離婚の話し合いで、意外と後回しになりやすいのがローンが残っている持ち家の扱いです。家を売るのか、どちらかが住み続けるのか、住宅ローンは誰が払うのかを曖昧にしたまま離婚を進めてしまうと、トラブルにつながることがあります。
なかでも注意したいのが、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回るオーバーローンのケースです。売却してもローンを完済できないため、不足分をどうするのか、誰が支払いを続けるのかまで考えなければなりません。
本記事では、離婚時に家がオーバーローンだった場合に確認すべきことや、財産分与を進めるうえでの注意点を解説します。
離婚した際によく聞くアンダーローンとオーバーローンとは？
アンダーローンとは
アンダーローンとは、所有している物件の売却価格が住宅ローンの残債を上回っている状態のことで、住宅ローンが2,000万円残っている物件を2,500万円で売却できる場合、売却代金でローンを完済できます。
ローンを完済したあとに手元に残ったお金は、引っ越し費用や新居の購入費用などに充てることも可能です。
離婚時に家を売却してアンダーローンとなった場合は、住宅ローンや売却にかかる諸費用を差し引いた残金が、財産分与の対象になることが一般的です。
オーバーローンとは
オーバーローンとは、所有している物件の売却額よりも住宅ローンの残債のほうが多い状態のことで、住宅ローンが3,000万円残っている物件の売却価格が2,000万円だった場合、売却代金だけではローンを完済できません。
離婚時にオーバーローンになってしまうと、住宅ローンを完済するために自己資金で不足分を補ったり、金融機関へ相談したりする必要があるため、売却が難しくなることがあります。
誰がローンを支払い続けるのか、連帯保証人はどうするのかといった問題も残るため、離婚前に住宅ローンの契約内容や残債、物件の査定額を確認しておくことが重要です。
離婚時にオーバーローンになってしまう場合の対処法
差額を自己資金で清算する
離婚時にオーバーローンになってしまった場合、差額分を自己資金で清算する方法があります。
住宅ローンの残債が3,000万円で物件の売却価格が2,000万円だった場合、1,000万円の差額を夫婦で折半すると、1人あたり500万円を負担する計算になります。
自己資金を使う必要があるため負担は大きいものの、離婚後に相手とできるだけ関わりたくない方や、ローンをめぐるトラブルのリスクを減らしたい方にとっては、おすすめの選択肢のひとつです。
また、離婚理由や夫婦間の話し合いによっては、慰謝料や財産分与の内容を踏まえて、負担割合を調整することもあります。
自己資金で清算する場合は、事前に住宅ローンの残債、売却査定額、売却にかかる諸費用を確認し、無理なく支払えるかを慎重に検討しましょう。
妻が家を取得し、ローンを支払い続ける
離婚後に妻が家に残る場合、妻が住宅ローンの支払いを負担する方法があり、住み慣れた家に住み続けるため子どもの学校や生活環境が変わらないというメリットがあります。
ただし、住宅ローンの契約者が夫のままの場合、妻が実際に支払いを続けていても、契約上の返済義務は夫に残る可能性があります。
家の名義を妻へ変更したり、住宅ローンの契約者を妻へ変更する手続きを検討できますが、住宅ローンの契約者変更には金融機関の承諾や審査が必要となり、認められないケースもあります。
また、夫が連帯保証人になっている場合は、離婚後も保証責任が残る可能性もあるので注意が必要です。
妻が家に住み続ける場合は、住宅ローンの契約内容や名義変更の可否を金融機関に確認し、離婚協議書などで支払い方法を明確にしておきましょう。
夫が家を取得し、ローンを支払い続ける
もともと夫が住宅ローンの契約者で、離婚後も夫が家に住み続ける場合は、夫がそのまま住宅ローンを支払い続けることができます。
ただし、オーバーローンの場合は、家の価値よりローン残債のほうが多いため、財産分与の際に家をどのように扱うか慎重に決める必要があります。
妻が連帯保証人になっている場合は、夫の返済が滞ると、妻に返済を求められる可能性がある点にも注意が必要です。
離婚後のトラブルを避けるためにも、返済方法や負担割合は離婚協議書などの書面に残し、住宅ローンの名義や保証人の有無を確認したうえで、必要に応じて金融機関へ相談しましょう。
任意売却を行い残りを支払っていく
オーバーローンの場合、通常は売却代金だけでは住宅ローンを完済できないため、抵当権を抹消できず、そのままでは売却が難しくなりますが、任意売却を行うことができるケースがあります。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合など、金融機関の同意を得て市場価格と近い金額で家を売却する方法です。金融機関が任意売却に同意すれば、売却後に残ったローンの返済方法を相談しながら、家を手放せる可能性があります。
離婚時に夫婦のどちらも家に住み続けない場合や、自己資金で差額を補えない場合の選択肢として検討されますが、任意売却は金融機関との交渉が必要であり、必ず認められるわけではありません。また、売却後もローンが残るため、誰がどのように返済していくのかを明確にしておくことが大切です。
離婚時の財産分与の流れ
- すべての財産を明確にする
- 財産の評価を行う
- 分与割合の決定
- 分与方法の選択
- 合意書を作成後に実行
財産分与の流れは、基本的に夫婦間での協議からスタートし、話し合いがまとまらなかった場合には家庭裁判所で決定していきます。
財産分与の対象になるのは、家・車・株式・預貯金などで、親から相続した財産や個人的な贈与で得たものは、原則として財産分与の対象外になることがあります。
ただし、家を売却した場合に財産分与の対象となるのは、売却価格そのものではなく、住宅ローンや売却費用を差し引いた残額です。
オーバーローンの場合は、住宅の資産価値より住宅ローン残債のほうが多いため、住宅に財産的な価値がないと判断され、財産分与の対象となる財産がないと扱われることが一般的です。
そのため、売却後の不足分の負担方法や、今後の返済方法などを話し合う必要があるので、オーバーローンを抱えたままで財産分与を行う場合は、専門家に相談することをおすすめします。
オーバーローンになる家を財産分与する際の注意点
住宅ローンの支払い義務は名義人
例えば住宅ローンの名義人が夫の場合、「妻が支払いながら住み続ける」ケースでも、契約上の返済義務は名義人である夫にあります。
そのため妻側の支払いが滞ると、住宅ローン契約者である夫が延滞した扱いとなり、信用情報に影響が出る可能性があります。
オーバーローンの家を財産分与する際は、住宅ローンの名義人や返済責任を確認し、離婚協議書などで支払い方法を明確にしておくことが大切です。
離婚公正証書を必ず作成しよう
離婚時に夫婦間で「どちらが家に住み続けるのか」「誰が住宅ローンを支払うのか」などを口約束で決めてしまうと、後々大きなトラブルに発展するケースがあります。とくにオーバーローンの家を所有している場合、トラブルにならないよう離婚公正証書を作成しておきましょう。
離婚公正証書を作成しておけば、取り決めた内容を公的な書面で残せるため、万が一相手が約束を破った場合にも対応しやすくなります。
公正証書の手数料は記載する財産分与額などによって異なり、作成に必要となる費用の目安は以下の通りです。
- 50万円以下：3,000円
- 50万円を超え100万円以下：5,000円
- 100万円を超え200万円以下：7,000円
- 200万円を超え500万円以下：13,000円
- 500万円を超え1,000万円以下：20,000円
- 1,000万円を超え3,000万円以下：26,000円
- 3,000万円を超え5,000万円以下：33,000円
- 5,000万円を超え1億円以下：49,000円
引用：日本公証人連合会
連帯保証人の変更を忘れないように
オーバーローンの家がある場合、離婚して夫婦関係が解消されても、住宅ローンの連帯保証人が自動的になくなるわけではないため、連帯保証人が誰になっているのかを確認しておきましょう。
例えば、夫が住宅ローンの名義人で妻が連帯保証人になっている場合、離婚後に夫の返済が滞ると、妻に請求が届く可能性があります。連帯保証人を変更したい場合は、金融機関の承諾が必要になるため、早めに相談することが大切です。
まとめ
離婚時に家を売却する場合は、まず住宅ローンの残債と物件の査定額を確認し、アンダーローンかオーバーローンかを把握することが大切です。
オーバーローンの場合は、自己資金で差額を清算する・どちらかが住み続ける・任意売却を検討するなどの方法があります。
また、離婚後のトラブルを回避するために、住宅ローンの名義や連帯保証人の有無も確認し、決めた内容は離婚公正証書などの書面に残しておきましょう。
