不動産投資で利益が発生した場合は、自身で確定申告を行い納税しなければなりません。
確定申告で重要になるのが経費や雑費であり、適切に計上することで税金の負担を軽減できます。
一方で、何でも経費や雑費として計上するのはNGで、場合によっては税務調査が入って追加徴税が発生する可能性もあるため注意しましょう。
また、雑費は経費の一種ではあるものの、適切に取り扱わないと税務署に目をつけられやすい特徴もあります。
この記事では、不動産投資で雑費として認められる支払いや注意点を紹介します。
不動産投資の雑費とは
不動産投資における雑費とは、投資に要した費用ではあるものの、主要勘定科目に入らない経費のことです。
また、金額が少なく重要性が低い経費の総称として雑費と呼ぶ場合もあります。ここでは、不動産投資の雑費について解説します。
経費と雑費の違い
雑費は、不動産投資や経営の中で発生した費用のうち、主要勘定科目に当てはまらない経費です。
雑費も経費の一種となるため、確定申告では年間売上から差し引いて所得を計算できます。
例えば、家賃収入が年間に100万円あったとしましょう。
経費が50万円で雑費が20万円だった場合、年間の収入から70万円を差し引けるため、確定申告の対象となるのは30万円になります。
このように雑費を適切に計上することで課税対象となる所得が減るため、納める税金も少なくなります。
不動産投資における経費の主要勘定科目
不動産投資では、以下のような支払いが主要勘定科目になります。
- 減価償却費
- 借入金利子
- 租税公課
- 火災保険や地震保険
- 管理費
- 修繕積立金
これらの費用は不動産投資で継続的に発生するため、主要勘定科目として経費を計上できます。
なお、減価償却とは価格が大きく長期間にわたって使用できるモノについて、購入した金額をその年にすべて経費計上するのではなく、一定の期間にわたって分割計上することです。
不動産投資においては、購入したマンションやアパートが減価償却の対象となります。
不動産投資の経費については、以下の記事でも詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
⇒不動産投資の経費はどこまで落とせる？収益を最大化するためのポイントを紹介
不動産投資における雑費の例
ここでは、不動産投資における雑費の例を紹介します。
交通費
不動産投資で発生した交通費は雑費として計上できます。
具体的には、不動産の内見や不動産会社の担当者との打ち合わせなどでかかった電車代やバス代、高速道路代などです。
経費として計上する場合は税務調査のときに細かく聞かれる可能性もあるため、内訳を記録しておきましょう。
また、交通違反で反則金が発生した場合は、物件の見学中であっても雑費として認められないため注意しましょう。
通信費
不動産投資で発生した通信費は雑費として計上できます。
具体的には、情報収集で必要となる毎月のインターネット料金、プロバイダ料金、書類の郵送代などです。
注意点はプライベート用と不動産投資用が一緒になっている場合で、このケースだと不動産投資分の金額のみを計算して計上しなければなりません。
例えば、プロバイダ料金が月に5,000円だった場合に、プライベートの使用割合が50％なら計上できるのは2.500円になります。
新聞図書費
不動産投資で、調査や研究を目的として購入した新聞や書籍などの新聞図書費は、雑費として計上して問題ありません。
例えば、『不動産投資法』『不動産投資のコツ』のような書籍であれば、雑費として計上できるでしょう。
また、不動産投資と名前がついていなくても、賃貸経営に関する新聞や書籍は経費になります。
接待交際費
不動産投資に関連のある支払いであれば、不動産会社や管理会社との打ち合わせなどで発生した飲食代や交遊費を雑費として計上できます。
また、入居者に対してインセンティブとしてプレゼントを用意する場合も、かかった接待交際費は雑費として計上可能です。
ただし、接待交際費が高額になると税務署に目をつけられやすく、税務調査の対象になりやすいため注意しましょう。
水道光熱費
不動産投資で水道光熱費が発生する場合も雑費として計上できます。
投資用物件は入居者が水道光熱費を負担するため、基本的には発生しないケースがほとんどです。
しかし、アパートやマンションの共用部の設備にかかる水道代や電気代などを支払っている場合は雑費となります。
消耗品費
不動産投資のために購入したパソコンやプリンターなどの消耗品費は、雑費として計上できます。
また、ペンや封筒などの文房具類や物件を撮影するためのカメラ、確定申告をするための会計ソフトの導入費なども消耗品費です。
原則として10万円未満のもの、青色申告で少額減価償却資産の特例を利用する場合は30万円未満のものが消耗品費となります。
それ以上の金額で購入したものについては、減価償却の対象となります。
不動産投資の雑費で注意すること
不動産投資ではさまざまな支払いが雑費として認められるものの、一方で注意するポイントもいくつかあります。
ここでは、不動産投資の雑費で注意することを紹介します。
雑費の目安について
不動産投資で雑費として計上できる上限金額に決まりはありませんが、一般的には区分マンション1戸あたり月2万円が目安となります。
また、物件の築年数や状態によってはさらに雑費がかかるケースもあるため、その場合は計上しても問題ありません。
ただし、雑費が大幅に変動することはほとんどないため、急に雑費が増えている年は税務署に目をつけられてしまう可能性もあります。
科目に分けるのが面倒という理由で、不動産投資でかかった費用を何でも雑費に入れるのもNGです。
主要勘定科目に入れられるものは入れて、該当しない支払いを雑費にしましょう。
雑費で計上できるのは不動産投資に関連する費用のみ
不動産投資では、雑費として計上できるのは投資に関連する費用のみで、関連性がなければ計上できない点に注意しましょう。
例えば、家族で旅行に出かけた際にかかった費用を交通費として計上したり、友人との会食でかかった費用を計上したりするのはNGです。
中には、「利益がそこまでないので問題ない」と自己判断して、不動産投資と関連のない支払いを計上して節税している方もいます。
しかし、利益の大小に関係なく不正に雑費計上していると疑われると税務調査が入り、一つひとつの支払いを細かく調べられるため注意が必要です。
税務署に尋ねられた場合に備え、用途を証明できるものも合わせて保管しておきましょう。
高額な支出を雑費として計上しない
雑費は、事業用の経費に適切な勘定科目がなく少額で重要性が乏しい場合に用いるため、高額な支出を雑費にするのは不適切です。
金額が大きいものや高頻度で計上する支払いがある場合は、雑費以外で科目を設定したうえで確定申告を行いましょう。
雑費が多いと税務調査の可能性がある
雑費は多ければ多いほど節税効果が高まることもあり、税金を抑えるためにできるだけ多く計上したい方も少なくないでしょう。
しかし、不動産投資は他の事業に比べると雑費が出にくいこともあり、雑費を多く計上すると税務調査が入る可能性も高くなります。
確定申告では存在しない雑費を決算書に計上することは避け、不動産投資に関係のない支払いを雑費にした場合は早めに修正申告を行うことが重要です。
まとめ
この記事では、不動産投資の雑費の種類や計上する際の注意点を紹介しました。
雑費を適切に計上することで節税できますが、雑費が多すぎたり、高額すぎると税務調査が入りやすくなるため注意しましょう。
もちろん、適切に雑費を計上することは問題ないため、日々の収支をしっかり管理して確定申告時に計上できるように準備しておくことが大切です。
