎年100万円がかかっている場合の実質利回りは8％です。
管理費用、固定資産税などは毎年諸経費として必要になる部分で、他にも保有物件に何かしらの不具合があれば修繕費がかかり、さらに実質利回りが低下していきます。
表面利回りだけを見て毎年いくらの収益があると計算してしまうと、実際に手元に残る金額との差を見て儲からないと感じてしまうはずです。表面利回りで収入を計算しておくことで、収入に対しての差異を減らせます。
不動産投資の儲け以外のメリット
不動産投資＝家賃収入による不労所得。
このようなイメージが定着しているかと思いますが、前述したように不動産投資人口が増えている理由は、儲け以外のメリットにも大きな要因があります。
上記項目では不動産投資が儲からないと言われる理由について解説してきましたが、ここからは儲け以外のメリットについて解説します。
節税
不動産投資は節税対策になります。
特に課税所得が900万円を超える方は所得税と住民税率が33％となり譲渡所得税率との差が広がるので、節税目的で不動産投資をしたいと考えている方はひとつの目安にしてみましょう。もちろん900万円以下の方でも節税対策にはなりますが、節税対策のみが目的ではリスクと見合わないケースが出てきます。
不動産投資で節税ができる仕組みは、実際に出ていかないお金である原価償却費で作った赤字を給与所得にぶつけて所得を圧縮できるからです。
5,000万円の建物を減価償却期間である5年間の間に1,000万円ずつ費用計上した場合、毎年この分だけ所得を減らすことができるため合法的に税金を抑えることが可能になります。
生命保険の代わりになる
不動産投資には、大切な家族へ残せる生命保険の代わりになるというメリットもあります。
自分に万が一の事態が起きた時、残された家族には生活に困らないだけの資産を残しておきたいと考えますよね。不動産投資が生命保険の代わりになる理由は、投資用物件を購入するために組んだローンは返済中に本人が亡くなってしまった時に免除され、購入した物件と家賃収入は引き継がれるという仕組みにあります。
住宅ローンを組む時には「団体信用生命保険」と呼ばれる保険に加入しますが、これは返済期間中に死亡または高度障害状態になったらローンの残高を完済するというものです。
大切な家族へ現物資産を残すことができ、さらに長期的に家賃収入により安定した収入が得られるので、万が一の事態を想定した場合にも大きなメリットであると言えます。
相続税対策
不動産投資により、現金よりも低い税額で相続することができます。
例えば1億円の現金を相続する場合は、その1億円がそのままの価値で相続税が発生しますが、1億円の投資用物件の場合は固定資産評価額をもとに相続税が計算されていきますので、その物件を長く保有していればいるほど税率が低くなります。
前述した生命保険の代わりとしてだけではなく、高い相続税を自分の家族に背負わせずに継がせることができるため、一石二鳥の効果を得られると言って良いでしょう。
まとめ
不動産投資が儲からないと言われている理由と、儲け以外のメリットについて詳しく解説してきましたが、参考になりましたか？
投資は高いリスクと高いリターンがあるものだと考えている方からすると、不動産投資は特殊な投資手法です。10年以上という長いスパンで利益を積み上げていく投資なので、儲かる儲からないという短絡的な視点で考えるよりも、自分の老後のことを考えながら投資を検討していくことをおすすめします。
自分が不動産投資で長期的に家賃収入を得る目的について再考し、儲け以外のメリットについても考慮しながら不動産投資の利用について検討してみましょう。
