高齢者住宅の不動産投資が注目されています。
少子高齢化社会によって日本の人口は減少し続けていますが、その一方で65歳以上の高齢者は増加の一途を辿っているのが現状です。
今後も人口に占める高齢者の割合は多くなることが予想されているため、高齢者住宅の需要はさらに高くなると考えられます。
しかし、高齢者住宅の不動産投資ならではのリスクもあるため、十分に把握したうえで投資を行うことが大切です。
この記事では、高齢者住宅における不動産投資のメリットやリスクを紹介します。
高齢者住宅とは
高齢者住宅とは、介護サービスが受けられる住宅やシニア向けの分譲マンションのことです。
生活やサポートの内容は住宅によって異なり、共同生活をしながら家事や身の回りの世話が受けられたり、医療機関の補助が受けられる高齢者住宅もあります。
高齢者住宅にはさまざまな種類があるため、まずはどのような住宅があるかを確認しておきましょう。
特別養護老人ホーム
特別養護老人ホームとは、住宅での生活が困難な要介護状態の高齢者が入居できる高齢者住宅です。
特養の呼び名でも知られており、他の高齢者住宅に比べて低料金で入居でき、看取りの対応も行っています。
公的な施設の中でも数は多いですが、その一方で入所希望者も多くいるため、入居待ちが数年に及ぶようなケースも少なくありません。
養護老人ホーム
養護老人ホームとは、65歳以上で環境または経済的な理由により住宅で養護を受けることが難しい高齢者に対して入所や養護を行う施設です。
公営によるものがほとんどで、建築費の一部や運営費などは国や自治体によって賄われています。
生活に困窮している人や目が不自由な人などが入所することが多く、本人や扶養家族に収入がある場合は費用の一部を負担します。
サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）
サービス付き高齢者向け住宅とは、バリアフリーが完備されている高齢者住宅のことで、安否確認や生活相談などのサービスを受けられます。
入居者は60歳以上を対象とし、1戸あたりの面積は25平米以上とされていて、主に自立して生活できる高齢者を入居対象者としているのが特徴です。
バリアフリーの賃貸マンション建設と安否確認・生活相談のサービスを提供できれば成り立つため、不動産の投資先としても人気があります。
有料老人ホーム
有料老人ホームとは、高齢者が生活しやすいように配慮された住まいのことで、以下のようなサービスが受けられます。
- 入浴
- 排泄
- 食事の提供や介護
- 洗濯掃除などの家事支援
- 健康支援
また、介護付きの有料老人ホームは総量規制の対象となります。
総量規制とは、老人ホームが乱立して入居者が集まらず経営悪化して破綻することを防ぐ規制のことです。
この規制があるため、有料老人ホームは自由に作ることはできません。
認知症高齢者グループホーム
認知症高齢者グループホームとは、認知症の高齢者が家庭的な環境と地域住民との交流のもと、自立した日常生活を送ることを目的にしている高齢者住宅です。
地域密着型サービスに分類され、市町村から認定を受けた事業者がサービスを行っています。
利用者は今まで暮らしてきたエリアにあるグループホームに入居するため、社会的・精神的な孤立を防いで、心身ともに安定した状態で暮らせることが特徴です。
高齢者住宅に不動産投資するメリット
高齢者住宅を対象とした不動産投資は人気を集めています。ここでは、高齢者住宅に不動産投資するメリットを紹介します。
空室リスクが小さい
高齢者住宅に不動産投資するメリットは、退去が少なく空室のリスクが小さいことです。
アパートやマンションなどの賃貸契約の場合だと、更新の際に引越しをしたり、結婚や転職などのライフスタイルの変更により退去して空室が発生する場合があります。
高齢者住宅は一度入居した後は引越しすることが少なく、空室が発生しにくいため安定した収入を得られるでしょう。
補助や優遇が受けられる
高齢者住宅によっては、国や自治体から補助や税金が減るなどの優遇措置が受けられます。
例えば、サービス付き高齢者向け住宅の新築に対しては、建設費の10分の1が補助金の対象となったり、改修に対しては費用の3分の1を上限として国土交通省より補助金制度が受けられます。
優遇措置の内容や要件は各自治体によって異なる場合もあるため、不動産投資を検討している場合は該当するものがあるか確認しておきましょう。
家賃以外の収入が期待できる
高齢者住宅に不動産投資をする場合、介護サービスでも収益を得ることが可能です。
介護に関する知識や経験がなくても、介護の資格を持つ事業者に業務委託を行うことで対応できます。
マンションやアパートの賃貸契約だと家賃収入のみとなりますが、高齢者住宅への投資であれば収入源を増やせることもメリットの一つといえるでしょう。
立地に左右されにくい
高齢者住宅の不動産投資のメリットは、マンションやアパートの賃貸に比べて立地に左右されにくいことです。
マンションやアパートは立地が悪いと空室率が高くなったり、家賃の値下げが必要になるケースも多くあります。
一方で、高齢者住宅は立地面の重要性がそれほど高くないため、都市から離れた地方でも十分に利益が期待できます。
特に地域密着型の高齢者住宅なら、その土地にゆかりがあったり、昔から住んでいた人が入居者の主な対象です。
そのため、一般的に家賃が高い都市部に比べて地方の需要が高いケースもあります。
高齢者住宅に不動産投資するリスク
続いては、高齢者住宅に不動産投資するリスクを紹介します。
要件を満たすためにコストがかかる
高齢者住宅に不動産投資するリスクは、要件を満たすためにコストがかかることです。
高齢者住宅はさまざまな優遇措置が用意されている一方で、一定の設備設置や床面積の大きさなどの規定もあります。
そのため、すべての要件をクリアするとなると、投資規模が大きくなってコストも増えてしまう可能性があります。
投資規模が大きくなると借入金も増えるため、完済までの期間が長くなったり、毎月の返済額も大きくなります。
国から補助金を受けられたとしても、それ以上のコストがかかるという点に注意しなければなりません。
融通が利きにくい
高齢者住宅として建物を立てると、なにかあった場合に他の施設としての転用が難しく、融通が利きにくいリスクもあります。
また、間取りも一定の条件を満たさなければならず、マンションやアパートと違って特殊な構造になっていることも転用が難しい理由です。
例えば、収益性が不十分という理由から高齢者向け施設を壊して他の施設を作ろうとしてもすぐには難しいでしょう。
特に地方で高齢者住宅を建てている場合だと、もともとの人口も少ないことから、他の施設に転用したとしても集客は難しくなります。
高齢者住宅特有のリスクがある
高齢者住宅は入居者がケガをしたり、職員との間でトラブルが発生することもあります。
場合によっては風評以外を受ける可能性もあり、そのせいで事業が停止して収入が得られなくなることもあるでしょう。
事前対策はもちろんですが、保険に加入するなどの対策も必要です。
まとめ
この記事では、高齢者住宅の不動産投資のメリットやリスク、住宅の種類などを紹介しました。
高齢者住宅を対象に不動産投資をするメリットは、空室リスクが小さく、国や自治体の補助・優遇制度が受けられたり、家賃以外の収入源を確保できることなどです。
その一方で、要件を満たすためにコストがかかったり、やめたくなったときに融通が利きにくいリスクもあります。
高齢者住宅は、少子高齢化社会ということもあって需要が多い分野といえるでしょう。
しかし、どんな投資にもデメリットはあるため、投資を行う前にはメリットやリスクを把握し、収益がどれくらい期待できるかをしっかり計算しておく必要があります。
高齢者住宅の不動産投資に興味がある方は、ぜひ本記事を参考にしてください。
