不動産投資は儲からない？6つの理由と収支シミュレーション、購入前の判断基準

不動産投資で利益が出るかどうかは、家賃収入だけでは判断できません。購入価格、空室期間、維持費、ローン返済、売却時の手取りまで含めて確認する必要があります。

表面利回りが高くても、経費や返済を差し引くと手元のお金が減る物件はあります。反対に、家賃収入から支出を賄い、売却まで含めて利益を確保できる条件なら、投資を検討する余地があります。

この記事では「不動産投資は儲からない」と言われる理由を、収支の仕組みから解説します。仮定の条件による計算例と、購入前に取り寄せたい資料も紹介します。「儲かると言われたから買う」「儲からないと聞いたからやめる」と決める前に、自分で判断できる数字を確認しましょう。

不動産投資は儲からない？まず「利益」と「手残り」を分けて考える

不動産投資は、家賃を受け取ればその全額が利益になる投資ではありません。また、税務上の利益が出ていても、ローン返済などによって現金が減ることがあります。

購入を検討するときは、次の3つを分けて確認しましょう。

国税庁は、不動産所得を「総収入金額から必要経費を差し引いて計算するもの」と説明しています。必要経費には、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費などがあります。
参照：国税庁「不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」

ここで混同しやすいのが、減価償却費とローン返済です。減価償却費は建物などの取得費を各年に配分するもので、計上する年に同額の現金を支払うとは限りません。一方、ローンの元金返済は現金支出ですが、その返済額自体を必要経費にするものではありません。
参照：国税庁「減価償却のあらまし」

毎年の資金繰りを把握するため、まずは次の式で計算します。

年間の税引前キャッシュフロー = 実際の年間家賃収入 − 年間の運営支出 − 年間ローン返済額（元金＋利息）

この記事の「運営支出」には、管理費、固定資産税、保険料、支払った修繕費などを含め、減価償却費は含めません。所得税・住民税等は別途計算して差し引きます。購入時や売却時の資金収支も別に確認します。

不動産投資が儲からないと言われる6つの理由

利益が出にくくなる原因は、物件の収入に対して購入費用や保有中の支出が大きいことです。次の6つの視点から、収支計画に見落としがないか確認しましょう。

1. 購入価格と初期費用が高い

同じ家賃を得られる物件でも、購入にかかる金額が大きいほど、投じた資金に対する収益性は下がります。

確認するのは物件価格だけではありません。仲介手数料、登記関係費用、融資関係費用、取得時の税金など、購入に伴う支出も一覧にします。購入直後に設備交換や修繕が必要なら、その金額も資金計画に加えましょう。

販売資料の月々の収支が黒字でも、初期費用まで回収できるとは限りません。物件価格と購入諸費用を分けて提示してもらい、どの金額を基準に利回りが計算されているかを確認することが大切です。

2. 空室や家賃下落を見込んでいない

満室想定の家賃収入は、将来の入金を保証する数字ではありません。退去から次の入居まで時間がかかったり、募集家賃を見直したりすると、年間収入は減少します。

1室だけを所有する場合、その部屋が空室の間は当該物件の家賃収入がなくなります。それでもローン返済や管理関係の支払いが続く条件なら、手元資金から補う必要があります。

確認したいのは、現在の入居状況だけでなく、過去の空室期間と賃料の変化です。周辺物件と比べる際も、駅からの距離、築年数、面積、設備などの条件をそろえましょう。募集賃料と、実際に契約された賃料は区別して扱います。

3. 管理・修繕などの支出を見落としている

家賃収入が想定どおりでも、管理費や修繕費が増えると手残りは減ります。

収支計画には、毎月の定額支出に加え、退去時の原状回復、入居者募集、設備交換などの不定期な支出を反映します。区分マンションでは管理組合への管理費・修繕積立金と、賃貸管理会社への管理委託料を分けて確認しましょう。

特に、修繕積立金を支払っていることだけで、自分の部屋の設備交換費用まで賄えるとは判断できません。負担範囲を規約や契約で確認し、専有部分の修繕費用も見込みます。

「今年かからなかった費用」を長期計画から除外すると、修繕が発生する年の資金が不足します。修繕履歴や点検結果を確認し、工事項目ごとに時期と費用を見積もることが必要です。

4. ローン返済の負担が大きい

物件の運営収支が黒字でも、そこからローンの元金と利息を支払うと、キャッシュフローが赤字になることがあります。

借入金額・金利・返済期間によって毎月の返済額が変わるため、物件の利回りだけで返済余力を判断しないようにしましょう。変動金利の場合は、適用金利や返済額がどの条件で見直されるのかも確認します。

借入期間を長くすると毎月の返済額を抑えられる場合がありますが、売却予定時点のローン残高も確認が必要です。毎月の手残りと、売却時に返済する金額をセットで比較してください。

5. 節税効果を利益と混同している

税金が減ることと、投資でお金が増えることは別です。税務上の赤字が生じても、減税分より実際の持ち出しが大きければ、手元資金は減ります。

不動産所得の損失を他の所得と通算できる場合はありますが、土地取得のための借入金利子に相当する部分など、対象外となるものもあります。給与所得があるだけで、あらゆる赤字を通算できるわけではありません。
参照：国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

購入の判断では、節税効果を含める前の収支を確認し、そのうえで自分に適用される税務上の扱いを反映します。減価償却による必要経費が変わる将来の年も含め、税引後の手残りを計算しましょう。

6. 売却時の収支を考えていない

毎年の家賃収支が黒字でも、売却価格の下落や売却費用によって、投資全体で損失になる場合があります。

売却時には、売れた金額がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料などの売却費用と、残っているローンの返済を考慮します。

売却時の税引前手取り = 売却価格 − 売却費用 − 売却時のローン残高

これは資金収支の式であり、税務上の譲渡所得の計算式とは異なります。譲渡所得は取得費や譲渡費用を使って計算し、建物の取得費は減価償却費相当額を差し引いて求めます。ローン残高をそのまま取得費として差し引くものではありません。
参照：国税庁「取得費となるもの」

購入前に、複数の売却価格を置いた試算を行いましょう。高く売れる前提でしか成り立たない計画は、価格が下がった場合の追加資金まで確認する必要があります。

表面利回り6%でも赤字になる？収支シミュレーション

表面利回りが同じでも、空室・修繕・借入条件が変われば手残りは変わります。以下では、条件を固定した仮定の物件で比較します。

以下は仕組みを説明するための仮定の計算例です。実在物件の運用実績、現在の相場、融資の提示条件、将来予測ではありません。

計算に使う条件

この例の表面利回りは、次のとおりです。

180万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 6.0%

運営支出を差し引き、購入諸費用も含めた利回りは次のようになります。

（180万円 − 45万円）÷ 3,210万円 × 100 ≒ 4.21%

後者は、ここで定義した支出と購入総額による利回りです。ローン返済や所得税・住民税等は含みません。「実質利回り」という名前だけで比較せず、分子から引く費用と、分母に入れる購入費用をそろえてください。

空室・修繕・金利による年間手残りの違い

借入条件が年利2%の場合、月々の返済額は約8.87万円、年利3%の場合は約10.12万円です。端数処理前の返済額から年間収支を計算し、表では万円単位で丸めています。

年利3%のケースは、当初から借入金額2,400万円・返済期間30年・年利3%で借りる比較条件です。借入途中に金利が上がった場合の正確な返済額は、残高・残存期間・契約上の見直しルールによって変わります。

この計算例では、満室なら年間手残りは約28.5万円ですが、1か月の空室と追加修繕が重なると赤字になります。さらに、表に含めていない税金や募集費用等があれば、実際の手残りはその分減少します。

確認すべきなのは「表面利回り6%だから買えるか」ではなく、「空室や修繕が発生しても、必要な支払いを続けられるか」です。

毎年の黒字だけで初期費用を回収できたとは判断しない

この例では、購入時に自己資金810万円を使います。年間のキャッシュフローがプラスでも、それだけで初期投資の回収が終わったことにはなりません。

投資全体は、次のように確認できます。

投資全体の税引前の現金収支 = 保有中の累計キャッシュフロー ＋ 売却時の税引前手取り − 購入時の自己資金

保有中の累計キャッシュフローには、追加修繕などの持ち出しもマイナスとして含めます。この式は簡易的な現金収支で、資金の時間価値や税金は反映していません。最終判断では、それらも含めた条件で比較してください。

節税・団信・相続対策は、収益性とは分けて確認する

不動産投資を検討する際には、税務や保障、相続への影響も確認できます。ただし、いずれも「物件を買えば必ず得をする」というものではありません。

節税：減価償却の条件と売却時の税金まで確認する

減価償却は、建物などの取得費を一定の方法で各年の必要経費に配分する仕組みです。土地は減価償却資産に含まれません。
参照：国税庁「減価償却のあらまし」

建物の種類や取得条件などを確認せず、一律の期間で全額を経費にできるとは判断できません。また、保有中に計上する減価償却と、売却時の取得費の関係も確認する必要があります。
参照：国税庁「取得費となるもの」

「今年いくら還付されるか」だけでなく、保有期間中と売却時を通じて、税引後にいくら残るかを税理士に確認しましょう。

団信：加入の有無と保険金が支払われる条件を確認する

団体信用生命保険（団信）は、所定の事由に該当した場合に、保険金を債務の返済に充てる仕組みの保険です。例えば住宅金融支援機構の新機構団信では、死亡や所定の身体障害状態などの支払事由を定めています。
参照：住宅金融支援機構「新機構団体信用生命保険制度」

これは団信の仕組みを示す例であり、投資用ローンに同制度が適用されるという意味ではありません。投資用物件の借入れでは、検討している金融機関・商品の加入条件と保障内容を個別に確認してください。

確認したいのは、団信の付帯の有無、被保険者、保障が続く期間、支払事由、保険金が支払われない場合です。仮にローンが完済されても、物件の空室や修繕などの運営上のリスクは残ります。

相続対策：評価額の仕組みと引き継ぐ人の負担を確認する

相続税の不動産評価は、単純に購入価格を使うものではありません。国税庁は、土地には路線価方式や倍率方式、家屋には固定資産税評価額を使う方法を示しています。賃貸されている土地や家屋は、権利関係に応じた調整があります。
参照：国税庁「土地家屋の評価」

また、2024年1月1日以後に相続等で取得した居住用の区分所有財産には、区分所有補正率を用いる場合があります。物件の種類や取得時点などを踏まえた確認が必要です。
参照：国税庁「土地家屋の評価」

保有期間が長くなれば自動的に相続税率が下がるわけではありません。税額だけでなく、相続人が管理を続けられるか、納税資金を用意できるか、売却や遺産分割に対応できるかも検討しましょう。

不動産投資で損失を避けるために、購入前に確認すること

購入判断は、販売資料の想定だけで進めず、収入と支出の裏付けとなる資料をそろえて行います。まずは候補物件について、次の項目を確認してください。

収支の根拠となる資料を取り寄せる

資料が出ない項目は、確認できていない条件として収支計画に残します。根拠のない数字で穴埋めせず、売主・管理会社・金融機関などに確認しましょう。

条件が悪化した場合の収支も計算する

基本条件での試算に加え、空室期間が延びる場合、家賃が下がる場合、修繕が発生する場合、借入金利が高くなる場合を計算します。複数の悪化条件が重なったケースも確認してください。

条件の置き方は、物件の履歴や見積もりを根拠に決めます。すべての物件に同じ空室率や修繕費を当てはめると、個別のリスクを見落とします。

その上で、生活費や近く使う予定のお金を除いた予備資金で、赤字の年を乗り切れるかを確認しましょう。予備資金の必要額は、返済額、固定的な支出、予定工事、空室時の不足額から積み上げます。

購入を見送る条件を先に決める

次のような状態なら、契約を急がず、条件の再検討や購入の見送りを考えましょう。

• 家賃や管理費など、収支の主要項目に裏付けがない
• 購入後に空室や設備故障へ対応する現金が残らない
• 節税や将来の値上がりがないと、自分の投資目的を達成できない
• 修繕や金利の条件が悪化すると、生活費からの持ち出しが続く
• 売却価格が下がった場合の返済不足額を用意できない
• リスクや契約条件について説明を受けても理解できていない

融資が承認されることと、自分の資金計画に合うことは別の判断です。借りられる金額を基準に物件を選ぶ前に、どこまでの持ち出しなら対応できるかを決めてください。

不動産投資の収益性やリスクに関するよくある質問

不動産投資はやめとけと言われたら、購入しない方がよいですか？

言葉だけで決めず、候補物件の収支と、自分の予備資金を確認してください。収支の根拠が不足している、赤字が続くと生活に影響する、といった状態であれば、資料の追加確認や購入の見送りが選択肢になります。

利回りが何%あれば儲かりますか？

表面利回りだけで、利益を確保できる水準は決められません。管理費、修繕費、空室期間、借入条件、売却価格によって結果が変わるためです。同じ条件の計算式で比較し、税引後の手残りと売却までの収支を確認しましょう。

ローンを完済すれば、家賃はすべて利益になりますか？

なりません。ローン返済が終わっても、管理、修繕、税金、保険などの負担は残ります。完済後の家賃からも、それらの支出を差し引いて手残りを計算します。

不動産所得が赤字なら、必ず損をしていますか？

税務上の赤字だけでは判断できません。減価償却費と現金支出の時期が一致しないことなどから、不動産所得とキャッシュフローは異なります。ただし、現金収支が黒字でも、売却まで含めた投資全体で利益が出るとは限りません。

購入後、家賃収入から経費やローンを支払うと、想定よりお金が残りません。何を見直すべきですか？

まず、実際の家賃入金、運営支出、返済額を月別に整理し、購入時の計画との差を確認します。そのうえで、募集条件や管理費用の見直し、修繕の優先順位、借入条件、売却した場合の手取りを比較してください。費用や違約金が発生する変更は、その金額も含めて判断します。

不動産投資は、手残りと売却までの収支を確認して判断しよう

不動産投資で利益を得られるかは、購入する物件と運用条件によって変わります。家賃収入や表面利回りに加え、運営支出、借入返済、購入諸費用、売却費用まで確認することが必要です。

最初の行動は、候補物件の収支の根拠となる資料を取り寄せることです。基本条件と悪化条件の両方で計算し、自己資金と予備資金に無理がないかを確認しましょう。

節税・保障・相続への影響は、それぞれの適用条件を別に確認します。数字と条件を確かめた結果、目的に合わなければ、購入を見送ることも資金を守る判断です。