確定申告で支出を経費として計上すれば利益を圧縮して節税効果を得られます。つまり、できるだけ多くの支出を経費として計上できれば利益を増やすことができるというわけです。
不動産投資で手にした収益は確定申告をして税金を支払わなければいけませんので、経費をうまく計上できなければ支払う税金の額が増えてしまい損をします。
また、過大な経費の計上は違反になりますので、自分自身でどこまでが経費として計上できるのかできないのかを把握しておかなければ、不動産投資で得た収益を最大化することはできません。
この記事では、不動産投資の経費はどこまで落とせるのかを説明していきます。考えるべきポイントも合わせて紹介していきますので、適切な節税を行いたい方はぜひ最後までご覧ください。
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不動産投資で計上できる経費を紹介
不動産投資の経費として計上できるのは「賃貸経営に関連しているもの」です。言語化すると簡単にみえますが、中には経費として計上できるかどうかの線引きが難しい科目もあります。以下の項目では、不動産投資の経費として計上できる一般的な科目から意外な科目をまとめて紹介していきます。
ローンの金利
不動産投資用の物件を購入する時に組んだ住宅ローンの金利は経費として計上できます。
金融機関へ依頼すれば返済表にてどれ位の金利を支払っているのかを把握できます。金利は物件購入代金が高い、返済期間が長いなどで額が変わりますので、確定申告の際にきちんと経費として計上できるように事前に調べておくことをおすすめします。
ちなみに、ローンの金利で計上できるのはローンを組んで購入した土地と建物の部分だけ。元金部分にかかる金利は経費として計上できませんので注意してください。
管理費・修繕積立金・委託料
投資用物件の管理を不動産投資へ委託しているのであれば管理費を経費として計上できます。
他にも、建物を修繕するために使った費用も、賃貸経営に関連する支出なので経費です。原状回復のためにかかった支出で費用が60万円未満という基準はありますが、大規模な修繕でなければ経費として計上できる範囲で収まるはずです。
区分マンション投資の際に管理組合に支払う管理費も経費扱いとなりますので、確定申告の前にまとめて発行してもらえる1年分の領収書は必ず保管しておくようにしてください。
保険料
火災保険、地震保険、孤独死保険は経費として計上できます。
火災保険は最長で10年分をまとめて支払うケースもありますが、経費として計上する場合は年ごとに分割して支払います。経費として計上する際は、加入している保険会社へ事前に連絡をして明細を取り寄せておきましょう。
広告宣伝費
入居者を募集するための広告宣伝費も経費として計上できます。
広告宣伝費に含まれるのは不動産会社へ支払う手数料や掲載料が一般的。投資用物件を購入してもその物件に住んでくれる入居者がいなければ利益は発生しませんので、入居者を募るための広告宣伝費は必要な支出であると判断されます。
そのため、実際に入居者が見つかった際に不動産投資へ支払う仲介手数料も経費となります。不動産会社が入居者を見つけるたびに支払わなければいけないものではありますが、空室リスクを少しでも抑えるためには必要な支出であるといえます。
セミナー参加費・書籍購入代金
不動産投資を行うための勉強に使った支出は経費として計上できます。
代表的なものでいうとセミナーの参加費と書籍購入代金です。それ以外にも、インターネット上で購入した有料情報も不動産投資の勉強で支払ったものであれば経費となります。
注意点としては、不動産投資をするための勉強に使った支出は経費になりますが、投資に役立つ資格を取るための支出は経費にならないという点です。
資格があれば不動産投資を円滑に進められますが必須ではありません。原則として経費で計上できるのは不動産投資に関連する必要な支出になりますので、この点だけ注意してください。
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交通費
不動産投資に関連した移動であれば交通費も経費の対象です。
一般的には不動産投資用物件を購入する前の内見、調査、下見での移動です。遠方に物件がある場合は新幹線代や飛行機代が高額になり、宿泊しなければいけない場合もあります。不動産投資に関連した移動と宿泊であれば、交通費だけではなく宿泊費も経費となります。
専門家への報酬
司法書士や税理士などの専門家へ支払う報酬は経費として計上できます。
税務に関する悩みを解消してくれる税理士と、不動産投資の売買時に依頼することになる司法書士。税理士は確定申告を自分で行えば報酬を支払うことはありませんが、司法書士は登記申請の書類を作成する時などに必ず依頼しなければいけません。
不動産投資用物件を購入するために必ず依頼しなければいけませんので、必要経費として計上することが可能です。
交際費用
不動産投資に関係する方との会食や接待にかかった交際費用は経費の対象です。
不動産会社の方、専門家、売主などが主な関係者です。たとえば、物件売買時の打ち合わせや契約時に使用した飲食店での支払い費用などは、しっかりと領収書を貰っておけば経費で落とせます。
不動産投資の経費で考えるポイント
不動産投資の経費でどこまで落とせるのかを考える時のポイントは、家賃収入を得るために必要なものであったかどうかです。たとえば、当然ですが自分が友達とご飯を食べに行った時の費用は経費として計上できませんが、不動産会社との打ち合わせで行った飲食店であれば、その費用は経費として計上できます。
経費にできるかどうかの基準は「不動産投資のために出費したかどうか」で考えるとわかりやすいです。上記で紹介した科目はすべて不動産投資の経費として計上できますが、いずれもどのような場面で使われた支出なのかが重要になります。
ここで気を付けなければいけないのが、経費として計上できるか微妙な科目です。
たとえばインターネット利用料や電話代などは、不動産投資のために使われていたとしても計上できません。その理由としては、仕事とプライベートの両方で使うものは家事按分となるため、事業用の分だけを計上できるか微妙だからです。
また、不動産投資にて経費を多く計上した方が節約できるからたくさん使ってしまおうという考え方は危険です。税金を減らすために支出を増やしてしまえば、当然ですが手元に残るお金が少なくなるためキャッシュフローに悪影響を及ぼします。
不動産投資の経費として計上できる科目は前述した通り多くありますが、こちらの項目で紹介した押さえるべきポイントも忘れてはいけません。
まとめ
不動産投資の経費はどこまで計上できるのかを紹介していきました。
繰り返しになりますが、不動産投資の経費として計上できる科目は「不動産投資のために出費しているかどうか」です。関わりがあれば経費として計上できますし、関わりがなければ計上できないという科目がありますので、領収書のしっかりとした分別と判断が重要になります。
不動産投資は収益を上げても上げれなくても確定申告が不可欠です。投資の収益を最大化するためには経費の計上が重要になりますので、この記事で紹介した経費の科目については忘れずに覚えておくようにしてください。
